中国楼市：复苏与隐忧并存，风险管控进入新阶段

前程无忧

中国房地产市场在经历深度调整后，正呈现新的发展格局。2023年前三季度，全国商品房销售额同比下降4.6%，但重点城市二手房成交量同比回升18.7%，这种"量升价稳"的态势背后，折射出市场正在寻找新的平衡点。当前市场既非简单的"风险解除"，也非"危机延续"，而是进入了风险管控与市场重构并行的新阶段。



一、政策组合拳重塑市场逻辑
2023年以来的政策工具箱持续扩容，形成了"保障刚需、支持改善、限制投机"的三层调控体系。深圳推出的"青年人才共有产权房"政策，将人才住房价格锚定在商品房的60%，实质是通过产权分割机制降低购房门槛。南京、杭州等38个城市试行的"以旧换新"政策，在激活改善需求的同时，有效缓解二手房堰塞湖压力。这些创新政策标志着调控思路从"堵"向"疏"转变，通过制度创新化解系统性风险。
金融政策的精准滴灌更具看点。5年期LPR累计下调45个基点，叠加"认房不认贷"政策，使得重点城市首套房贷利率降至4.0%以下。但这种宽松并非大水漫灌，监管部门对房企融资的"三道红线"考核仍在持续，某头部房企因未达标被暂停债券融资的案例，显示出风险防控的底线思维。
二、结构性矛盾显现新特征
市场分化在2023年达到新高度。国家统计局数据显示，北上广深二手房成交均价同比上涨2.3%，而三四线城市则普遍下跌5-8%。这种分化不仅存在于城市之间，更体现在产品类型上。深圳前海某科技住宅项目开盘即罄，同期周边传统户型去化率不足40%，反映出住房需求正从"有房住"向"住得好"升级。
土地市场的变革同样深刻。2023年1-10月，22个重点城市宅地成交溢价率均值降至3.2%，较2019年峰值下降28个百分点。某TOP10房企在长三角区域拿地时，明确要求地块需配置不低于15%的租赁住房，这种开发模式的转变，预示着房地产正从"高周转"向"可持续"转型。
三、风险演变与长效治理
债务风险进入拆弹攻坚期。截至2023年三季度，上市房企平均净负债率降至79%，较2021年高点下降34个百分点。但个别企业债务重组仍在推进，某暴雷房企通过"债转股+资产处置"组合拳化解800亿债务，这种市场化处置方式为行业提供了风险化解样本。
长效机制建设迈出关键步伐。全国统一的不动产登记信息平台已覆盖335个城市，为房地产税改革奠定技术基础。住房租赁条例（征求意见稿）的发布，标志着"租购并举"进入法治化轨道。深圳试行的"按套内面积计价"改革，正在重构房地产交易规则。
站在新的历史节点观察，中国楼市正经历从规模扩张到质量提升的深刻转型。这种转型并非风险终结，而是风险形态的升级转换。未来市场的稳定发展，既需要继续完善基础性制度，更要通过产业升级、收入增长创造真实需求。当住房逐步回归居住本质，房地产市场才能真正实现高质量