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地王光环，是皇冠，也是枷锁。
在“限价令”“限涨令”政策、楼市横盘的双重压力下，被千万双眼睛盯着的地王，处境只剩下尴尬——入市则亏。
归途无非：其一，亏本入市；其二，漫长等待；其三，割肉转手。
1
购房者买房会“高位站岗”，开发商拿地也是。
最新数据，全国土拍大户——杭州，七成入市“地王”面临亏损。
最严重者，绿城某项目，周边房价3.9万元/㎡，拿地楼面价4.07万元/㎡，即使首次开盘价为4.95万元/㎡，卖一套，亏一套。
杭州“限地价、限房价”的严控之下，地王的亏损，几乎算是“命中注定”。
然而，地王亏损的，并不只是杭州。
全国范围内，2017年，克尔瑞监控的50个地王，12个严重亏损、18个面临亏损、4个处于微亏的状态。2018年，依旧如此。
拿地时候做的梦，总有醒的时候。房企们当年高价抢夺的那些地块，如今的典型状态是：限价亏死、晒太阳拖延开工、转让给接盘的、资金链崩死。
2
既然亏损，等一等如何？有希望吗？
2016年，南京河西地王，楼面价4.52万/㎡。没有等来南京房价破7万，却等来了河西板块房价限价4.5万/㎡。3年过去了，仍保持着南京地王记录，至今尚未入市。
截止2019年，有地王苦熬4年，仍未能出头。典型的便是泰禾深圳地王，2015年7.99万元/㎡楼面价拿地，至今未有明确入市时间。尤其去年以来，泰禾资金吃紧、负债高攀，重金买来的“深圳地王”被认为是罪魁祸首。
………………
地王，在拿地那一刻，就注定是一场豪赌。
只是，猜中了开头，却没有猜中结尾。
漫长的等待，为博一个限价放开？抑或期待下一轮楼市大涨行情？
3
与全国相比，西安地王，虽然说是“小巫见大巫”，但也不好过，入市遥遥无期。
高新地王，楼面价最高达13482元/㎡，而周边房价仅1.7万元/㎡。
青龙寺地王，楼面价达9117元/㎡，13个月过去了，至今仍未入市。
而大胆入市者，也处于微亏状态。
一周之前，城北2.5环地王项目首开9折，精装修，折后1.5+万元/㎡左右，而拿地楼面价已达8554元/㎡，除去建安、营销、财务、装修等费用，利润微薄如纸。
关键是，卖得颇为一般。
原因也很好理解，两个方面：其一，高地价，催生高房价。但跳涨太多，区域价值尚不能支撑；其二，为追求高溢价，地王项目普遍定位高端改善，高单价、高总价，市场销售本身也较慢。
4
即便如此，房企高价拿地的热情依然熊熊燃烧。
在西安“史上最严调控”政策之下，楼面价7千、8千、9千、1万1，开发商的举牌从未停止。
为什么？
于“国企”而言，你可以认为是“国家队”托底楼市。
于“私企”而言，行情好时，大家手里都有钱，拿地一窝蜂而上，推高溢价率。
行情不好时，不拿地，就意味着“等死”；拿地，或许还能赌一把，万一跑赢周期了呢！
毕竟，地王事件本身便是一次极大的曝光，还可以依托区域稀缺价值，打造高端产品，运气好还能赚上一笔。
但楼市调控大背景下，这条路愈来愈像走钢丝，难！
5
地王游戏中，谁人真正欢喜，谁人真正犯愁？
就像电影《美人鱼》，邓超拍得“地王”，开庆功宴，但大赚300亿的却是张雨绮。
现实中同样。每每地王出现，市场便分外躁动。
最激动的，莫过于地产圈和媒体圈，终于来了只鲶鱼，搅活了一潭死水。
最开心的，便是周边项目，一毛钱没花，白蹭一波热度，房价，甚至房租都涨涨涨。
…………
只是，地王本身，博得虚名之后，剩下的路怎么走？ |
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发表于 2019-12-21 14:28:45
