15城房价回升VS26个月库存：政策刺激下楼市加速分化

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全国房价环比涨幅数据

国家统计局2024年1月监测数据显示，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨幅为0.27%。该数据采集自各城市网签备案系统，样本覆盖主城区在售项目。其中价格环比上涨城市数量较上月增加3个，价格持平城市减少2个，下跌城市减少1个。计算方式采用加权平均法，权重依据各城市年度商品房销售额确定。该指数已连续3个月保持正增长，但涨幅较上月收窄0.03个百分点。

重点城市价格回升现象

在住建部重点监测的24个样本城市中，15个城市新建住宅价格出现回升。这些城市包含4个一线城市（北上广深）、7个二线城市（杭州、南京等）及4个三线城市（佛山、东莞等）。价格回升幅度在0.1%-0.8%之间，其中上海徐汇区某改善项目备案价较上月提升1200元/㎡。回升城市共同特征为近3个月住宅成交量连续超过月均去化量，库存去化周期降至12个月以内。

区域市场分化表现

长三角城市群（含上海、杭州等9市）新建住宅价格平均环比上涨0.41%，珠三角城市群（含广州、深圳等6市）上涨0.37%。两地合计贡献全国价格涨幅的58%。具体表现为上海外环内项目周均来访量达120组，较政策前提升40%；深圳前海片区某项目开盘去化率达75%。两地新增预售证核发面积同比增加28%，精装交付标准普遍提升至5000元/㎡以上。

政策调整具体措施

认房不认贷"政策在34个城市落地，具体操作标准为：居民家庭名下无本地住房的，不论是否已利用贷款购房，均按首套执行。广州取消120㎡以上户型限购后，黄埔区某项目大户型周成交量从5套增至22套。苏州全面取消限购后，工业园区非户籍购房占比从35%升至61%。政策窗口期内（1月1日-31日），两地新增购房资格申请量分别增长180%和240%。

市场修复期特征

新建商品住宅价格同比仍下降0.7%，该指标已连续20个月负增长。但降幅较上月收窄0.2个百分点。重点城市二手房挂牌量同比增加18%，平均议价空间从9月的5.2%收窄至4.1%。银行按揭贷款平均审批时效缩短至7个工作日，首套房贷利率降至3.85%。开发企业推盘节奏放缓，1月全国新开工面积同比下降12%。

土地市场动态

50个重点城市住宅用地成交建筑面积同比增长36%，出让金总额增加28%。北京丰台区某地块溢价率达15%，杭州钱江世纪城地块楼面价突破45000元/㎡。央企拿地金额占比升至68%，民企参与度回升至22%。土地款支付周期从常规的3个月延长至6-9个月，地方政府供地条件放宽至"商住比可调"。

库存结构性风险

三四线城市商品住宅库存去化周期中位数达26.3个月，较上月延长0.7个月。其中洛阳、芜湖等城市库存量超过2019年峰值。未售住宅用地折算建筑面积可供开发5.2年。部分项目采取"工抵房"方式促销，价格较备案价下浮18%-25%。商业银行对三四线城市开发贷审批通过率下降至31%。

争议性总结

当前市场呈现的核心城市回暖与三四线城市承压的分化格局，引发关于"政策刺激是否加剧区域失衡"的讨论。有观点认为限购松绑加速了购买力向高能级城市聚集，形成"抽血效应"；反对意见强调市场分化是城镇化进程必然结果。土地市场国央企主导现象也引发"市场活力是否受损"的争议，开发企业融资成本差异扩大至3-5个百分点。这些矛盾在二季度市场运行中将持续显现，考验政策制定的精准度。