“加减乘除”算一算，楼市稳不稳得住？

前程无忧

又是一年两会时，政府工作报告关于房地产的表述，是近年来文字最多的一次，其中最核心的是“稳楼市”，“持续用力推进房地产止跌回稳”被首次写入政府工作报告，充分体现了房地产业的重要性。
房地产是国家的重要支柱产业，楼市稳则经济稳、金融稳、预期稳、信心强，“房地产止跌回稳”是一项全局性的重要政策，具有深远影响的意义。
“持续”表明是长期性、渐进性的，“用力”表明力度强劲、精准，“持续用力推进房地产止跌回稳”是最核心的加法，第一道加法，“加减乘除”都围绕它展开，住建部部长“坚决稳住楼市”的定位，铿锵有力的“坚决”二字，表明决心、态度，也仿佛一块压舱石，传递千钧底气。
第二道加法，“加力实施城中村和危旧房改造”，请注意“加力实施”的定位语，意味着加大力度，要做加法，城中村和危旧房改造相当于棚改，货币化安置，减少住房存量，直接拉动购房需求。
2024年，城中村改造扩大范围至300多个城市，实施改造项目1790个，2025年，计划新增100万套的基础上继续扩大改造规模，并推进货币化安置，有专家预计将拉动2亿平方米商品房去化，这比去年全年商品房销售量的20%还要多一些，是稳楼市的重要抓手之一。
“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作”，这是第三道加法，稳楼市要稳供给端—开发商，稳住开发商的资金链，楼市就掀不起大风大浪，开发商的资金来自于两端——销售回款和银行贷款，融资协调机制，就是解决银行贷款，之前说的“融资白名单”，根据地方政府开列的楼市项目，由金融机构给项目直接贷款，2024年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，5万亿让不少开发商缓了一口气，5万亿这个数目可不少，去年商品房总销售额还不到10万亿，可以想见，没有这5万亿，2024年楼市会跌成什么样子，不然爆雷房企会更多，2025年会进一步加大力度。
“加减乘除”，第二关就是减法，第一道减法就是“因城施策调减限制性措施”。
限制性措施主要就是限购，我们的楼市过热过冷也是围绕“购房资格”展开，仿佛一道阀门一样，由此映照出楼市冷暖，最早实施限购政策的城市是北京，2010年4月30日，北京出台国十条实施细则明确提出5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，这是全国首次提出的家庭购房套数限购令，房地产狂热时，“限购”已无法遏制房价上涨，由限购逐渐延伸到“限购限贷限售限价”的四限政策，历史就是一道修房子拆房子的时间游戏，现在则是拆房子。




“因城施策调减限制性措施”，这意味着，仍然保留限购政策的北京、上海、深圳和海南，将继续降低限购门槛，甚至可能取消限购。
目前北京和上海是全域限购。在北京五环外买房，外地人需要2年社保；五环内则需要3年社保。上海外环外买房，外地人需要1年社保；外环内，外地人需要3年社保。目前在深圳核心区买房，外地人需要1年社保，非核心区不限购。
这三个一线城市会分阶段降低社保年限，直至取消限购，至于其他地方的限售、限价等措施，也会进一步取消。
第二道减法是减少土地供应，政府工作报告的表述是“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”，合理控制新增房地产用地供应就是少供地供好地，目前土地出让的数据不好看，一方面与市场有关，另一方面就是城市主动减少土地供应，的确是这样，不好卖就减少供给侧供应，现在供好地是压箱底的土地、核心区的土地，杭州上海时不时出一两个地王，对烘托楼市氛围很重要。
第三道减法是继续降准降息，2025年房贷利率有望进一步下降，央行行长潘功胜的表态，今年将根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息。目前金融机构存款准备金率平均为6.6%，仍有下行空间，预计2025年政策性降息幅度可能达到0.5个百分点，5年期LPR（房贷利率基准）可能累计下调40-60个基点，首套房贷利率或降至2.8%-3.0%，甚至逼近公积金利率水平。。
如果LPR继续降息，公积金利率也会降。估计2025年，公积金贷款利率至少会降息1次，之前有的地方房贷利率与公积金利率出现了倒挂，房贷利率甚至低于公积金利率，房贷利率又调回去了。
第三关就是乘法，以前没有出现过的情况，现在要大力推进、实施。
第一道乘法是收购存量商品房用作保障房，政府工作报告提出，“收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。主体、价格、用途给予更大自主权，意味着地方将拥有更大的决策空间。
这项政策去年实施过，成效不明显，因为束缚太多，最大的障碍是价格，“算不过账来”，如今放权给地方，并且允许发行地方专项债，资金问题解决了，2025年有望加速推进。
第二道乘法是“好房子”，这得打开想象空间，“好房子”首次写入政府工作报告，要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，“好房子”的标准是什么？充满悬念。
之前以为“好房子”是按照设计新规标准建造的房子，赠送面积多得房率高，其实这只是其中之一，住建部门的表述是电梯、隔声、绿色、智能、无障碍等方面提高标准。
建筑层高：不低于3米，目前的标准规范是2米8
隔声：普通窗户加装隔热膜，减少噪声，还能解决西晒等多种问题。
绿色：光伏、太阳能板的应用，光伏组件直接应用在建筑外立面，让“建筑发电”。
单是这三点，就对“好房子”无限想象，如果“好房子”全力推广，对二手房、老房子是利空，有评论说，从“救项目”向“好房子”转变，意味着政策逐渐着眼于未来发展，“好房子”一旦出台，地方土地财政有望回暖。
第四关就是除法，第一道除法是回购闲置土地，这是一箭三雕，减少了市场供供应量、开发商获得资金增加流动性，土地回购后对相关出让指标优化，关键键是资金，允许发行专项债，资金问题也迎刃而解。
第二道除法是“有效防范房企债务违约风险”，有可能的是房企爆雷的声音不一定会有，至少大型房企爆雷估计是不会有的，前一段的万科就是例证，2025年是楼市的关键之年、转折之年，曙光就在眼前，不救就太可惜了，还有在此此关键时刻，也不希望出现爆雷的声音，“救万科”也有“稳楼市”的全局因素考虑。