楼市复苏或成真正的现实：吴晓波的观察与破局之道

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一、复苏迹象：从ICU到结构性回暖
经历四年深度调整的中国楼市，终于在2025年早春显现出复苏信号。吴晓波与刘德科指出，当前核心城市二手房交易量已回归至2019年水平，其中上海月均成交2.5万套、北京2万套、深圳与杭州各1万套，改善型住房（140㎡以上）与豪宅市场占比显著提升。这种回暖并非普涨，而是呈现出三大结构性特征：
1. 核心城市引领：北上广深杭蓉等指标性城市率先复苏，其政策松绑（如杭州全面取消二手房限购）带动全国市场预期；
2. 需求结构升级：改善型需求占比超50%，存量房装修市场活跃，显示居住品质提升成为新驱动力；
3. 政策工具发力：白名单机制释放超5万亿信贷，保交楼完成率超预期，房企流动性危机局部缓解。





二、政策工具箱：从“救急”到“治本”
当前政策组合拳正从短期纾困转向长效机制建设：
- 城中村改造的破局价值：对比黄奇帆的10万亿收储计划（存在需求错配、效率低下等缺陷），吴晓波强调城中村改造能联动资金-土地-产品-需求全链条。住建部提出的100万套货币化安置目标若落地，可激活土地出让、产品迭代与增量需求，重现2015年棚改对楼市的拉动效应；
- 利率与限购松绑：首套房利率降至3.7%-3.9%，存量房贷均衡化降低居民负债压力；除京沪深外，全国限购政策基本解除，释放改善型需求；
- 房产税预期管理：明确产权续期规则与税改方向，消除“恒产焦虑”，重塑市场信心。


三、复苏背后的结构性嬗变
楼市复苏并非简单回到“高周转”时代，而是呈现三个深层转型：
1. 城市分化加剧：人口与产业向核心城市聚集，南龙湖等新兴区域通过万科星图等项目验证“产业-人口-楼市”正循环，而中小城市面临“灯下黑”风险；
2. 房企生存逻辑重构：民营房企经历大洗牌后，央国企与地方城投主导市场，开发模式从规模扩张转向品质与效率竞争；
3. 资产属性弱化：房产在家庭资产配置中占比下降，但核心地段优质资产仍具抗通胀属性，投资逻辑从“普涨套利”转向“精挑细选”。





四、脆弱性与长期挑战
当前复苏仍面临三大风险点：
- 政策执行滞后：城中村改造等政策缺乏专项推进机制，与白名单信贷的强力执行形成对比；
- 价格预期紊乱：部分城市二手房挂牌量激增导致价格踩踏，北京、杭州等地出现业主降价90万仍难成交现象；
- 土地财政依赖未解：地方政府仍需土地出让收入填补50%综合财力缺口，与楼市市场化转型形成矛盾。


五、未来图景：复苏≠复兴
吴晓波强调，真正的复苏需实现“吃旧药，走新路”：
- 短期：未来三个月是政策窗口期，需力推城中村改造、一线城市全面松绑限购，巩固回暖态势；
- 长期：建立“商品房归市场+保障房归政府”双轨制，通过REITs等工具盘活存量，探索租赁住房新模式。


结语

2025年的楼市复苏，本质是一场“没有退路的转型”。正如吴晓波所言：“当所有车辆翻车，问题不在司机而在公路系统。”这场复苏既是市场信心的修复，更是中国经济摆脱土地依赖、重构增长逻辑的必经之战。唯有坚持核心城市引领、政策精准发力、供需结构升级，方能将脆弱的“早春”转化为可持续的“暖阳”。