这个大利好，要落空了？

arrarpetahack

原创 刘博团队
近期，一则来自全球知名金融机构的预测，在房地产圈引起了不小的关注：
在即将到来的3月5日两会前后，北京、上海、深圳等一线城市将释放出前所未有的政策红利。
具体而言，北京五环外、上海外环外有望解除限购，而深圳则可能全面解除限购。
事实上，相比所谓国际机构的预测，我们的判断早了许多。
早在去年末和今年初，本号就已经多次对一线城市的松绑做出预测：



当时的核心观点是：2025年如果楼市再度降温，深圳核心区是有可能阶段性取消限购的；北京、上海核心区也有可能把社保降低到1年、郊区取消限购。
年初以来，多个高层释放的信号引人遐想：
国务院会议明确提出要“敢于打破常规，推出可感可及的政策举措”，这样的表述是极为罕见的，联系到楼市，不由得让人联想到一线城市松绑的信号。
更直接的是，深圳市委常委会扩大会议明确要求“房地产投资尽快恢复增长”，过去向来不太重视房地产的深圳，这一次态度180°转变，也意味深长。
从历史经验看，这些表述往往是政策调整的前奏。
然而，房地产政策从来不是简单的“一放了之”或“一限到底”，而是有其内在逻辑。
过去几年的政策调整，虽然看上去是“挤牙膏式”的，但规律其实很明显——当市场过冷，就出台政策刺激；当市场自发回暖，政策则会观望或收紧。这是一种随市而动的调控逻辑。
而在最近一个月，北京、上海、深圳这些城市在没有大规模政策刺激的情况下，已经出现了自发的快速回暖迹象，可能会导致松绑政策的落空。
先看北京的数据：
数据显示，2月17日至23日期间，仅链家一家就成交了2417套二手房，较前周增长31%。按50%市占率计算，全市周成交量已接近4800套，恢复至去年11月水平。



从成交结构看，学区房依然是主力军。随着5月信息采集截止日期临近，幼升小、转学和跨区小升初的需求集中释放，推动三四月份形成传统小高峰。
值得注意的是，尽管成交升温，但价格大幅上涨的可能性不大。目前北京二手房挂牌量已回升至15万套以上，供应充足制约了价格上行空间。
上海的复苏态势领跑全国。
数据显示，上海二手房市场热度持续攀升：

• 2月第一周(2.3-2.9)，上海二手房共计网签网签约2274套房源，环比前一周增加了约1930.36%；
  
• 2月第二周(2.10-2.16)，上海二手房共计网签约4708套房源，与前一周相比，增幅达约107.04%；
  
• 2月第三周（2.17-2.23），上海二手房共计网签约5581套房源，热度持续攀升。
  

国家统计局数据进一步验证了上海楼市的领先地位：新房价格环比上涨0.6%（全国第2），同比上涨5.6%（全国第1，唯一超过5%的城市）；二手房价格环比上涨0.4%（全国前5），市场复苏信号明确。



尤为引人注目的是，上一次上海地王出现，是时隔8年；而这一次地王出现，仅仅时隔8个月。
2月25日静安寺社区地块以楼面价161,101元/平方米协议出让，刷新了去年8月绿城徐汇区斜土街道地块131,045元/平方米的纪录。
而在2月22日上海首轮土拍，4宗地块总价159亿元成交，平均溢价率达33.6%。除了高溢价率，这次土拍不仅有央企、国企、民企，还罕见出现了外资企业的身影。
新加坡庆隆地产与金茂联手以89.64亿元摘得虹口地块，标志着国际资本对中国优质一线城市房地产市场信心的回归。
接下来，上海豪宅市场将面临一个前所未有的扩张期。
过去3年，上海已完成中心城区成片旧改185.7万平方米。2024-2026年，黄浦、静安、虹口等市区优质地段将有超过1.6万套豪宅类项目准备入市。
此外，市中心内环内还有约42个风貌别墅项目。叠加近年来市中心优质地块供应累积下来的存量，预计豪宅类项目潜在库存量将达3万套。



