楼市回稳回暖进行时：从“银十”兑现到“小阳春”可期

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作 者丨张敏、吴抒颖、唐韶葵

编 辑丨张伟贤、刘雪莹

多数受访者对今年的“小阳春”前景感到乐观。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，按照目前深圳市场的活跃度，3月甚至可能出现“大阳春”。

“杭州的机器人在今年春晚上火了一把，楼市也受益了。”杭州奥体板块某德佑门店的业务员闫鹏（化名），在今年春节复工后格外忙碌，他此前维护的三套房源，均在2月加价卖出了。

作为一名资深房产经纪人，他欣然接受这种忙碌。按照惯例，开年就如此忙碌，通常意味着全年的市场不会差。

开年以来DeepSeek、宇树科技等中国科技企业惊艳亮相，被认为是新一轮技术周期开启的标志性现象，春节后中国资产迎来全球投资机构的重估，一定程度上增强了居民购房信心和房企拿地热情。

最明显的效果是2025年房地产市场开局亮眼。虽有春节假期因素影响，但不少热点一二线城市的成交量仍然稳中有升。春节假期过后，这些城市更是快速恢复到节前的交易热度。

据杭州贝壳研究院数据，今年2月，杭州二手房成交5977套，同比上涨135%。





北京、上海、深圳等一线城市也不遑多让。2月下半月，北京周末的二手房实际成交量达到了每天1000套以上。2月上海的二手房网签量更是创近三年同期新高。

在热点城市的土地交易中，一些优质地块受到热捧。久违的“百轮竞价”局面不断出现，凸显出向好的市场预期。

这种预期还可能影响到下一阶段的楼市表现。在接受记者采访时，不少从业者表示，楼市“小阳春”可期。

这一系列局面的达成，要追溯到去年9月末。

2024年9月26日召开的中央政治局会议首次提出，“要促进房地产市场止跌回稳”。此后，住房和城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，推出一系列政策“组合拳”。地方政府也因城施策，对楼市政策进行优化调整。中指院监测数据显示，2024年全国各地出台房地产调控政策超760次，政策环境已处于历史最宽松阶段。


一切似乎在印证楼市复苏的基本逻辑，楼市历经低迷之后，出现反复筑底；在回稳复苏阶段，一线城市率先走出回暖行情，然后是二线城市，再带动低线级城市渐次跟进。

若今年的“小阳春”能如约而至，此轮市场持续回温的周期或将超过6个月。由此，“止跌回稳”进而回暖正在从一项政策目标逐渐变成现实。



一线领衔，二线跟进


本轮房地产市场的回暖，始于去年第四季度。

住房和城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，去年10月，全国商品房成交同比、环比实现“双增长”，近17年来首次出现楼市“银十”超“金九”。

“金九银十”是传统楼市销售旺季，但受国庆假期因素的影响，“银十”的市场销售额往往低于“金九”。此次市场表现出现久违的反转，凸显出政策的效果立竿见影。随后，年末“翘尾”行情又如约出现。

进入2025年，市场因季节性因素有所降温，但仍好于去年同期。多家机构的统计显示，即使春节假期期间，楼市交易也比去年春节假期更为活跃。

在此过程中，重点城市的带动作用尤其明显。

据深圳中原研究中心的数据，今年2月深圳二手房成交录得量达4858套，同比增长102.5%；新房成交1666套，同比增长105.4%。

深圳中原地产前海湾六区资深区域董事朱海霞表示，今年春节后，其所在片区的带看量与成交量均快速回升。春节假期后首个周末，深圳一二手房的带看量已恢复至节前水平，部分门店单日带看量甚至达到7至8组。

