大湾区楼市掀起“松绑”风，楼市的转折点来了？

风来时狂放

2019年本是楼市寒冬的一年，金九银十相继失色，然而在接近年末时却突然有了转机。





11月，广州、佛山、中山纷纷对购房条件连续松绑！就连深圳，也在11月调整豪宅线，大大激活了深圳二手房市场，下半年鲜少发声的东莞、珠海，在土拍和交通规划上也是暗流涌动……整个粤港澳大湾区仿佛吹起了“松绑”之风！




风向真的变了？ 我们可以看到，当楼市进入下行周期，各方矛盾逐渐浮出水面，博弈也在加剧。城市放松购房门槛，是否会迎来房价的再一次上涨，普通购房者该选择哪个时间节点入场，投资者又该如何优化资产配置。




1、深圳——深圳“第11区”放开限购，限售5年降低流动性

2019年，深圳的房地产市场并不平淡，甚至可以用“刺激”来形容。

每当楼市热度下降，总会有新政新规添柴加火。今年2月，《粤港澳大湾区规划纲要》发布，深圳迎来第一个小阳春，那时候广州的定位要略高于深圳；6个月后，由于香港事件的影响，深圳被任命为社会主义先行示范区，自此确定了大湾区核心引擎的地位，这时候南山和宝安的二手房业主已经开始上调价格。



豪宅税部分内容





在双11这一天，深圳楼市再次空降大礼包，豪宅税新政释放了很大一部分购买力，二手房市场活跃度大大提升，曾经福田、南山、宝安、龙华，那些“被豪宅”的刚需二手房，出现了20-50万的议价空间。11月末，前海招商领玺日光，颐湾府去化近九成，光明区龙光玖龙台半小时售罄……深圳楼市推向高潮。

当下最热的，还是深圳合作区商品房解冻事件，深汕合作区的商品房，不仅深圳人可以购买（不占用深圳名额），外地人也可以购买，这相当于取消限购，但在限售年限上，从3年增加到5年，限制了商品房的流动性。本以为深山合作区与雄安新区的发展模式一样，与房地产绝缘，没想到放开来得如此突然。




2、广州——社保断缴可用个税补

今年广州的楼市要比深圳冷一些，得益于大湾区规划落地的利好，广州楼市在3-5月有过短暂的小阳春，但从6月以后，广州楼市开始走下坡路，金九银十失色，量价齐跌。

为了年底冲业绩，很多开发商在11月加大促销力度，比如说碧桂园，推出20盘联动促销活动，折扣低至94折，南沙越秀东坡项目也推出特价房源，一口价228-349万元，首付可分期1年，成交送5万车位抵用券……

虽然开发商频频让利，但购房者仿佛并不买账。据广州中原监控数据显示，11月广州网签一手住宅成交量为5907宗，环比下跌4%，这个成交量在今年可以排在倒数第二位。



图片为内部流出




11月22日，广州对外地户籍人士购房的限购要求做出改动：在广州连续缴纳5年社保、个人所得税可以叠加一起使用。

在此之前，5年连续社保或个税，中间有漏一个月就会丧失购房资格，新的调整是，社保和个税可以互相印证，只要证明在广州工作5年即可，虽然这个政策惠及人群比较有限，但确实给外地投资客提供了更多的机会，联系此前的贷款利率下调，可以说是为广州楼市释放了一个积极信号。




3、佛山——本科以上学历首套购房不受限制

11月29日，佛山发布了人才购房新政，本科以上人才首套房不受户籍、个税、社保限制，在大学生满地走的21世纪，这几乎等同于“放开限购”。









佛山人才住房政策的发布，对当地房地产市场产生了巨大的刺激，表现为量价齐升。

据佛山市房产信息网数据显示，佛山人才购房新政发布3天后，11月29日‒12月1日，佛山五区一手房分别成交937套、1194套、756套，3天合计成交2887套。

新政的发布，短期内确实给佛山带来一波上扬，但从佛山当下市场背景来看，这样的热度不会持续太久。自今年3月起，佛山的新房成交量出现6连跌，土地市场也频频遇冷，楼盘降价不断，二手房成交同样不容乐观。

