戴德梁行：即将迎来新一轮楼市供应周期

前程无忧

2025年开年以来，全国多地楼市延续了2024年四季度以来止跌回稳的向好态势。近日,戴德梁行发布了《2024年四季度全国住宅市场研究》报告，数据显示，政策“组合拳”发挥效力，第四季度新建商品住宅销售面积同比上涨2.9%；四季度住房市场供需双双放量，库存小幅上升。

四季度新建商品住宅销售面积上涨2.9%

2024年国内GDP实现了5%的增速，推动经济总量突破130万亿元大关。全年住宅开发投资同比下降10.5%，降幅与1-9月持平。其中住宅新开工面积及住宅竣工面积分别较上年下降23.0%和27.4%。

相较于竣工面积降幅明显扩大，2024年住宅新开工面积同比降幅相对平稳，意味着在“保交楼”已取得显著成效的当下，房企有限的资金支配力不得不在“谋发展”上做出更多布置，结合住宅新规逐步在各地落地，预示着我们即将迎来以居住环境品质升级为代表的新一轮的楼市供应周期。



（全国住宅新开工及住宅竣工面积走势变化）

2024年，全国新建商品住宅销售面积81450万平方米，较上年减少14.1%，此成交量也是自2009年以来的最低值。从年内的市场表现来看，二、三季度在多重楼市促进政策的护航下，累计成交量的同比降幅持续收窄，到四季度累计新房成交量同比降幅较一季度更是大幅放缓9.3个百分点，成交热度及市场信心持续恢复。

尤其在9月末楼市利好政策“组合拳”的刺激下，11、12月单月的新房住宅成交量均超过上年同期，分别同比增长4.2%和4.5%。市场面对楼市利好政策“组合拳”的正向反馈在一定程度上改善了市场信心，尤其在库存压力相对较缓的杭州、上海等重点城市，后续新房市场的活跃度有望提升。



（全国新建商品住宅销售面积走势变化）

四季度新房销售均价10419元/平方米

2024年，全国住宅新房销售均价为10419元/平方米，同比下降4.1%。9月末中央政治局提出“促进房地产市场止跌回稳”为楼市注入信心，同时各类限制性政策的解除激发了以提升居住品质为代表的改善型需求的活力，四季度伴随成交量的回暖，整体价格亦较前三季度有所上升，全年均价较1-9月上涨了1.7%。



（全国住宅新房销售均价走势变化）

截至2024年年末，全国住宅待售面积为39088万平方米，较三季度末增加了1409万平方米。在四季度新房市场成交回暖的积极带动下，供应及成交双双放量，全国住宅库存量小幅上升。从政策对市场的引导角度来看，首付比例和贷款利率的下降吸引刚需入市，同时放开改善型需求的入市限制，二者共同推动局部市场呈现回稳迹象。连续3年住宅开发投资额下行将影响未来供应量，市场回暖迹象或令新房成交量上行成为可能，同时再加上专项债对存量住房的消化，都将有望带动未来库存量的逐步下降。



（全国住宅待售面积历年变化 单位：万平方米）

相关政策有望助力楼市回稳

戴德梁行研究院副院长张晓端向记者表示，5·17新政对市场的刺激效力并未能延续至第三季度，需求端的疲态在9月底开启的新一轮楼市政策“组合拳”的提振下逐渐改善，在“四个取消、四个降低、两个增加”等楼市政策的利好下，局部市场活跃度逐渐恢复。在年内两轮重磅楼市利好的助推下，全年住宅销售面积下降的趋势得以缓解，但包括开发投资额、住宅新房销售均价等关键性指标仍在负增长区间。

2025年楼市走向如何？戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙预测，2025年楼市政策的风向将延续宽松的态势：当前限制性政策在局部市场仍有放松空间，同时贷款利率亦有下行可能，配合税费减免等政策带动购房成本进一步降低。与此同时，积极的化债举措将降低系统性风险，存量房收储的相关政策有利于保障房机制的加快建设同时去化库存，而城中村改造的货币化安置也有望再次带动需求活力的提升。

潇湘晨报辣椒财经记者牛蕊



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