朱海霞称，去年9月末的新政后，深圳楼市从“买方主导”转向“买卖平衡”，卖方信心增强，买方因政策利好加速入市，成交价逐步企稳并呈现结构性回升。

价格方面，一线城市也在引领市场。根据国家统计局的数据，今年1月，全国70个大中城市中，一线城市新房价格环比上涨0.1%，自去年11月止跌后，连续两个月上涨。二手房价格环比上涨0.1%，连续四个月保持上涨。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，从过往房地产市场周期变动来看，历次楼市上涨过程中，都会伴随土地市场的快速升温、商品房成交规模的上升及购房者预期的改变。目前来看，这三个条件均已在一线城市出现。

但更值得关注的是，1月二线城市新房价格环比上涨0.1%，自2023年6月以来首次转正，释放出积极信号。





58安居客研究院院长张波表示，一二线热点城市稳步迈入“止跌回稳”。一线城市中，上海、深圳市场已完成筑底过程，处于回升阶段。二线城市中，南京、杭州、成都、武汉的回升动力更强。


“组合拳”持续托举


今年3月5日的政府工作报告以较大篇幅提及房地产，提出“稳住楼市股市”，“更大力度促进楼市股市健康发展”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者表示，今年的房地产工作，延续了既有的思路，同时在增加地方政府专项债券额度、调减限制性措施等方面又有突破性表述，给政策的进一步推出留下空间，并表露出在“十四五”收官之年尽快实现楼市止跌回稳的目标。

自2021年下半年以来，房地产市场进入深度调整期。受多重因素影响，市场交易降温，并进而影响到拿地、投资、开工等诸多指标。各级监管部门曾推出多轮稳楼市措施，但市场未能恢复到稳步升温的轨道中。

相比之下，本轮市场升温周期已持续超过5个月，无论从时长还是市场表现来看，回稳势头均十分明显。

促成这一局面的，是去年9月末接二连三推出的一系列重磅政策利好。

2024年9月24日，监管部门推出多项利好政策，包括降低存量房贷利率、降低二套房贷最低首付比例、延长“金融16条”和经营性物业贷款政策的有效期限等。

去年上半年的“517新政”，已将个人购房的最低首付比例和贷款利率降至历史低位，为购房者入市提供了空前友好的政策环境。时隔四个多月再度释放重大利好，信号意义不言而喻。

去年9月末，北上广深四个一线城市推出包括松绑“限购令”在内的一系列稳楼市措施。各有关部委随后也释放重大政策利好，形成一套空前有力的政策“组合拳”。

住建部部长倪虹将这套“组合拳”总结为“四个取消、四个降低、两个增加”。具体包括，取消限购，取消限售，取消限价，取消普通住宅和非普通住宅标准；降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；增加城中村和危旧房改造的货币化安置规模，增加“白名单”项目的信贷规模。

从政策力度上看，该“组合拳”堪称“史上最强”。

从最高层的表态中，可以看出中央稳楼市的决心。

去年12月9日的中央政治局会议提出，“稳住楼市股市”。随后召开的中央经济工作会议表示，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。今年2月28日的中央政治局会议再度强调，“稳住楼市股市”。

图：摄图网

融资、拿地双双回温


楼市新政，不但推动了交易升温，更催化了房企融资、拿地的双双回暖。

金地集团华南区域副总经理兼广佛公司总经理苏红雷向21世纪经济报道表示，“从去年‘926’新政至今，客户的心理有明显变化。新政出台之前，房地产市场基本处于持续探底的状态，原因有两个，一是流通性，二是购买信心。新政之后，企业和客户信心得到支持，企业更有动力推出好产品、好服务，对客户而言也是入市的好时机。”

苏红雷认为，房地产市场逐步企稳，对企业投资起到关键性的正面作用。“市场回归理性后，企业对未来判断也会更加理性，预期更易实现。”

随后，信心也开始向融资、拿地等环节传导。

广东民营投资股权有限公司助理总裁李晓明分析称，部分金融机构发生转向，重新回到市场，寻找核心城市的优质资产。“当预期的持续修复与宏观基本面转向共振时，房地产市场的结构性回暖也就更加可持续了，市场仍然有机会。”

