地方收储加速，楼市分化如何

前程无忧

说起今年楼市，必然绕不开的还是地方下场收房这件事了，因为从传出存量房的收购这个消息到现在其实也过了挺长的时间了，但是动作迟迟不算特别大，一直到年初才开始逐步加速了，各个地方在快马加鞭去收购存量土地，用大白话理解，就是之前地方卖出去的土地，现在又重新买回来了，可以想想看，这背后要有多大的楼市承压，才会让地方直接下场去回购了，因为救楼市绝对不是一句口号而已，而是要花真金白银去拿下库存，这才是真正打算去救市的实在操作。


从中指研究院的数据来看，只是截止到本月11号，像粤港澳大湾区的珠海、佛山和惠州等城市，涉及将要收储的土地就超过160多宗了，总金额达到了350多亿，而且这还是算慢的了，因为之前不少中部省份像湖南、江西、浙江等都已经出了收储公告了，说明现在存量房的收购确实已经提速了不少，因为现在居民的杠杆率已经是被拉高了很多的，之前是达到了62.1%，可以说已经是比较高的水平了，而收入下滑的大背景了，大家也都在积极去提前还贷，目的就是为了减少月供和利息的支出，因为现在房地产的供求关系已经在几年前就已经明牌了，供大于求的操作已经是大家都清楚的，这个时间点，很多人其实还是在努力降低自己的杠杆，再让大家去加杠杆消化楼市的库存难度可以说是非常大的。


这也是很多房企现在卖难困难的重要原因，而这几年楼市的政策也是出的越来越多和频繁了，但是去年9月底大招之后虽然有所回暖，但是整体库存的压力并没有减少很多，截止到去年底，商品房的全国待售面积已经突破了7.5亿平米了，比23年的都多了近10.6%，其中的住宅面积库存上涨幅度更是达到了16.2%，可以说现在的房子还是越卖越多的，政策是多了，但是多数客户不买单啊，这也是现在最头疼的问题了，因为多数人买房还是跟风的想法，越多人买，就越有人去买，越少人买，就更加不会有人去买。现在缺少这样的大客户把量能做起来，而要让市场真正减少库存，地方只能加大自己去收购的力度了，至少要在明面上把库存给减少掉一部分，所以楼市能稳住的节点还是看地方会拿多少钱去收购存量项目和土地了。


因为这几年的强力救市之下，大家也发现市场分化是比较大的，有的大城市出了政策，短期内确实可以吸引一部分潜在客户积极入市买房，但是只是地段够好的情况下，而且持久力也要根据政策力度来决定，但是多数的普通级别的城市依然去化难度很大，需求就这么多，政策给出来，巧妇也难为无米之炊，因为如果大家没有稳定收入和保障，买房这件事只能被无限期的延迟了。


当然，很多人说地方收购应该没什么压力吧，因为去年5月新政就给出了3000亿的再贷款，但是真正批准的贷款也就400多亿而已，因为这些闲置土地的收储后面如何开发其实也是一个比较头疼的事情了，因为房企当初拿地的价格就很高，如果建好了卖出去基本就是亏本，还不如直接把土地拱手让出去给到地方了，所以大部分收储的土地都是楼市高峰期后的这种地块了，而且回收的价格是比开发商拿地的时候还低的，像广东来说，有机构就统计地方收购价格是打了个88折左右，而且收购的对象多数还是地方国资平台，大部分的地块都是国企的，也有点左手倒右手的感觉。


所以，现在我觉得楼市应该不用再拖着政策了，包括一线城市，该出的话就尽量出，因为地方现在想低价去收购人家开发商的地块，但是对亏本的开发商来说，如果没有走到最后一步也不会轻易卖出去的，很多都是确实不想继续干房地产这行了才甩卖掉资产了，而且连专业的开发商都不想去开发了，地方把这些烫手山芋的地块收购回来，那个开发难度可想而知，因为收购的钱最终还是要地方出钱去托底的，地方本来就是靠卖地和收税获得财政收入，现在卖不出去地块，反而还要自己掏钱去买地，这里面的空间也是有限的。


所以政策如果不出完，大家等待的心情和观望的态度肯定就不会结束的，就像现在黄金热，价格一天一个样，但是大家都开始去买投资类金条了，打金热也成为年轻人的一种潮流了，用最低的价格买金条，然后自己去低成本打金，对楼市也是一样，现在老破小反而重新在市场更受欢迎了，因为价格优势凸显出来了，所以地方去收储的这个操作更多还是减轻开发商卖房的压力，增加后续保障房的储备，商品房和保障房会两条腿走路，价格还是要适当温水煮青蛙的上涨才能让大家真正有买房的需求，如果价格一直下行，那市场低迷就会是常态了，买的越早反而亏的越多，这也是很多业主抛售的重要原因了，就看老业主们能接受的亏损底线是多少了，现在来看，老业主还在挣扎的底线中了。