昨天，楼市再传重磅好消息，所有手里有房的人要注意了！

sanasnoz

昨天是周末，楼市又传来好消息。9号下午是一次发布会，其中关于房地产的信息量还是非常大的，大家可以找找答原文来看看。
住房和城乡建设部部长倪虹表示，将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，其中在民生项目，将着力抓三件事：

• 一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
  
• 二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。
  
• 三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地。
  

倪虹表示，住房城乡建设部将会同有关部门，坚持长短结合、标本兼治，坚决“稳住楼市”。要巩固政策“组合拳”效果，把降息、增贷、减税等政策效应充分释放出来，惠及更多人民群众；继续打好“保交房”攻坚战，切实维护购房人合法权益；加大“白名单”贷款投放力度，按照“应进尽进、应贷尽贷”的要求，将符合条件的房地产项目全部纳入“白名单”，提供有力的融资支持，充分保障项目建设交付。
第一：2019年全国累计开工改造城镇老旧小区近28万个。
第二：2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围。
去年已经提出要扩大城中村改造的范围，从35个城市直接扩大到300城，之前很多人不知道改造和拆的标准到底是什么。
现在明确了，2000年以前的，也就是25年楼龄的房子都有机会纳入城市更新改造的范围。
政府工作报告指出，保持“止跌回稳”积极势头，坚决稳住楼市，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
1、巩固政策“组合拳”的效果，降息、增贷、减税；保交房；加大“白名单”贷款投放力度，将符合条件的房地产项目全部纳入“白名单”。
2、加力实施城中村和危旧房改造。在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模，稳妥推进货币化的安置，让城中村的居民拥有更有的自主选择权。
实施城中村改造要因地制宜，采取拆除后重建、整治提升、拆整结合等多种方式，有序推进。危旧房改造通过拆除后新建、原址重建、改扩建、抗震加固等多种方式加快推进，极早的消除安全隐患，改善居住环境，解决群众急难愁盼。
3、推进收购存量商品房。
以前，城中村改造只限定在35个超大城市，新消息明确，从2025年开始，改造城市扩大到300个。
相当于全国有一半城市的老房子，都将有机会列入到改造计划。
而且今年开年就已经有多个城市发布了征地拆迁公告，其中包括浙江，广东，陕西，安徽，四川，河南等等。
改造针对的目标就是2000年以前建造的老房子。
这也就意味着，如果你手上刚好有符合楼龄25年的老房，那么恭喜你，你的老房子将迎来“重生”机会，你的身价也将因此上涨。
比方说，北京某个2000年前建造的老小区，经过翻新改造，加装电梯以后，不仅老业主出行更方便了，租金收益也一下子上涨了20%。
城市核心区周边配套优势、地段价值更高，一旦列入到旧改翻新计划，这些老房子就将迎来新的升值机会。
老业主如何应对这一次变革
1、先搞清楚房子的改造方向，
一般要么拆迁，要么旧改，具体采取哪种方式，不由咱们业主来定。
这个得有专业的机构来鉴定，判断房屋是不是已经达到了拆迁的标准，如果没有达到，就按修缮改造来提升居住品质。
2、了解补偿政策。
不管是旧改还是拆迁，都会有相应的补偿方案，建议直接通过官网去了解一下具体的补偿情况。
是房票安置？还是实物安置？或者原材原件等等…



3、积极参与改造过程
旧改要立项，这个过程就会有听证会或者问卷调查，来收集居民意见什么的，这个时候业主要主动一点，了解一下补偿方案，提出自己的需求。
遇到不合理的拆迁，比方说，拆迁补偿款没有达到国家要求的标准，拆迁程序违规，这个都需要自己主动向相关部门去申诉。
对楼市来说，首先意味着需求端剧增。
大量动迁户持币入市推动成交量价上升。
2025年拆迁预算1500亿，按上海房价600万总价中位数来算，等于25000套新增需求，2024年上海全年新房加二手房成交约30万套，占比高达8.3%！
其次，中心区征地拆迁暴增将导致供给端重构。
中心城区拆迁释放的土地，大部分仍将用于建设商品住宅。
以黄浦区为例，其141%的预算增幅对应着老西门、董家渡等核心地块开发。在这样的地段，开发商为平衡成本必然选择高端豪宅产品线。





上海黄浦区新天地翠湖——一个典型的拆迁后改建的豪宅项目
2024年，市场已经证明了上海豪宅的市场刚性。
2024年上半年，在房地产低谷，上海豪宅却走出独立行情。4000套豪宅成交，创近十年来的新高。
自3月小阳春起，上海豪宅每个月都在给全国楼市“亿点点”震撼：
3月，中海·顺昌玖里刷全国单日销售额纪录；
4月，外滩壹号院百亿日光；
5月，凯德·茂名公馆45分钟清盘；
6月，宸嘉100·嘉佰道422套房源2小时售罄。
参考历年上半年总价超3000万的豪宅成交情况，2024仅上半年豪宅成交了1544套，同比涨幅64%，约2013年同期成交量的9倍，创下了近十年来的新高。
2024年8月，当时市场还处于低迷期，豪宅地块就已被房企疯抢。
徐汇滨江地块吸引了全上海能做豪宅的所有房企前来参拍，最终触限成交，成交价48亿元，楼面价13万/平方米，溢价率达30%。触限价成交后，地块保本售价需17万/平方米，定价18万/平方米-19万/平方米，房企才能获得一定盈利空间。



下半年也有明星豪宅热卖，但下半年整体政策转向， 市场全面回暖， 豪宅不算是独立行情，就不用赘述了。
2024年上海豪宅热销并非“昙花一现”的偶然现象，从长期看，在楼市下行的2021-2023年，上海豪宅年成交量（总价1500万以上，新房二手房合计总量）只下降了20%，而刚需（500万以下）成交量下降了40%，降幅是豪宅的两倍。
所以，上海的豪宅，需求一直非常稳定。
这次拆迁预算大增的徐汇、黄浦是上海传统核心区域，高端住宅聚集区。像徐汇今年拆迁补偿预涨了近200%，黄浦也涨了141%，未来供应十分可观。
以徐汇为例，徐汇今年拆迁补偿预算达430亿元，按10万元/平米的单价算，拆迁面积可达43万方。拆迁后，容积率按历史情况估算起码会翻倍（由里弄，老公房改为高层住宅），按此估算徐汇就将新增1万套新建住宅。关心上海楼市的朋友都很清楚，徐汇绝大部分板块新房都炙手可热。



拆迁中的上海徐汇区东安一村供应端将会发生巨变。当几个板块率先热起来，新建豪宅拉升板块价格天花板，市场情绪就会被点燃。
因此徐汇、黄浦等核心板块房价很大概率领先市场上行。全市场成交均价，继续结构性上升也是可以确定的趋势。