地产行业观察：万科获国资实质性支持；上海楼市摘销冠三甲

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2025年1月，地产行业迎来政策与市场动态的双重信号。深圳国资对万科管理的全面介入，叠加核心城市楼市成交逐步回温，为短期市场注入信心。与此同时，上海延续楼市热度，首月新房销售前三甲均出自本地，成交金额显著领先其他城市。政策端以专项债收储加速去库存，资金端个贷利率企稳，行业基本面进入关键修复窗口期。

政策与资金的双重托底

政策空档期的结构性工具发力。1月全国涉房类政策共计9项，延续宽松导向。多地通过专项债收储闲置土地，推动房企盘活资产并重启开发链条。例如，深圳、重庆等核心城市明确将专项债用于存量商品房收储，释放政策定向纾困信号。这一举措不仅缓解房企流动性压力，也为后续土地市场回暖奠定基础。

个人住房贷款呈现边际改善。1月新增个人住房贷款2447亿元，同比多增1519亿元。存量房贷利率下调后，居民提前还款意愿降低，叠加首付比例下调，居民置业成本已降至近三年低位。值得注意的是，新发放个贷利率维持在3.11%的历史低位，与政策利率调整节奏基本匹配。

专项债收储的政策溢出效应显现。通过专项债收储闲置土地，房企可加速库存去化，同时释放土地开发潜力。部分一二线城市土地溢价率回升至9.52%，环比提升5.9个百分点，显示头部房企对优质地块的竞拍意愿增强。这一机制或成为后续房企修复资产负债表的重要抓手。

区域分化与头部房企韧性

上海领跑新房销售市场。2025年首月，上海壹号院、中海领邸及保利·外滩序分别以57.8亿元、42.6亿元和23亿元成交额包揽全国销冠前三甲。上海TOP10项目合计销售额达203亿元，同比增幅达44%，显著高于深圳（94.1亿元）及杭州（73.1亿元）。高总价项目密集成交的背后，反映核心城市改善性需求持续释放。

节后核心城市成交预期修复。1月50城新房日均成交环比下降53.4%，但春节后北上深等重点城市带看量回升至高位水平。以深圳为例，节后首周二手房录得量环比激增3069.2%，市场对“小阳春”的期待升温。若3月销售数据验证需求韧性，或将扭转市场对地产板块的悲观预期。

万科获国资实质性支持。深圳地铁集团向万科提供的28亿元股东借款，质押率设定为70%，利率低于市场融资水平，直接缓解其短期偿债压力。受此影响，万科A股价单日涨幅达10%，港股万科企业涨幅一度超18%。国资增信不仅稳定企业基本面，更释放“保主体”的政策协同信号，为行业风险化解提供参考路径。

当前地产板块估值处于近五年95.2%分位，但政策与基本面博弈窗口的临近，叠加核心城市结构性回暖，或催化板块阶段性修复动能。行业从“急跌”转向“缓筑底”的过程中，产品力与资金优势将成为房企分化的重要标尺。

本文源自金融界