楼市迎来新一轮“利空”，北上广一线城市的房价，都进一步下跌！

sanasnoz · 发表于 2025-2-18 08:01:47

近期，北京、上海、深圳、广州等一线城市房价再现下跌态势，房地产行业的低迷景象愈发明显。
尽管政府接连推出一系列利好政策，但房价跌势依旧未能得到有效遏制，这背后究竟隐藏着哪些深层次原因呢？

01、房价下跌根源：脱离基本面与人口困境

当前房地产市场最大的问题，是过往房价涨幅过猛，严重偏离了市场基本面。这种非理性的上涨，带来了一个极为严峻的后果——新生儿数量大幅锐减。
新生儿数量堪称房地产行业的基石。从行业本质来看，房地产行业主要依赖新房的建设与销售来维持运转。

房企的生存之道在于不断开发新楼盘，而非投身于二手房交易。
因为新房的消化必须依靠人口的持续增长。然而，当新生儿数量急剧减少，对新房的需求必然随之降低。
如此一来，大量房企的生存空间也将被严重挤压。

以实际数据为证，2017年新生儿数量约达1700万，而到如今，这一数字已锐减至900万左右。
与之对应的是新房销售面积的变化，2021年新房销售面积高达18亿平方米，如今却不足10亿平方米。

新生儿数量与新房销售面积双双腰斩，这清晰地表明房地产行业深受人口问题的重创。可以毫不夸张地说，人口问题已成为房地产行业发展的头号难题。

再看房产中介的生存状况，这些年买卖二手房的房产中介日子过得相当滋润，特别是那些处于头部的中介机构。
尽管当下新房成交量大幅下滑，但新房佣金却翻倍增长。
这就使得房产中介出售一套新房所获得的佣金是过去的好几倍，收入不降反升。与之形成鲜明对比的是，新房成交量的减少意味着房企规模必须大幅缩减，甚至不少房企面临倒闭的困境。

02、房价与新生儿数量：相互影响的复杂关系

很多专家认为房价上涨和新生儿减少之间并无关联，但这种观点只说对了一半。新生儿数量减少确实是由多种因素共同导致，不能单纯归咎于房价问题。
然而，不可忽视的是，房价的大幅上涨绝对是导致新生儿数量减少的主要原因之一。

03、房价影响购房与生育年龄

在国内，结婚买房已成为一种深入人心的社会观念。
房价越高，年轻人购房的难度就越大。不妨设想一下，年轻人口袋里的钱就那么多，买100万的房子和200万的房子，所需付出的努力简直天差地别。

如果房价保持稳定，年轻人或许在25岁就能顺利购房，进而27岁结婚，生育时间也会相对提前。
但当房价不断攀升，年轻人为了攒够购房资金，不得不延迟买房、结婚的时间。一般来说，男人和女人都有最佳的生育年龄，一旦超过35岁，生育能力会明显下降。

如今医院里，不孕不育科室以及试管婴儿等相关业务如此火爆，很大程度上就是因为许多人因购房延迟导致生育年龄推迟，使得生育变得困难重重。
04、高房价导致快节奏生活，压缩恋爱生育时间

房价越高的地方，生活节奏往往越快。以上海、北京等一线城市和西安、成都等二线城市相比，一线城市的快节奏生活令人喘不过气。
这是因为，在高房价地区，打工者必须赚取更多的收入才能支付得起高昂的房价。
就拿北京、上海的600万刚需房来说，首付15%即90万，贷款510万，分30年还清，每月房贷约22,000元，一年房贷支出高达264,000元。
按照银行房贷占收入不超过50%的规定，购房者个人年收入至少要达到53万以上。

分摊到每个月要赚44,000元，一周要赚11,000元。
若按996的工作模式，每天要赚1800多元，每小时要挣150元以上，才能勉强负担起房贷。
如此高的收入要求，意味着打工人必须在工作中创造出巨大的价值，老板自然也会要求他们付出更多的劳动，打工人每天都忙得不可开交，根本没有时间去谈恋爱、组建家庭。

反观小城市，房价在3000 - 6000元每平，工资3000元左右，工作压力和生活节奏都相对较慢，老板也不太可能要求员工进行996式的工作。
高收入行业如金融和互联网大厂中，员工因为工作繁忙，没有时间进行正常的恋爱交往，导致所谓“乱搞男女关系”的现象比例相对较高，这也从侧面反映出快节奏生活对生育意愿的影响。

05、棚改对房价和人口的双重影响

回顾过去，当年棚改政策导致全国房价普遍上涨了2 - 3倍，带来的负面效应便是人口出现负增长。
相较于当年4万亿刺激政策导致的房价大涨，棚改的伤害更加严重。
在4万亿刺激时期，工资普遍大幅上涨，甚至涨了3倍以上，工资涨幅超过了房价。

例如，2008年工资才1000元，到2011年就涨到了3000元，而房价只是从3000 - 4000元涨到了7000 - 8000元。
与之相反，棚改期间工资并没有普遍上涨，很多人2015年月薪3000元，到2017年仅涨到3500元，而房价却从7000 - 8000元飙升到15,000 - 18,000元。
现在许多经济学家都承认，棚改导致的房价上涨属于超涨，付出的代价极为惨重。