佛山对人才的放开限购，一方面是正式宣布加入抢人才大军，另一方面则是提振佛山房地产的信心。




4、东莞、中山——“取消限购”谣言满天飞

12月7日，朋友圈疯传一张关于“东莞放宽限购”的文件截图，“东莞首套房取消一年社保门槛”的消息不胫而走，不少中介宣称“东莞限购政策放松”。






在传言中，东莞“购房新政“为：

东莞户籍人士限购2套;

非东莞户籍人士在东莞可买2套住房：首套房无需社保或个税，第2套房需提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。

这个消息是真的吗？随后南方+的记者向东莞市住建局相关负责人求证得知：“东莞限购政策放松“是假消息！






12月2日，中山房地产朋友圈的中介们也在疯狂转发，外地人在中山购房政策有放松的消息，非中山户籍人员在中山购买首套房可无需社保！

东莞、中山关于取消限购的谣言传的满天飞，其实是这两个城市的房产中介都被佛山新政刺激到了，佛山中介一天开了一年的单，东莞中山能不眼红吗？

通过对东莞中山两地市场的表现我们也能做出预测：

东莞大概率不会放松。最近几个月东莞的土地市场太热了，7月，金地拍下寮步一地块，楼面价1.2万/平；9月，深业鹏基拍下松山湖5万平商住地，楼面价1.8万/平；11月，华润拍下南城CBD“巨无霸“地块，楼面价2.2万/平……东莞市场现在更加需要的是降温而不是升温。

中山大概率放松但意义不大。中山的限购政策本就形同虚设，市场一向疲软，上半年多次在港澳同胞购房政策上做文章，以刺激市场，消化巨大的存量市场，但效果并不明显，如果中山像佛山那样放松人才购房政策，也不会出现佛山的“短期上扬“表现。




5、珠海——伶仃洋通道闹了个大乌龙

就在上个月，珠海在伶仃洋通道的规划上闹了个大乌龙。






11月18日，珠海市交通运输局发布《伶仃洋公路通道及西延线（珠海段）交通详细规划》公示材料引起关注。这份材料里不仅有伶仃洋通道西延线的规划图，还有跨越伶仃洋，连接深圳前海的规划线路！

一时间，全珠海地产中介沸腾了！

隔日，珠海市交通运输局就删除了相关规划材料，并声明“该规划公示内容是该局从路网衔接的角度，对淇澳岛以东路段提出了规划设想，未对该路段进行具体研究，并未形成规划方案。

意思就是，sorry，我们没有权利、也没有能力对淇澳岛以东的线路进行规划。



回想一下珠海近一年的操作，累计有三次松绑，年初金湾斗门两个区限购放松，5月金湾斗门，加上唐家高新区放松，8月香洲、横琴180平米以上无需社保个税。

而这一次伶仃洋通道的乌龙事件，到底在演给谁看？



我只想说“该配合你演出的我视而不见”。




总结

忽如一夜春风来，千树万树梨花开。一股“松绑“之风仿佛吹遍了大湾区主要城市，深圳、广州、佛山充分响应因地制宜，因城施策的号召，东莞、中山跃跃欲试，徒有羡鱼情，珠海更是学会了将想象力投射在现实中的能力。

对于房地产，谁能逃得过“真香定律“？

10月20日，央行宣布最新的5年期以上LPR调整为4.80%，比上月下调了5个基点；11月6日，“惠港澳16条”出台，港澳人士湾区9城购房全面放开，无需社保、纳税等证明；12月6日，中央政治局会议上，房住不炒这个词缺席了。

不得不承认，气氛正变得越来越暧昧，大湾区楼市的转折点真的来了吗？因城施策，每座城的一小步，就是大湾区的一大步，楼市的松绑必然面临市场的升温，不敢说是转折点，但确实是小高潮，投资人群仍需要继续观望，而刚需族需要在下一次降息前，抓紧看房！

我心如烟卸

有些地方不应该盲目建楼，应该长远规划