一位华南民营房企的城市总经理也表示，开年以来，他的工作日程“爆满”，根本排不开时间。“主要是和资方洽谈合作。现在金融机构对房地产市场信心逐渐恢复，他们也更愿意和产业链完备、操盘能力强的房企合作获取项目。”

他还指出，公司的投资、工程、前策等岗位，人员都较为紧缺，因此也有很大一部分时间是花在招聘上。

相比之下，土地市场的升温则肉眼可见。

今年1月24日，杭州湖墅单元一宗地块以54.56亿元的价格竞出，溢价率71.25%，成交楼面价64834元/平方米，刷新了杭州涉宅用地单价“地王”纪录。该地块的竞价次数达到220轮。

一个月后，杭州市上城区一宗住宅地块又以超过70%的溢价率竞出，楼面价为杭州涉宅地块第三高。

今年以来，不少热点城市在土拍中出现久违的“百轮竞价”。2月初，郑州司法警官学院地块的出让，则经历了近6个小时的“马拉松式”竞价。

一位央企开发商相关负责人向21世纪经济报道表示，房企参与土拍的热情高涨，与土地质量高、限制性措施少有关，但更重要的是市场预期改善。

他表示，经过近几个月的市场回温，企业的信心开始建立，并意识到对核心城市进行补仓的必要性。尤其是即将进入传统“小阳春”时段，库存有可能进一步被消耗。


信心恢复与传导


作为一个重要的阶段性观测指标，今年的楼市“小阳春”能否如约而至，颇受各方关注。

前述房企人士认为，从去年四季度的表现看，楼市实现了“止跌”。若这种局面能持续到今年的“小阳春”期间，就可以称之为“回稳”和“回暖”了。

中指研究院副院长黄瑜向21世纪经济报道指出，“止跌回稳”是一个系统性的政策目标，短期最应关注的两个指标是二手房价格和新房销售量的止跌回稳。

其中，二手房价格的变化更能反映市场的真实情况，尤其是核心大城市的房价，标志性意义更强。而新房市场涉及的产业链条更长、关联范围更广，与土地出让收入也密切相关，对经济运行的影响更为突出。因此，至少要观察两个季度左右的新房销售量是否持续回升。

按照这一标准，“小阳春”期间的市场表现，不仅关乎市场信心的延续，也具有较强的研究价值。

在接受记者采访时，多数受访者对今年的“小阳春”前景感到乐观。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，按照目前深圳市场的活跃度，3月甚至可能出现“大阳春”。

何倩茹观察到，2月底以来，其所在机构的看房量、交易量保持在活跃的水平。客户的入市周期在缩短，二手房业主的议价空间也在缩小。

根据21世纪经济报道的调研，进入3月，不少房企的供货计划提上日程，“小阳春”期间，热点城市的新房供应有望得到保证。在二手房市场，一些房产经纪机构反馈，3月的带看量较2月有所增加。受访者普遍对“小阳春”较为期待。

这将是楼市实现止跌回稳的重要一步。

图：摄图网

宋红卫表示，城市轮动传导仍然适用于当前的楼市趋势，即一线城市热度上升后，慢慢向二线城市传导，再向核心三线城市传导。但基于人口增长、产业支撑等维度，预计三线城市止跌回稳的动能相对较弱，修复周期较长。

近两年来，监管部门多次指出，“楼市供需关系发生重大变化”。这其中既包含我国房地产市场已告别绝对数量上的短缺，也有城市发展过程中“虹吸效应”引发的区域分化。

因此，市场热度在不同能级城市之间的传导，仍需要时间。

另一方面，经过三年多的深度调整后，市场信心向上下游链条的全面传导，也需要一个过程。

黄瑜表示，判断房地产持续止跌回稳的关键，是投资开工逐步恢复，增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。“只要政策端持续发力，并让大城市发挥示范带动效应，就能促进市场实现更大范围的止跌回稳。”

你家那边看房的人多吗？

有看到什么楼市回暖的现象

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本期编辑 刘雪莹