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这是熊猫贝贝的第2966篇原创文章
（本文不含任何AI创作和自动生成内容）
这篇文章，回归本行，和大家聊一聊房地产领域比较敏感的一个话题，那就是当下依然遍布全国的烂尾楼问题。
中国，这个快速发展的世界性大国，经过74年的砥砺前行，已经稳坐全球综合实力第二的宝座，并且依旧在不断攀升。在多个领域，中国都展现出了领先世界的实力，并取得了举世瞩目的新突破。
随着中国经济的持续繁荣和社会进步，城市数量不断增多，城市面貌也得到了显著改善，人民的生活水平日益提升，从而对衣食住行的要求也愈加严格。而城市的崛起与繁荣，离不开房地产与工程建设行业的鼎力支持，它们不仅作为城市发展的直观标志，更扮演着不可或缺的推动角色。
然而，在大家身边，许多宏伟的建筑和商业居住项目虽已破土动工，却因资金短缺、管理疏忽、债务危机以及腐败问题等诸多不利因素而未能如期完工，最终成为了令人遗憾的烂尾项目。
房地产项目的烂尾楼，这是最复杂的烂尾楼，而且损失和危害巨大。
由于房地产是预售，因此很多购房者承担了本不应该承担的损失。钱付出去了，房子却没有，而且银行配合的房贷却不愿意放弃，这也就放大了烂尾楼的危害。
这个时候烂尾楼的损失不仅仅是投资建设的钱，更有销售房子的房款，无形之中扩大了危害的范围。
烂尾楼问题宛如房地产领域的一颗 “恶性肿瘤”，其严峻程度和广泛影响不容小觑。
从全国层面的权威数据来看，2023 年上半年全国烂尾楼率达 3.85%，涉及面积约 2.31 亿平方米，换算后约有 280 万套房子深陷烂尾困境。
2024年以后，因为舆论管控和国家对于市场信心预期的管理需求，烂尾楼的话题从舆论环境中得到淡化。
那么，都2025年了，对于有购房需求的普通老百姓而言，还会不会遇到烂尾楼的风险？
还有过往被烂尾楼问题所困扰和伤害过的人们和家庭，能不能在2025年得到解决？
这篇文章，就将基于国内房地产领域几个最新动向的梳理，结合国内房地产领域的现实情况，从敬畏常识，尊重规律的角度，对2025年国内楼市烂尾楼问题的走向和解决可能，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
图片来源：头条图库
1
2025年开年的一个新动向：巨人集团前总部大楼要复工了？
曾规划建设为“中国第一高楼”的巨人大厦，在烂尾28年后，终于迎来复工转机。
近日，珠海市公布“巨人大厦改造提升及公共停车场项目”等四个重点城市更新项目备案信息，总投资55.48亿元，均由正方集团实施。
图片来源：网络
其中，巨人大厦改造备受瞩目。
公示显示，巨人大厦改造总投资16.67亿元，计容建筑面积157400平方米，新增1537个公共停车位。项目将于今年10月正式开工，预计2029年12月完工。
项目现状（图片来源：网络）
巨人大厦原计划用作巨人集团的总部，却在动工3年后陷入停工状态，至今已烂尾28年，成为巨人集团创始人史玉柱最不堪回首的过往。
巨人大厦的故事，也算的上一个时代的缩影了，这里为大家详细梳理一下：
上世纪90年代，史玉柱曾一手缔造出“巨人”的神话。这个刚刚从深圳大学研究生院毕业的年轻人，靠着自己开发的电脑中文文字处理系统，在短短5年时间内跻身《福布斯》中国大陆财富榜第8位，迅速成为无数人眼中的创业天才。
意气风发的他计划建造18层的集团总部——巨人大厦，满足公司员工的办公需求。然而，楼层不断加码，从18层到34层，再到64层。1994年初，巨人大厦开工典礼时，史玉柱正式宣布，巨人大厦将建成78层高的“中国第一高楼”。
为了建设这个中国第一高楼，初步测算，巨人集团需要投入12亿元才能完成。相比于最初计划的2亿元，整整翻了6倍。
对于巨人集团而言，要拿出这样一笔钱不容易，激进的举动埋下了日后危机的种子。
在巨人大厦动工的前一年，欧美国家向中国出口计算机的禁令正式失效，惠普、IBM等海外企业抓准机会大举入境。相比于这些国际巨头背后雄厚的资金实力、技术体系及管理水平，刚刚成长起来的本土电脑品牌还不是对手，巨人集团同样也不例外。
为解决企业未来发展问题，史玉柱很快决定跳出电脑产业走产业多元化的扩张之路，并快速将目标确定在保健品和药品产业上。当时，中国的保健品市场在太阳神、飞龙等企业的“广告催肥”下迅速发展，年产值从十几亿元的规模增长到超过300亿元，用了不到十年时间。
