2025北京楼市：二手房量价齐升，春天来了？

前程无忧

楼市回暖，信号初显
在房地产市场的风云变幻中，北京楼市一直备受瞩目。2025 年 2 月，北京住建委官网统计数据如同一颗投入平静湖面的石子，激起千层浪。数据显示，当月北京全市二手房累计网签量为 11876 套，环比虽有 4.8% 的下降，但同比却增长了 87.6% 。这一数据的公布，瞬间点燃了大家对北京楼市的讨论热情，也让我们看到了北京楼市正悄然出现积极信号，仿佛在寒冬之后，春天的脚步已渐渐临近。







一、数据说话：市场升温显著
从成交量数据来看，北京二手房市场的活跃度有了显著提升。2025 年 2 月，北京全市二手房累计网签量为 11876 套，虽然环比下降了 4.8%，但同比增长幅度高达 87.6% 。这一同比增长数据，犹如一颗闪耀的明星，在房地产市场的天空中格外夺目。它充分表明，与去年同期相比，北京二手房市场的热度有了质的飞跃。
再看带看量，麦田统计数据截至 2 月 27 日显示，北京市 2 月二手房带看量环比增长 16.3%，且呈现逐周升高的趋势 。带看量的持续增长，意味着购房者对市场的关注度和参与度不断提高。他们积极地穿梭于各个小区、各个房源之间，寻找着自己心仪的家。这种看房热情的高涨，为市场注入了源源不断的活力，也从侧面反映出市场的回暖趋势。 就像在寒冷的冬天过后，春天的暖阳逐渐融化了冰雪，市场的热度也在慢慢回升。
在挂牌量方面，目前北京二手房挂牌量呈现出明显的增加态势。记者在链家系统看到，当前北京二手房挂牌量为 152438 套，相比年初增加了约 6000 套 。中原地产首席分析师张大伟也表示，二手房市场的挂牌房源数量相比春节前增加较为明显，春节前整体市场挂牌量在 14.6 万套左右，而春节后这一数据超过了 15 万套 。
每年年初，北京二手房市场都会出现挂牌量上升的情况，这背后有着多方面的原因。一方面，部分业主在年前下架房源观望市场，年后再重新挂牌，造成一些累积的房源快速集中上架。他们就像是在等待一个合适的时机，就像渔夫等待鱼儿上钩一样，年后市场的变化让他们觉得时机已到，于是纷纷将房源重新推向市场。 另一方面，春节期间很多家庭会作出换房决定，节后把旧房挂牌出售。春节是一个阖家团圆的时刻，也是家庭规划未来的重要时期。很多家庭在这个时候会综合考虑家庭人口变化、子女教育、生活便利性等因素，决定换房，节后便迅速将旧房挂牌。 此外，年后前两周一般是市场恢复期，成交量复苏导致挂牌量的增速远大于去化速度。市场在经历了春节假期的短暂休整后，逐渐恢复生机，成交量的增加使得业主们更有信心挂牌出售，而房屋的销售速度相对较慢，从而导致挂牌量不断上升。
二、政策驱动：利好不断加持
新年伊始，北京楼市的公积金政策调整便如同一股暖流，温暖了购房者和租房者的心。2025 年 1 月 1 日起，北京市存量公积金贷款利率下调 。对于那些在 2024 年 5 月 18 日前已经发放住房公积金个人住房贷款的人来说，这无疑是一个重大利好。首套自住住房 5 年以下（含 5 年）贷款利率从之前的 [原利率] 降至 2.35%，5 年以上贷款利率从 [原利率] 降至 2.85%；二套自住住房 5 年以下（含 5 年）贷款利率从 [原利率] 降至 2.775％，5 年以上贷款利率从 [原利率] 降至 3.325% 。这一利率的下调，直接减轻了购房者的还款压力。以一笔贷款 100 万元、贷款周期 30 年的首套住房公积金贷款为例，按照之前的利率计算，每月还款额可能高达 [X] 元，而利率下调后，每月还款额可减少至 [X] 元左右，每月节省的还款金额可以用于家庭的其他支出，如子女教育、生活消费等，大大提高了家庭的生活质量。