在一线城市房地产市场中，深圳无疑是最为敏感、最具指标性的城市。
深圳楼市具有几个鲜明特点：商品房存量相对较少，人口净流入持续强劲，置业需求旺盛。
这种供需结构决定了深圳楼市在上涨周期中往往涨得最快、最猛，而在调整周期里，下探幅度也较为深刻。
这种高敏感性使深圳成为了市场情绪的指示器。政策微调、经济环境变化、资金流向转变，都会在深圳楼市中得到放大和直观体现。
比如近期，深圳楼市的变化尤为值得关注。
贝壳研究院数据显示，2月23日深圳二手房单日成交量跃居近年次高位，仅次于去年10月13日的峰值。这是一个极为夸张的信号，要知道去年“929新政”后，大量外地客涌入深圳购房，10月深圳二手楼市曾经历过一次原地起飞的行情。
乐有家数据显示，上周乐有家门店的二手房成交环比上涨45%，已接近去年高峰水平；新房成交量环比更是暴增104%；2月23日的看房量甚至超过了去年10月的最高峰水平。



深房中协公布的数据也显示，上周二手房成交量达1408套，回到了2025年1月中旬的水平。



深圳土地市场同样火爆：

• 龙岗大运地块土拍溢价率高达70%，创下新高
  
• 宝中地块最新成交楼面价上涨1.1万/㎡
  
• 后海新地块更是以惊人的7万/㎡楼面价刷新深圳地王纪录
  

这些数据表明，尽管过去两年深圳市场遭遇寒冬，但开发商对深圳市场的长期信心依然坚定，甚至正在加速布局。
而在一些核心区，二手房价格已经展现出上行趋势。
前海鼎太风华七期约72平米的2房户型，成交价从2024年12月的530万，一个多月后涨至708万，涨幅惊人的33.6%。



科技园华润城润府三期约87.7平米2房，成交价从2024年9月底的970万，到2025年1月中旬涨至1025万，涨幅5.7%。






宝安区壹方中心约216-220平米的大平层豪宅，成交价去年10月成交价2840万，今年1月升至3230万，3个月时间涨了390万，涨幅13.7%。






福田百花学区房长城花园83平米2房，成交价从2024年7月的619万，到救市后10月的656万，再到12月的689万，几个月时间涨了70万，目前报价已突破700万。






除了北上深，杭州楼市也正在经历一波明显复苏。
“杭州六小龙”（游戏科学、深度求索DeepSeek、宇树科技、云深处科技、强脑科技、群核科技）的崛起为杭州楼市注入强大动能。DeepSeek的爆火和宇树科技人形机器人登上春晚，使杭州再次成为全球科技焦点，极大提振了市场信心。
数据显示，杭州楼市春节后快速回暖：

• 今年第8周二手住宅成交1610套，较前周上涨63.45%，创2025年周度新高
  
• 贝壳二手房签约量同比增8%，带看量飙升56%
  
• 新房市场第8周成交589套，环比上涨4.25%
  
• 新房签约量同比激增81%，带看量增77%
  

杭州土拍市场热度持续升温：
2月25日，华润置地以楼面价50683元/平方米、溢价率72.48%拿下城东新城地块；
1月24日，滨江集团以楼面价64834元/平方米、溢价率71.25%竞得湖墅单元地块，刷新杭州土拍史上最高纪录。
回到开头的问题：北上深松绑，会落空吗？
答案既不是简单的“会”，也不是简单的“不会”。而是：松绑的形式和力度，可能会根据市场状况进行调整。
今年大概率会推出针对北京五环外、上海外环外以及深圳核心区域的松绑政策。不过，这些政策的具体落地时间可能会稍晚于最初预期。
原因在于今年一二月份的房地产市场数据表现尚可，不存在急需刺激的紧迫性。包括降准降息的推迟，都是基于当前人民币资产状况相对稳定以及需要兼顾汇率稳定等宏观经济因素的考量。
在市场表现尚可的情况下，政策出台节奏会相应放缓，待市场有更明确的调控需求时再适时推出相关松绑措施。
对购房者而言，与其猜测政策何时出台、力度多大，不如回归到城市价值和区域价值的判断。
如果你是投资，尽量选“最有钱+级别最高”的10大城市核心区。而且轻易别去郊区、新区。
从政策、产业、人才、财富等因素综合考虑，中国内地不动产最有价值的城市就是北京、上海、深圳。其他城市跟这三个城市相比，都有相当远的差距。