善于营销的史玉柱，很快在混乱无序的保健品市场里如鱼得水。依靠巨额广告预算跟强大的地推团队，巨人集团在保健品市场迅速打开局面。据媒体报道，其主力产品“脑黄金”仅用两年时间就为公司贡献了3亿元利润，成为巨人集团新的摇钱树。
但就在巨人集团向市场推出新的一轮12款保健产品不久后，保健品市场格局出现大变。1995年下半年，国家卫生部对200多种口服液进行抽查，宣布不合格率为70%，在全国上下一片声讨中，保健品市场从顶峰跌落谷底。
一直依靠保健品的利润覆盖巨人大厦施工投入的史玉柱，面临巨大的资金缺口。1997年2月，巨人大厦仅完成地下三层和地上两层的施工，但现金流断裂的史玉柱已经无力继续，巨人大厦正式停工。
2001年时，因无力偿还巨额债务，珠海市中级人民法院将珠海巨人高科技集团有限责任公司唯一值钱的财产，也就是巨人大厦在建工程及相应土地使用权裁定给19个债权人，由19个债权人按份共有。不过，复杂的产权关系与高额的土地出让金欠款，让巨人大厦成为“烫手山芋”。
转机出现在2019年，珠海市香洲区成立烂尾楼整治专项小组，区属国企珠海正方集团牵头介入。面对19家权益人分散、土地权属未过户等难题，正方集团耗时一年半完成权益梳理，联合赛纳置业（持股24%）和史玉柱关联企业士安公司（持股25%），合资成立珠海正方盛世投资有限公司，并于2021年以4.02亿元拍下项目。
“我再也不想看到这个鬼地方了，这是我一生最大的决策失误，也是我的伤心地。”在接受媒体采访时，史玉柱曾反思说：“好大喜功，我真是昏了头。”
随着巨人大厦的复工，这段悲伤往事将正式划上句号。
图片来源：网络
不管怎么样，这样颇具传奇色彩，又具有代表性的烂尾项目重启，对于当下的国内的楼市而言，多少也算一个积极正向的好消息。
事情，就是这么一个事情，有依有据，一目了然。
图片来源：头条图库
2
从基本逻辑来看，2025年，还会有烂尾楼的风险么？
其实每年开年，各地政府都会通过会议和一些具有影响的动作，来对烂尾楼给市场造成的伤害，进行缓冲。
这已经成了固定节目了。
2025年广州两会，对于房地产最关键的定调，莫过于——有序推进商品房现房销售。
这个提法，乍一听算不上新鲜，截止至目前，全国有至少有38个城市开展了相关试点，如北京、深圳、海南、郑州、成都、合肥等，去年年底全国住房城乡建设工作会议也有了明确表态，要有力有序推进。
但是，理想很美好，现实却一定很残酷。
根源的问题不解决，那么，要说烂尾楼问题要解决，就很魔幻了。
不管有没有参与过买房交易这个环节，所有人应该都听过“预售制”这个词。
“预售制”是我国房地产销售的主要方式，我们平时买东西是一手交钱一手交货。买房子是钱全交了，两三年后再收房。
简单来说，就是房地产商提前收钱，拿业主的钱来给业主盖房子。比如说一栋15层高的楼，盖到5层的时候就可以开盘销售了，监管部门给颁发“预售许可证”，证在售楼部里一摆，合法合规，房产买卖，交钱没货，但是你情我愿。
这种情况下，所有的风险都盖在业主一个人头上。两年后交不了房子，钱就全打水漂了。所以说，预售制是出现烂尾楼现象的本质原因，要都是现房交易，哪会有这事儿？
烂尾楼对购房群体的伤害，堪称灾难级别：
世界上最遥远的距离，不是我就站在你面前，你却不知道我爱你，是花了钱买了房，勤勤恳恳还贷，但怎么也住不进去。
继续供着吧，可能钱房两空；停贷吧，可能就上征信黑名单了。
最理想的情况下，肯定是退房退首付。
南京的烂尾楼——珠江四季悦城，在官方的协调下，业主成功拿回了房款，资金来源于监管账户。
但是回顾这么多年的烂尾楼维权史，截止到目前，有且只有这么一个成功案例。
能盘活，就能算是皆大欢喜的结局了。
从因果逻辑分析的角度来看，预售制这个为房企提供金融化运作的模式只要存在一天，理论上，烂尾楼的风险，就不可能彻底的消失。
不止中国，很多国家都有房地产预售制度，就像很多国家都是靠债务发展一样。在现代信用社会，没有人或者国家不去借贷来进行经济建设。我们可以回头去看这百十年的世界经济，大家都是债务支撑起来的繁荣。尤其是近二十年，大家拼着借债，抢跑发展。
这个很容易理解，市场经济，资本主义，资金是生产力第一要素。
尤其是后发国家，跟人白手起家是一样的，如果还是想着辛苦数十年累积一点钱再去投资，那都不知道要被其他国家甩开多远距离了。弱肉强食的丛林规则下，跑得最慢的一个就要被熊吃掉。
对于市场中的企业或个人也一样，借钱拿到第一桶金才能开始干活，后来发现利润非常高，借钱非常划算，借得越多就挣得越快。