1 月 20 日，北京住房公积金管理中心发布《关于开展提取住房公积金直付房租业务试点工作的通知》 ，更是为租房者带来了福音。在传统的公积金提取模式下，租房者需要先自行垫付房租，然后再凭借租赁合同、发票等一系列材料去申请提取公积金，这一过程不仅繁琐，而且对于一些资金紧张的租房者来说，先行垫付房租可能会带来较大的经济压力。而现在，创新推出的 “提取住房公积金直付房租” 业务模式，实现了 “一次申请，按月支付，自动到账，一站办结” 。符合条件的缴存人无需提供租房发票、房屋租赁合同等材料，即可 “零材料” 申请 。公积金中心会根据缴存人的授权和申请，按月将缴存人可提取的住房公积金从其住房公积金账户直接划转至试点住房出租机构指定账户，用于支付房租 。这一举措，让租房者不再为每月的房租发愁，也让他们的资金周转更加灵活，能够更好地规划自己的生活。 就像在黑暗中为租房者点亮了一盏明灯，照亮了他们的租房之路。
2 月 13 日，北京市规划自然资源委微信公众号发文称，2 月 12 日，北京市规划自然资源委印发《北京市平原多点地区 “好房子” 规划管理相关技术要点（试行）》 。这一文件的发布，犹如一颗投入平静湖面的石子，在房地产市场激起了层层涟漪。
《技术要点》提出了一系列创新举措，其中最引人注目的便是提高住宅得房率 。通过阳台、饰面层部分面积不计入容积率等规定，以建筑面积 100 和 140 平方米的户型为例，“得房率” 可从 80% 提升至约 90% 。这意味着购房者花同样的钱，能够买到更大、更实用的居住空间。对于购房者来说，这无疑是一个巨大的诱惑。想象一下，原本只能购买 100 平方米建筑面积的房子，按照之前的得房率，实际使用面积可能只有 80 平方米左右，而现在，根据《技术要点》，实际使用面积有望增加到 90 平方米左右，多出的 10 平方米空间，可以用来打造一个温馨的书房、一个舒适的衣帽间，或者是一个儿童游乐区，大大提升了居住的舒适度和生活品质。
此外，《技术要点》还允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间 。这一设计不仅丰富了居住空间的层次感，还能让室内更加宽敞明亮，满足居民对于高品质居住环境的追求。对于那些追求生活品质的购房者来说，这样的设计无疑具有极大的吸引力。 就像为他们打开了一扇通往理想生活的大门，让他们能够享受到更加舒适、惬意的居住体验。
三、专家观点：前景普遍看好
在众多专家中，中原地产首席分析师张大伟的观点极具代表性。他指出，北京楼市自 2024 年 9 月份开始的暖冬行情已经成功延续到了 2025 年一季度 。从当前市场的种种迹象来看，他预计 3 月北京二手房网签成交量有望在 1.8 万套左右 。这一预测并非空穴来风，而是基于对市场数据的深入分析和对政策走向的精准把握。从 2 月的市场表现来看，尽管 2 月份是春节月，市场交易时间相对较短，但北京市整体二手房网签成交量依然达到 1 万多套，同比明显上涨 。而且 2 月下半月市场整体明显复苏，购房者的看房热情持续高涨，带看量不断增加，这都为 3 月的高成交量奠定了坚实的基础。
张大伟还认为，整体市场在未来几个月将呈现出成交量持续高位运行，成交价格温和上涨的主要特点 。随着市场需求的不断释放，尤其是在前期积压的购房需求及入学需求的支撑下，市场的活跃度将进一步提升。而政策的持续利好，也将为市场的稳定发展提供有力保障。就像一艘在大海中航行的船只，政策的东风将推动它朝着成交量高位运行、价格温和上涨的方向稳步前行。
除了张大伟，其他业内专家也普遍对北京楼市的后续走势持乐观态度。他们认为，在政策的持续推动下，市场的信心将不断增强，购房者的入市积极性也将进一步提高。同时，随着经济的逐步复苏和居民收入水平的稳定提升，房地产市场的需求也将得到进一步的支撑。 就像春天的花朵，在阳光雨露的滋润下，将绽放出更加绚烂的光彩。
四、市场展望：机遇与挑战并存
在购房需求释放和政策持续优化的双重利好下，购房者迎来了难得的购房机遇。从购房需求来看，前期积压的购房需求以及入学需求在市场回暖的大背景下，正逐步释放。那些为了孩子能进入理想学校而四处寻觅学区房的家长们，以及一直渴望改善居住条件的家庭，现在都有了更多的选择空间。 就像被压抑许久的弹簧，一旦松开束缚，便会迅速反弹。这些需求的释放，使得市场上的房源选择更加丰富，购房者有机会在众多房源中挑选到最适合自己的房子。
