楼市大局已定，未来45%的家庭，或将遭遇这“四大挑战”

前程无忧

在经济发展的长河中，房地产市场一直占据着举足轻重的地位，它的每一次波动都牵动着无数家庭的心。自 2022 年起，国内房地产市场开启了一轮深刻变革，房价走势发生了明显变化，这一转变也预示着楼市格局的重塑。
楼市下行，格局生变
2022 年，楼市的风云变幻拉开帷幕，天津、郑州、涿州、廊坊等二三线城市率先感受到房价下跌的寒意。那时候，房地产市场的热度开始消退，曾经热闹的售楼处逐渐变得冷清，购房者们开始观望，房价如同被按下了减速键，缓缓下滑。



进入 2023 年，我国放开疫情管控，人们本以为楼市会迎来新的转机，然而，就连上海、深圳这样的一线城市，房价也加入了下跌的队伍。上海，这座国际化大都市，其房价的变动一直备受关注。曾经，外滩附近的房子价格高昂，每平米的价格令人咋舌，吸引着众多投资者的目光。但如今，房价平均跌幅达到 30%，曾经的投资热潮渐渐冷却。深圳，作为创新之都，房地产市场也未能幸免，房价的调整让许多人对楼市的未来充满担忧。
房地产市场一旦进入调整周期，就如同列车驶上了另一条轨道，趋势很难逆转。如今，全国各地房价普遍下跌，这一现象背后，是经济环境、市场供需等多种因素交织的结果。
多房家庭，前路几何
虽然楼市的长期调整大局已定，但对于只有一套房子的家庭来说，影响相对较小，毕竟房子主要用于自住，房价的涨跌对他们的日常生活影响不大。然而，对于拥有 2 套及以上房产的家庭而言，情况就截然不同了。据相关数据显示，国内拥有 2 套及以上房产的家庭比例已从之前的 41.5% 上升到 45%。这些家庭在未来或将面临一系列严峻挑战。
挑战一：房价下跌，财富缩水
迈入 2025 年，国内房地产市场调整的步伐并未停歇，各地房价仍在持续下跌。2025 年 1 月，中国 100 个城市二手住宅平均价格为每平方米 14130 元，环比下跌 0.51%，二手房价已经连续下跌 30 个月。这一数据背后，是无数家庭财富的变化。



以一位在二线城市拥有 3 套房产的李先生为例，前几年，他的房产市值颇高，看着不断攀升的房价，他觉得自己的财富在不断增值。然而，随着房价的持续下跌，他的房产价值大幅缩水。曾经价值数百万的房子，如今价格大幅下降，他的资产也随之减少。
房价持续下跌主要有两方面原因。一方面，疫情之后，许多老百姓收入减少甚至失业，经济压力增大，难以支撑当前的高房价。在一些企业，由于业务受到疫情影响，不得不进行裁员或降薪，员工们的收入不稳定，购房的意愿和能力也大大降低。另一方面，如今的买房人变得越来越理性，不再盲目跟风投资房产，而是根据自身实际需求来决定是否购房。他们会综合考虑家庭经济状况、未来发展规划等因素，谨慎做出决策。
未来几年，房地产市场仍将经历去泡沫化、去投资化的过程，逐步回归居住属性。在这个过程中，拥有 2 套及以上房产的家庭将不得不面对财富大幅缩水的现实，他们的资产配置和财务规划可能需要重新调整。
挑战二：多余的房子租不出去
从去年开始，上海、武汉、杭州等大城市的租房市场出现了新的变化，房租价格下跌，房子租不出去的情况愈发普遍。以上海为例，市中心一套 40 平米的房子，前几年租金还能达到 4500 元，而现在却直接跌到 3800 元。



导致这一现象的原因是多方面的。首先，打工人收入下降，难以承担高昂的房租。在经济形势不稳定的情况下，许多企业效益不佳，员工的工资也受到影响。一些原本在大城市打拼的年轻人，为了节省开支，不得不选择合租或者搬到租金较低的区域居住。其次，就业市场竞争激烈，很多打工人觉得在城里找工作难度大，生活成本过高，于是选择返乡发展。这使得大城市的租房需求减少，房屋出租市场供大于求。
此外，各地正加快保障房、廉租房、公租房的入市步伐，这些保障性住房的增加，无疑对租房市场起到了分流作用。在一些城市，保障性住房的租金相对较低，吸引了不少租客，进一步加剧了普通租房市场的竞争。未来，拥有多套房子的家庭可能会面临房租下降，甚至房子长期闲置租不出去的困境，房产的收益大打折扣。
挑战三：房子无法及时变现问题
自 2024 年开始，二手房挂牌量呈现爆发式增长。重庆二手房挂牌量接近 34 万套，走在重庆的街头，随处可见房产中介张贴的二手房出售信息；武汉、合肥、西安、天津的二手房挂牌量都接近 20 万套，房产中介们每天都忙着接待来看房的客户，但成交率却并不高；就连一线城市的广州，二手房预估全市挂牌量达到了 17 万套，北京也达到了 13 万套。



二手房挂牌量激增，主要是因为房地产市场长期调整，很多炒房者对后市并不看好。他们担心房价会继续下跌，于是纷纷将手中的房产挂牌出售，希望能及时止损。然而，市场上的购房者数量有限，面对如此庞大的二手房挂牌量，供需关系严重失衡。
如果你手里有多套房产，除非愿意远低于市场价抛售，否则未来很可能面临房子难以变现的问题。一些房东为了尽快出售房子，不断降低价格，但仍然难以吸引到买家。在这个过程中，房产的流动性大大降低，资产难以转化为现金，给持有多套房产的家庭带来了资金周转的压力。
挑战四：持有多套房子压力上升
近些年，由于实体经济不景气，很多人收入减少或失业。对于那些手里有多套房子且背负贷款的家庭来说，还贷压力大幅上升。每个月，他们都要按时偿还高额的房贷，这让本就紧张的经济状况雪上加霜。



同时，持有多套房子的家庭在物业费、取暖费等方面的支出也比只有一套房子的家庭高出很多。以物业费为例，一套 100 平米的房子，每月物业费可能在 200 - 300 元左右，而如果拥有 3 套房子，每月物业费支出就会达到 600 - 900 元。而且，由于国内物价每年都有不同程度的上涨，物业费、取暖费等费用也会随之逐年上调。这无疑进一步加重了手握多套房子家庭的持房压力，他们的生活成本不断增加，经济负担越来越重。