官方定调25年楼市走向，不回暖不罢休？

arrarpetahack

今天，人大会的政府公布报告公布，其中对房地产的部署比往年更丰富，也算是给楼市定了调子：
今年楼市还得继续刺激，不到回暖不罢休。










官方定调25年楼市走向
本次政府工作报告对房地产的部署安排颇多，简单来说就是5个词：
1）“止跌回稳”
报告里提到的“止跌回稳”，说白了就是楼市还得继续刺激，不到回暖不罢休。
这就好比治病，前面的药（降利率、减税费、收购存量房）已经开始见效了，但治疗不能停，还得继续加大力度。
今年国家还加大了财政支持，地方政府专项债多了5000亿，达到4.4万亿元，还要拿钱收购存量房、补贴地方政府。
钱袋子鼓了，市场自然就更活跃了。
2）“因城施策”
以前楼市调控都是“一刀切”，现在不一样了，讲究“因城施策”，各个城市可以根据自己的情况调整政策。
这意味着像北上广深海南这些地方的限购政策，可能还会继续放松，比如之前深圳放开限购的传闻，说不定真能成真。
而那些房价跌得比较狠的三四线城市，可能会继续给购房补贴，吸引大家买房。
3）“旧城改造”
城中村改造、危房改造，可不只是拆房子那么简单，这可是刺激新购房需求的好办法。
比如河南今年就计划改造416个城中村、1459个老旧小区，拆迁户拿到补偿款，很多人都会选择去买房或者改善住房条件。
这样一来，市场需求就被带动起来了。
4)“适时降息”
这意味接下来还会降准降息，楼市利好近在咫尺。
上一次央行降息还是在去年10月21日，5年期以上LPR由3.85%降至3.6%，2月20日中国人民银行公布的最新贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，连续4个月持平。当前，深圳最新首套住宅商业贷款利率为LPR-45BP（3.15%）。
据悉，3月20日会出最新的LPR报价，届时拭目以待。
5）“盘活存量”
以前各地政府为了卖地赚钱，拼命供地，结果开发商拿地盖房，库存积压严重。
现在得调整策略了，要控制土地供应，防止库存过剩。
重点要放在改造低效用地上，别让新库存再无节制地增加。
6）“造‘好房子’”
房地产发展不能再走老路了，得换个新玩法。国家提出了“好房子”的标准——安全、舒适、绿色、智能。
开发商得跟造手机一样，不断搞“产品迭代”，不提升品质，房子可就卖不动了。
总的来说，政府工作报告里的这些政策，就像是一套“组合拳”：
短期通过政策手段止血，防止房价继续下滑；
中期通过释放真正的购房需求让市场回暖；
长期则通过改革让房价稳定下来，不再像过去那样暴涨暴跌。



土拍火爆，地王频出
虽然这些政策给了大家信心，但效果还需要时间才能显现出来。
大家不要指望房价立马反弹，楼市短期内也不可能一下恢复元气，但是房地产的底部已经越来越明显了。
有没有发现，多个一二线城市集体发力，都拿出了自家压箱底的好货来拉预期。
比如上海、杭州的土地市场就热闹非凡。
先说上海，今年首批土拍在2月20日就火爆开场，4块地起拍总价119.29亿，结果一拍出去，总成交飙到了159.2亿，溢价率直接超了33%。
参拍的房企队伍也是豪华，央国企、民企、外资企业都来凑热闹。
其中虹口那块地，简直是热得烫手，竞拍轮数超过了180轮，溢价率高达38.2%，成交楼面价高达11.75万一平，不仅成了虹口的新地王，还挤进了全国楼面价前三甲。
杭州土地市场的热度同样不容小觑，5天时间，安琪儿板块的“板块地王”记录就被打破了两次。



2月20日，大家房产拿了一块地，溢价率54.04%，楼面价4.75万一平，成了板块地王。结果2月25日，华润就在隔壁拿了块地，溢价率直接干到了72.48%，楼面价5.06万一平，新地王又诞生了。
不只是安琪儿板块，杭州的萧山北干西、城东新城等板块的地王记录也都被刷新了。特别是1月底拍出的湖墅单元GS0201-R21-05地块，楼面价6.5万一平，溢价率71.25%，直接创了杭州土拍史上的新高。
如果近期关注土拍，就会发现苏州、郑州、成都、深圳这些城市的地块溢价率也都涨上来了。
2月19日，苏州工业园区有块地，经过122轮竞价，溢价率21.6%；2月8日，郑州金水区的一块地，竞价轮数更是达到了255轮，溢价率高达87.5%！
而深圳也开始“制造地王”。
去年12月2日，华润+中海联合体以185.12亿元竞得深圳第9宗百亿地块。
楼面价约7.04万/平米，新房预计16万/平米，将刷新深圳新房单价纪录。
1月16日，大运中心一宗地被中海以30.65亿总价摘得，竞价246轮，溢价率超70%。
虽然当前土地市场的热度，部分确系“有意为之”的结果，但房企自身的市场敏锐度亦不容忽视。
他们看的是未来2-3年的行情，真心看好，才不惜斥巨资拿地。



“今年不买房，明年买地王”
地王的出现，在于能够迅速激发短期的乐观情绪。
这实际上是一种预期管理策略，能够触发资产的重新评估。
回顾历史，每一轮房地产周期的启动，往往都是以地王的诞生为标志。
上一轮楼市的复苏，与地王的涌现紧密相连。
2014年，除了个别核心城市外，地王几乎销声匿迹。
然而，到了2015年，北京、上海等一线城市以及部分强二线城市的地王开始崭露头角，引领市场风向。
随后，在2016年，杭州、厦门、苏州、南京、天津等二线城市也密集拍出了地王，这一趋势从一线城市蔓延至二线城市，清晰地勾勒出了楼市复苏的路径。
这也与股市的操作逻辑有着异曲同工之妙。
当龙头股缓慢上涨时，或许难以带动整个大盘的节奏，但一旦龙头股暴涨出圈，其所传导的情绪就会深刻影响大盘的走势。
同样地，在楼市中，也不可能是低能级的城市先涨起来，根据多轮周期规律，总是高能级的城市率先启动。
对此，房企的洞察往往比我们更为敏锐。
随着楼市逐步企稳，政策对市场的兜底作用已成为业内共识，这无疑是房企拿地的良机。
只要房企只要还想在牌桌上待下去，就必须要补充弹药。
对于普通购房者而言，市场动态已愈发清晰。因此，我建议，近期若有意购房且条件成熟，不妨果断出手。
“今年不买房，明年买地王”。这句不仅只是贩卖焦虑的口号，而是正在成为事实。