楼市未来趋势：结构性机会与深度分化并存

前程无忧

1. 当前楼市的核心矛盾：供大于求与政策托底
截至2025年2月，中国楼市仍处于“供大于求”的基本格局。克而瑞数据显示，全国新建商品房待售面积达7.53亿平方米，同比增长10.6%，超半数样本城市消化周期超过18个月（合理周期为12-18个月），库存压力显著。与此同时，中央政策定调“持续推动房地产市场止跌回稳”，地方密集出台购房补贴、降首付、以旧换新等刺激政策，试图在供需失衡中寻找平衡点。这种“政策托底”与“市场疲软”的博弈，决定了未来房价的波动区间。





2. 价格走势预判：核心城市企稳，低能级城市承压一线与强二线城市：杭州、上海、成都等8个城市被预测将在2025年上半年率先完成止跌回稳，深圳、重庆等城市新房成交量已现反弹迹象。例如，深圳2024年11月新房成交量创5年新高，重庆中心城区连续4个月成交同比正增长。这类城市因人口流入、产业集聚和经济韧性较强，房价进一步下跌空间有限，甚至可能因政策刺激出现局部回暖。





-三四线城市：库存去化周期长、人口外流压力大，叠加土地财政依赖度高，未来房价仍面临下行压力。例如，广西、云南等地虽推进城市更新，但库存积压问题短期内难以解决。
3. 投资逻辑转变：从“普涨预期”到“价值锚定”
过去“闭眼买房”的普涨时代已终结，未来楼市将呈现“结构性分化”：
- 品质住宅崛起：住建部定义的“好房子”（绿色、智能、配套完善）成为政策导向。广东、浙江等地已启动“好房子”试点项目，此类房产因稀缺性和政策支持，保值能力更强。
- 保障房冲击刚需市场：中央推进存量商品房收储为保障房，既加速去库存，又分流低端刚需市场，普通住宅价格可能长期承压。
- 城市更新红利：上海、重庆等地通过老旧小区改造、城中村更新释放需求，核心地段存量物业改造后的溢价空间值得关注。





4. 外资视角：分歧中的谨慎机会
高盛曾预测中国房价需下跌20%才能企稳，但这一结论因忽略政策决心和城市分层特征而受质疑。当前外资更关注核心城市的结构性机会，例如德银等机构认为中国楼市类似日本1980年代，急跌后或进入震荡横盘期，一线城市可能率先触底。
5. 购房决策建议：审慎入场，锚定三大原则
- 区位优先：紧盯人口净流入、土地供应收缩的核心城市（如杭州、成都），避开库存高企、经济动能不足的区域。
- 品质为王：选择符合“好房子”标准的项目，规避老旧、配套缺失的房产。
- 政策敏感度：密切关注地方补贴、税费减免等短期刺激政策，利用窗口期降低成本。





结论：楼市不会“越来越便宜”，但需为分化买单
未来房价不会全面下跌，而是进入“核心城市抗跌、低能级城市阴跌”的分化阶段。对于自住需求，一线及强二线城市的优质房产仍具安全边际；投资则需精准把握政策红利与城市更新机遇，避免盲目抄底。总体而言，楼市已从“投机战场”转向“理性市场”，入场与否取决于个体对风险与价值的权衡。