中国百城二手房价跌幅收窄 核心城市楼市“小阳春”初现

arrarpetahack

在2025年3月2日，中指研究院发布的数据显示，中国房地产市场出现了一些新的动向。2025年2月，中国100个城市的二手住宅平均价格为每平方米14071元，虽然环比下跌0.42%，同比下跌7.26%，但值得注意的是，二手房价格的环比跌幅已经连续7个月收窄，较上月减少了0.09个百分点，这被看作是市场筑底的一个信号。与此同时，百城新建住宅均价环比上升0.11%至16711元/平方米，部分核心城市优质改善项目的入市推动了价格回升。

**一、核心城市引领复苏**

北京、上海、深圳等核心城市成为本轮市场回暖的领头羊。在北京，尽管受到春节假期的影响，二手房网签量依然达到1.19万套，同比显著增长，2月下半周单日成交量更是突破千套，市场的活跃程度接近传统“小阳春”的水平。在上海和成都等城市，高品质住宅项目对新房市场起到了拉动作用。例如，上海越秀·苏河·和樾府、北京金茂璞逸丰宜等项目，凭借高得房率和产品创新吸引着改善需求，促使局部房价结构性上涨。

政策端也在持续优化并为市场注入信心。重庆、大连、成都等地放宽限购限售政策，提高公积金贷款额度；北京发布“好房子”建设规划，鼓励提升住房品质；广东等地通过专项债收购存量土地加速去库存。中指研究院认为，核心城市的限制性政策可能会进一步松绑，加上货币化安置、城中村改造等措施，将有助于加速需求释放和预期修复。

**二、三四线城市面临压力**

然而，与核心城市形成鲜明对比的是，三四线城市的二手房市场正面临着严峻挑战。2月三四线二手房价环比下跌0.46%，同比跌幅超10%的城市多达14个，像淮安、盐城等地房价已跌回到五年前的水平。贝壳研究院监测发现，部分三四线城市的法拍房数量同比激增63%，去化周期延长至28个月，市场流动性几乎冻结。

纬房研究院的数据进一步揭示了区域分化的情况。2025年2月下半月，一线城市房价环比跌幅普遍低于1%，而四线城市如马鞍山、镇江的跌幅超过1%。人口外流和经济基本面薄弱加重了这些城市的市场压力。专家表示，三四线城市需要通过专项债收储、保障房转化等政策措施组合来化解库存问题，但在短期内难以改变“以价换量”的趋势。

**三、政策展望与未来趋势**

国务院近期会议提出要“更好满足住房消费需求”，央行明确将推动存量商品房和土地盘活，住建部则加速配售型保障房建设。业内人士分析，2025年的房地产政策将会呈现“双轨并行”的特点：一方面通过降低利率、降低首付等短期措施稳定市场；另一方面推进房地产税试点、土地财政改革等长效机制，构建“市场+保障”的新发展模式。

随着传统营销季的到来以及政策落地效应，中指研究院预计3月核心城市楼市交易量将继续回升，部分区域可能出现“小阳春”行情。土地市场也显露出回暖迹象，上海、杭州、成都等城市的优质地块溢价率超过20%，房企补仓意愿增强。不过，市场的全面复苏仍然依赖于居民收入预期的改善和宏观经济的韧性，三四线城市的深度调整或将持续。

综上所述，中国房地产市场正在进入“分化复苏”的新阶段，核心城市依靠政策、人口和供给优势率先企稳，而三四线城市还需解决库存与流动性困局。2025年，政策与市场的双重博弈将继续影响行业格局，朝着“止跌回稳”与“供需新平衡”的转型方向迈进。（本文综合自中指研究院、贝壳研究院、纬房研究院等机构数据及分析）