楼市回暖？真相藏在细节里

前程无忧

一线城市的楼市，终于不再寒冷。
2025年2月，北京二手房成交11876套，同比增长87.6%；深圳一二手房网签6161套，同比增长119%；上海二手房网签16742套，创下近三年同期新高。这一串数字，透露出的信息很清晰——楼市，动了。
但更有意思的，往往藏在这些数字背后。


01
一线城市，终于有人抢房了
2月26日，上海普陀区“越秀苏河和樾府”项目和静安区的“越秀静安天玥”项目，开盘即售罄。
这是2024年9月“认房不认贷”政策出台后的又一次“日光盘”。
有意思的是，买房的人，和以前不太一样了。
过去三年，撑起上海楼市的，是手握几套房、看准时机换房的改善型买家。但现在，刚需开始冲进来了。
“好多年轻人手里攥着家里的钱，一边打听利率政策，一边盯着热门板块。”一位上海中介说。
深圳也不例外。2025年2月，深圳一手住宅网签2484套，同比增长141%。一名深圳中介直言：“门店带看量比去年10月前增长了10%左右，年轻客户明显多了起来。”
北京则更直接。2024年四季度，北京二手房成交57686套，创下21个月以来的最高值。新政之后，议价空间迅速收窄，房东的底气回来了，买家的耐心没了。
楼市情绪，正在逆转。


02
是谁，在扫货？
政策，始终是楼市的方向盘。
从2023年下半年开始，政策大幅松绑。首付降了，贷款利率降了，甚至连北京、上海这样的核心城市，购房门槛都在降低。
但真正引爆市场的，还是心理预期的变化。
一个关键的信号是——土地市场热了。
2月20日，上海首场土地拍卖，4宗地块吸引了17家房企竞拍，最终成交价159.2亿元，平均溢价率超33%。其中，虹口区瑞虹新城地块，刷新了区域“地王”纪录。
杭州更夸张。2月份，杭州共出让14宗涉宅用地，12宗溢价成交，最高溢价率72.48%。拿地的，依旧是央国企和少数活下来的优质民企。
土地市场回暖，房企敢于高价拿地，说明什么？他们赌，楼市已经触底了。


03
二线城市，冰火两重天
楼市的回暖，不是雨露均沾。
成都，依旧火热。2024年成交商品住房11.39万套，稳居全国第一。进入2025年，成都新房、二手房成交连续三周增长，2月份卖出超2万套房。
南京也不遑多让。2月份，南京商品住宅成交面积同比增长40.54%，去化率达到24%，比2024年全年15%的去化率高出一大截。
但热的，永远是那些“能卖得动”的城市和板块。
杭州，申花板块的馥香园，一个月带看量9000多次，几乎挤满了来自温州、台州、义乌的买家；但外围板块，依旧冷清，去化周期高达17.9个月。
市场正在撕裂，“好地段、好产品，越卖越贵，差的，连价格都没有意义了。”
为什么，这一轮回暖，和以往不一样？
2024年的楼市，充满不确定性，政策和市场都在试探底线。
但2025年，这个底线，似乎被踩实了。
1. 政策底已明确：
全国两会政府工作报告中，“稳楼市”被多次强调。从“稳住楼市股市”到“更大力度促进房地产市场健康发展”，政策方向，已然清晰。
2. 资金面更宽松：
各地加大了公积金支持力度，贷款利率不断下调，购房成本降到近几年最低。手握现金的人，蠢蠢欲动。
3. 市场信心回来了：
土地市场火热，房企积极推盘，核心城市库存消化加快，买涨不买跌的心理，正在复苏。
市场情绪，总是比数据更敏感。当下的楼市，不再是死水一潭，而是波澜初起。


04
但，别高兴太早
这一轮楼市回暖，虽然数据亮眼，但风险仍在。
首先，热的是核心城市，冷的是三四线城市。
北京、上海、深圳、成都、南京这些“有人、有钱、有产业”的城市在回暖，但以往作为销售主力的三四线城市，仍深陷库存泥潭。
其次，回暖靠政策，能持续多久？
政策可以托起一时的需求，但如果经济基本面不稳，居民收入不涨，这波“小阳春”，随时可能熄火。
市场已经从极寒中走出来，但离真正的繁荣，还有很长的路要走。


结尾
这次，你该上车吗？
对于购房者而言，这可能是最后的窗口期。
政策放松、利率降低、核心城市库存消化加快，种种迹象都在释放一个信号——楼市底部，已现。
但别忘了，这个市场，永远是“优者恒优”。
在好城市、好地段、好产品上，犹豫，意味着错过。
而在那些人烟稀少、产业空心的地方，价格再低，也只是数字游戏。
楼市回暖了，但这一次，真的不是人人都有机会。