注意！楼市大局已定，未来45%的家庭，或将遭遇这“四大挑战”

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这几年中国楼市渐渐从“黄金时期”，过渡至深度调整的阶段。由于受政策调控之影响，而且人口结构发生改变，消费观念亦有所变动，这些因素相互交织在一起，致使房地产市场布满诸多不确定性。据专业机构预估，往后大约45%的城镇家庭将会径直遭遇以下这四大挑战，需提前做好应对之准备。



挑战一：房贷压力不降反增，现金流风险凸显

即便当下，房贷利率处在历史低水平，不过诸多前些年在高位购房的家庭，依旧肩负着高利率贷款。譬如在2019至2021年这段时间里，部分城市的首套房贷利率，居然一度高达5.8%至63%可现在已降到了3.5%至4%的范围。对于已签署固定利率合同的家庭而言，每月还款额并未减少，并且收入预期，反而由于经济波动而承受压力。2024年，央行报告显示，全国房贷逾期率，同比上升了12%，部分家庭，因现金流断裂，被迫“断供”。专家建议，此类家庭，其实可以尝试，与银行协商利率置换方案，而且还可以通过出租房产，缓解压力。



挑战二：二手房流动性危机，降价也难成交

随着新房供应的增加，以及购房需求转向“品质优先”，二手房市场陷入了“有价无市”的困境。以某二线城市为例，2024年，二手房挂牌量激增，达到了40%，但是成交周期却从平均3个月延长到了8个月。北京某学区房的业主，为了进行置换改善住房，接连降价15%；不过即便如此，依然没有什么人感兴趣。最终他决定“以租代售”。这一现象实际上反映出，房产的金融属性已有所降低，持有者得重新去考量资产的流动性风险。



挑战三：房产价值缩水，家庭财富面临重估

楼市分化不断加剧，非核心地段的房产以及老旧小区的价格在持续地回调。据房天下的统计来看，2024年三四线城市的房价与去年同期相比下跌了7%，而且部分郊区的楼盘其跌幅竟然超20%。持有这类房产的家庭，资产缩水已然成为定局。在未来的10年里，房产投资的逻辑将会发生转变，从以往的“普涨”状态转而走向“结构性机会”。而且只有那些位于核心城市、优质地段的房产，以及像低碳社区这样的绿色节能住宅，才具备保值的潜力。



挑战四：租赁市场冲击，“以租养贷”模式失效

这几年呀，保障性租赁住房跟长租公寓都大量进到市场里来了，可普通住宅的租金回报率却一直往低走呢。就拿上海来说吧，到2024年那会儿，中心城区的租金回报率都跌破1.5%啦而且比房贷利率低好多呢。这就表示呀，靠租金去把月供给cover住的房东，可能得面临收支不平衡的状况啦。通过多提供房源，保障性租赁住房以及长租公寓把市场格局给明显改变啦；这个时候呢，普通住宅的投资吸引力慢慢变弱啦。在上海2024年的那些数据表明，中心城区的租金回报率降到1.5%以下啦这就让房东们越来越难用租金收入去抵消贷款成本啦。优化资产配置，比如把非自住的房产，而且是那些闲置的房产，转换为商业地产，或者是产业园区等多种不同的业态，这样的话能够降低仅仅依赖单一住宅所带来的风险。



面对楼市的新常态，家庭需要摒弃“买房必赚”这种旧有的思维，转而将关注点放在房产的居住属性以及长期价值上。在政策层面，各地已经开始试点“以旧换新”“商贷转公积金”等纾困措施；而且个体其实更应该主动去进行调整：
一是优化负债：优先偿还高利率贷款，缩短还款周期；
二是聚焦核心资产：置换至人口流入城市的优质地段；
三是分散风险：将部分房产转化为其他稳健投资。
楼市调整期，既是挑战，而且是淘汰投机、回归理性的必经之路。唯有提前做好准备，方能在这场变革之中守住财富的底线。