再看政策方面，公积金贷款利率下调减轻了购房者的还款压力，让更多人有能力承担房贷 。以一对年轻夫妻为例，他们原本计划购买一套总价 500 万元的房子，申请公积金贷款 300 万元，贷款期限 30 年。按照之前的利率计算，每月还款额高达 [X] 元，这对于他们来说是一笔不小的开支，生活压力较大。而利率下调后，每月还款额减少至 [X] 元左右，每月节省下来的资金可以用于家庭的日常开销、子女教育等，生活质量得到了显著提升。
此外，《北京市平原多点地区 “好房子” 规划管理相关技术要点（试行）》的发布，提高了住宅得房率，让购房者花同样的钱能够获得更大的居住空间 。这对于购房者来说，无疑是一个巨大的诱惑。想象一下，原本只能购买 100 平方米建筑面积的房子，实际使用面积只有 80 平方米左右，而现在，按照新的规划管理要点，实际使用面积有望增加到 90 平方米左右，多出的 10 平方米空间可以用来打造一个温馨的书房、一个舒适的衣帽间，或者是一个儿童游乐区，大大提升了居住的舒适度和生活品质。
尽管北京楼市呈现出积极的发展态势，但市场中仍然存在着诸多不确定性因素，这些因素犹如隐藏在平静海面下的暗礁，可能对楼市的未来发展产生潜在影响。
经济环境的变化是一个重要的不确定因素。当前，全球经济形势复杂多变，国内经济也面临着一定的下行压力。如果经济增长放缓，居民收入水平可能会受到影响，购房能力也会相应下降。 就像一艘在波涛汹涌的大海中航行的船只，经济环境的变化就如同风浪，可能会使购房者的购房计划受阻。例如，一些企业可能会因为经济不景气而裁员或降薪，导致购房者的收入不稳定，从而对购房决策产生犹豫。
供需关系的变化也不容忽视。虽然目前市场上二手房挂牌量有所增加，但随着购房需求的持续释放，供需关系可能会发生新的变化。如果供应无法满足需求，房价可能会面临上涨压力；反之，如果供应过剩，市场可能会陷入供大于求的局面，房价可能会出现波动 。就像天平的两端，供需关系的微妙变化都可能导致市场的失衡。此外，土地供应政策的调整、房地产开发商的开发计划等因素，也会对市场供需关系产生影响，进而影响楼市的稳定发展。
政策的稳定性和持续性也是市场面临的挑战之一。房地产市场的发展离不开政策的引导和调控，虽然目前出台的一系列政策对市场起到了积极的推动作用，但未来政策是否会发生变化，以及政策的调整方向和力度如何，都存在不确定性。如果政策出现较大调整，可能会对市场预期产生影响，导致购房者和投资者的行为发生变化，进而影响楼市的稳定 。就像驾驶汽车时，突然改变行驶方向可能会让乘客感到不适，政策的突然变化也可能会让市场参与者感到无所适从。
房地产市场的周期性波动也是一个不可忽视的因素。房地产市场通常具有一定的周期性，经历繁荣、衰退、调整和复苏等阶段。虽然目前北京楼市处于回暖阶段，但很难确定这一趋势是否能够持续，以及未来市场是否会进入下一个调整周期 。就像四季的更替，房地产市场的周期变化是自然规律，我们无法准确预测它的下一个阶段何时到来。购房者和投资者需要密切关注市场动态，做好应对市场变化的准备。
2025 年北京楼市的积极信号清晰可见，成交量的增长、挂牌量的合理变化，以及一系列利好政策的推动，都让我们对北京楼市的未来充满期待。购房者们迎来了更多的选择和更好的购房条件，这是市场给予的机遇。
然而，我们也不能忽视市场中存在的不确定性因素。经济环境的变化、供需关系的波动、政策的调整以及市场的周期性变化，都可能对楼市产生影响。因此，购房者在面对这些积极信号时，需要保持理性和冷静。不要被市场的热情冲昏头脑，盲目跟风购房。要充分考虑自身的经济实力、购房需求和未来规划，做出明智的决策。
在购房过程中，要深入了解市场行情，关注房价走势和政策变化。同时，选择合适的地段和房源也至关重要，要综合考虑房屋的品质、周边配套设施、交通便利性等因素。如果对市场情况不太了解，不妨借助房产中介或专业顾问的力量，他们能够提供专业的市场分析和建议，帮助你更好地把握购房时机。
北京楼市的积极信号为购房者提供了一个良好的契机，但只有理性看待市场，谨慎做出决策，才能在这个充满机遇与挑战的市场中，找到真正属于自己的理想家园，实现安居乐业的