王健林“卖卖卖”，楼市真的“凉凉”了？

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王健林的资产 “瘦身” 之路




近年来，王健林的资产变卖动作频繁且引人注目。早在 2017 年，万达就开启了大规模的资产处置行动。当年 7 月，万达商业、融创中国与富力地产签订战略合作协议，万达以 637.5 亿元的价格将 13 个文旅项目 91% 的股权以及 76 个酒店转让给融创和富力 。这一交易在当时震动了整个地产和文旅行业，被视为万达战略转型的重大信号。彼时，王健林表示，这是万达从房地产企业向商业服务型企业转型的关键一步，通过剥离重资产，万达能够降低负债，优化资产结构。
此后，万达的资产变卖脚步并未停歇。2023 年以来，万达密集出售旗下万达广场。据不完全统计，自 2023 年起，已有数十座万达广场被转让 。其中，2023 年 12 月，苏州太仓万达广场、湖州万达广场、广州萝岗万达广场和上海金山万达广场被密集转让给中联基金旗下公司；同年 5 月底，上海松江万达广场、西宁海湖万达广场和江门台山万达三个购物中心出售予大家保险；9 月底，广西北海合浦万达广场转让给北海当地一家房企；10 月份，上海周浦万达广场出售予大家保险 。进入 2025 年，开年以来，王健林突然连卖 5 座万达广场，坤华股权投资成为四平万达广场投资、扬州万达商业广场等的全资股东 。在海外资产方面，王健林也在积极处置。2024 年 11 月，大连万达集团以 1.6 亿英镑的价格向狮心资本和 Orienta Capital Partners 出售豪华游艇制造商圣汐国际，该公司是王健林在 2013 年斥资 3.2 亿英镑收购而来 。此前，万达还清空了美国传奇影业股权。
万达为何 “忍痛割爱”




（一）债务压力 “大山”

万达的债务压力犹如一座沉重的大山，压得企业喘不过气来。据相关数据显示，截至 2024 年底，万达有息负债高达 1316 亿元，其中 237 亿元需在一年内偿付 。如此庞大的债务规模，使得万达的财务状况极为紧张。万达的债务结构也不合理，短期债务占比较高，这进一步加剧了资金流动性风险。
与债务形成鲜明对比的是，万达的利润增长却十分乏力。珠海万达商管在 2022 年的净利润为 75.34 亿元，即便加上万达其他投资、酒店、文旅、娱乐等项目的利润，一年利润总和也仅在 100 亿左右 。这点利润与高达数千亿的负债相比，简直是杯水车薪。即便将一年的全部利润都用于还债，也需要 30 年才能还清，这显然是不现实的。巨大的债务压力迫使万达不得不通过变卖资产来获取现金流，以缓解燃眉之急。
（二）战略转型 “抉择”

万达变卖资产的背后，还有着深刻的战略转型考量。早在 2015 年，万达就开启了从房地产企业向商业服务型企业的转型之路，也就是从重资产向轻资产转型。在重资产模式下，万达需要投入大量资金用于土地购置、项目建设等，这不仅占用了巨额资金，还使得企业面临较高的风险，一旦市场出现波动，企业的资金链就可能受到严重影响。
而轻资产模式则截然不同，万达无需投入大量资金，只需输出品牌，负责设计、建设与运营，然后与投资方合作分得收益。这种模式大大降低了企业的负债率和高杠杆风险，使企业更加安全，发展也更加迅猛。万达商管定下了未来 3 年每年开业万达广场不低于 50 个的计划，而轻资产项目的发展也超出了年初预期，2020 年前 9 个月，万达商管已签约 53 个 “轻资产” 项目 。通过变卖重资产项目，万达能够减少资金占用，将更多的资源和精力投入到商业运营和品牌输出上，从而更好地实现轻资产转型战略。
（三）市场环境 “巨变”

房地产市场环境的巨变也是万达变卖资产的重要原因。近年来，房地产市场持续低迷，商业地产也受到了严重冲击。一方面，消费模式的转变和线上冲击使得传统商业地产的盈利能力大幅下降。随着电商的迅速发展，越来越多的消费者选择线上购物，这使得线下商场的客流量和销售额都受到了很大影响。万达广场虽然规模庞大，但也难以避免地受到了这一趋势的冲击，部分万达广场的客流量有所下降，租金收入也不如以往。
另一方面，政策调控也给万达带来了巨大的压力。自 2021 年以来，政府采取了一系列措施限制房地产企业的融资，如 “三条红线” 政策的实施，使得房地产企业的融资难度大幅增加。万达在这样的政策环境下，融资渠道受到了限制，资金压力进一步加大。市场不确定性的增加也让万达对未来的发展感到担忧，为了降低风险，万达不得不选择变卖资产，以回笼资金，应对市场的变化。
变卖资产，楼市 “风向标”？