房地产预售制就是在这种大背景下诞生的，刚开始是在香港，有个名词叫“卖楼花”，是指在房子还只有设计图纸、没有正式动工之前，买家先交订金预购楼房，就像在果树开花阶段，买家交钱买那个“花朵”，然后在花结成果时再摘那个“果实”。
这种玩法在很大程度上加快了土地拍卖，住房项目开发进度，提高了社会资金的使用效率。在那个住房短缺的时代，预售制度下的“首付款制度”和“按揭贷款制度”对于提高住房供给效率功不可没。对我国高效推进城镇化，推进工业化，促进国内经济高速增长等起到了极大作用。
但是也能看出，预售制有其历史阶段性，并不是一种健全的长效制度。且经过国内一些“改良”，预售制隐藏风险极大，所有风险都押在了购房者个人的头上。当购房者把所有钱交给了开发商，啥时候能拿到房子，拿到房子的品质如何，是否和当初约定一致等都要靠赌运气了。
现实是：中国房地产市场已经从增量时代步入了存量时代，商品房预售制的融资使命早已完成。
但是，20多年的债务滚动和放大，要想马上停下来，注定是经济环境难以承受的。
这也是为什么年年都有“取消预售制”的声音，但是全国落地备受阻碍的核心原因所在。
预售制只要存在一天，别管是不是2025年，就是2250年，烂尾楼风险也是不会消失的。
时代会变，但是人性永远不变。
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3
趋势研判：中国各地的烂尾楼问题未来的走向，该怎么看？
当下国内楼市，其实对于有购房需求的新人来说，风险意识其实已经普遍不错了。
怕烂尾，也怕被画大饼，很多买家，都直接转向二手了，实用率再高，设计再牛X都不好使，要的就是稳稳的幸福，安全的交易，即使是买新房，普遍也只敢考虑央国企的项目。
这种共识意识背景下，还敢去买期房，去买图纸房的，也不值得去劝了。
但是过去几年，全国大量的烂尾楼，以及对应的购房群体，未来问题能否得到解决，或许才是当下最值得重视和关注的矛盾核心所在。
图片来源：网络
别看网上各种为遇到烂尾楼问题，出谋划策的内容和观点一大把，实际上，无论从规则环境，还是利益逻辑的角度，极少有人能够遇到这样的问题，能轻松全身而退的。
不是时间成本，就是经济成本，要么两者都有，遇到了，甚至能够改写个人和家庭的命运走向。
当然 ，肯定是往不好的方向改写。
那么，未来中国的烂尾楼问题，会如何发展和得到解决？
几点看法：
首先，全盘全面得到解决，是不可能的，也不现实。
其次，城市能级越高，烂尾楼问题得到解决的可能性就越大；
一线和头部城市，地方政府出手牵头解决烂尾问题，才有动力。
然后，国内的信用规则中，个人承担无限连带责任（没有个人破产的可能）的规定没有调整以前，烂尾楼所有的损失和风险，还是会在居民部门持续造成伤害。
最后，预售制也不可能马上退出，而且即使退出，也是解决未来的风险，而对于过去被烂尾楼套住和伤害的群体，更多的，要考虑自救，这是成功率在所有方式里面，最高的。
图片来源：头条图库
写在最后：
基于以上的梳理和讨论，能够得出哪些结论和启发？
文章最后，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：
1，看清中国宏观经济正处于偿债阶段这个现实，既然是偿债阶段，那么就一定要降低信用风险。
什么品牌，背景，资金形象，都不重要，一手交钱，一手交货，才是王道。
不仅仅是楼市，一切带有预售性质的生意，都要提高警惕。
2，对于绝大多数中小城市，非中心和不是经济强市的城市，短期内不要指望烂尾楼问题能够得到解决，也不建议走什么法律程序去维权，没有多少现实意义。
最好的策略，是及时止损，不要让烂尾楼这个事情带来的拖累和负面影响，给自己的人生和发展拖后腿。
3，保交楼的国家意志主线之下，能够解决烂尾的问题就不错了，在烂尾面前，工程质量，装修降标，有时候都不值一提。
2025年会有烂尾风险吗？肯定是会有的，大家可以关注留意一下万科后续的债务情况，以及身边烂尾项目的动静。
2025年，不一定会比2024年更好，但是一定是中国国内经济，和很多关键行业，出现拐点的关键年份。
以上，就是对2025年国内烂尾楼问题，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。
图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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