（一）楼市现状 “剖析”

当前房地产市场正处于深度调整期，面临着诸多困境。从供需关系来看，供大于求的矛盾日益突出。据易居研究院数据显示，2024 年 7 月全国百城新建商品住宅库存规模为 4.65 亿平方米 ，其中二线城市库存高达 2.36 亿平方米，近一半城市去化周期超过 36 个月 。这意味着大量房屋积压，市场消化库存面临巨大压力。在二手房市场，挂牌量持续攀升，2024 年多城二手房挂牌量突破历史新高，如成都、重庆等地二手房挂牌量均超过 20 万套 。
房价走势也不容乐观。虽然 2024 年部分城市房价有所上涨，但整体仍处于下行通道。根据国家统计局数据，2024 年 12 月，70 个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降的城市有 64 个，二手住宅销售价格同比下降的城市有 68 个 。在一些热点城市，如深圳、上海等，部分区域房价下跌幅度较大，深圳部分小区房价跌幅超过 30% 。市场信心的缺失也是房地产市场面临的一大难题。购房者观望情绪浓厚，投资客纷纷退场，使得房地产市场的活跃度大幅下降。
政策方面，虽然政府出台了一系列救市政策，旨在促进房地产市场的平稳健康发展。自 2024 年以来，各地政策应出尽出，围绕 “稳楼市” 打出政策 “组合拳”，截至 2024 年 12 月 27 日，全年政策出台数量达 780 余条 。其中包括一线城市松绑限购、首付利率降至新低、存量房贷利率再下调、普宅标准取消、收储商品房、城中村改造全面重启等 。但政策效果的显现还需要时间，市场对政策的反应也较为谨慎。
（二）王健林行为的 “映射”

王健林的资产变卖行为，在一定程度上可以被视为楼市走向的一个信号。他作为房地产行业的资深从业者，对市场趋势有着敏锐的洞察力和精准的判断力。早在 2015 年，他就宣布万达不再以 “地产” 作为核心业务，转向 “轻资产” 战略，并开始大规模出售资产 。这一决策在当时看似难以理解，但如今看来，却显示出了他对房地产市场的前瞻性。
从王健林的行为来看，他似乎对房地产市场的未来发展并不乐观。通过大规模变卖资产，万达能够降低对房地产市场的依赖，减少潜在风险。这或许暗示着他认为房地产市场的黄金时代已经过去，未来的发展空间有限。万达在商业地产领域拥有丰富的经验和优质的资产，这些资产在市场上一直备受关注。如果连万达都选择出售这些优质资产，那么其他房地产企业可能也会面临更大的压力，这可能会引发行业内的连锁反应，导致更多企业跟进出售资产，从而进一步加剧房地产市场的下行压力。
未来楼市 “走向何方”




展望未来，楼市的发展充满了不确定性。从政策导向来看，政府将继续坚持 “房住不炒” 的定位，促进房地产市场的平稳健康发展仍会是政策的核心目标。这意味着房价大幅上涨或下跌的可能性都较小，市场将逐渐回归理性。随着 “因城施策” 的不断深化，各地将根据自身的实际情况，制定更加精准的房地产政策，以满足居民的合理住房需求，促进房地产市场的供需平衡。
经济环境对楼市的影响也不容忽视。如果未来经济能够保持稳定增长，居民收入水平提高，将为房地产市场提供有力的支撑，有助于稳定房价，并促进住房消费的增长。但如果经济增长面临较大压力，居民收入受到影响，那么房地产市场的需求可能会进一步萎缩，房价也可能面临下行压力。
人口因素是影响楼市未来走向的长期关键因素。随着我国人口老龄化的加剧和人口出生率的下降，住房需求将逐渐发生变化。在一些人口流出的城市，住房过剩的问题可能会更加突出，房价可能会持续下跌。而在一线城市和部分核心二线城市，由于其经济活力强、就业机会多，能够吸引人口流入，住房需求仍将保持相对稳定，房价也有望保持相对稳定。
结语：危机还是机遇？




王健林变卖资产这一事件，无疑为我们敲响了警钟，让我们不得不重新审视房地产市场的现状和未来。它既反映了万达自身面临的困境和战略调整，也在一定程度上折射出房地产市场的低迷和不确定性。房地产市场的变革，对于购房者、投资者和房地产企业来说，既是危机，也是机遇。对于购房者而言，市场的调整或许意味着更多的选择和更合理的价格；对于投资者来说，需要更加谨慎地评估市场风险，寻找新的投资机会；而对于房地产企业，则需要加快转型升级，适应市场的变化。在这个充满变数的时代，我们需要保持敏锐的洞察力，积极应对挑战，才能在房地产市场的变革中找到属于自己的发展之路。