楼市惊现抛售潮：有人连夜降价百万，有人还在赌政策反转？

sanasnoz

最近昆山的二手房市场，像极了梅雨季节的天气——阴晴不定，但暗流汹涌。一边是中介朋友圈刷屏的“房东急售！直降80万！”，另一边是部分业主死扛着挂牌价，赌年底政策松绑。这种魔幻的分裂感背后，到底藏着什么逻辑？
一、抛盘暴增的“明面数据”与“暗流密码”
根据2025年1月的数据，昆山二手房成交量同比暴跌40%，但挂牌量却逆势上涨。比如花桥某地铁盘，单周新增挂牌量比上月翻倍，甚至有房东挂牌价直接砍到2019年水平。这种“踩踏式抛售”看似疯狂，实则暗含三重逻辑：



政策预期的集体误判
2024年昆山曾因部分楼盘4.79%的涨幅引发关注，不少投资客误判“楼市触底反弹”，结果2025年开年政策风向突变——中央定调“严控增量、优化存量”，地方银行收紧二手房贷款审批，直接掐断了流动性。一位中介私下吐槽：“去年底还有人喊抄底，现在连看房的人都带着砍刀来议价。”
置换链的死亡螺旋
昆山改善型需求占主流，但当下市场陷入死循环：想换房的人必须先卖掉老房子，而老房子降价也难出手，导致置换需求被“冻结”。某学区房业主坦言：“挂牌三个月，带看20次，最后成交价比心理价低了15%，但不敢再等——怕明年连这个价都没了。”
隐形杠杆的崩断
前几年流行的“经营贷炒房”在昆山并不少见，如今经济下行压力下，部分小企业主资金链吃紧，被迫抛售房产回血。一位制造业老板的案例很典型：抵押厂房贷款买了三套房，如今厂房订单减半，银行催款函一到，只能割肉离场。
冰火两重天：有人割肉离场，有人疯狂抄底？
有趣的是，市场并非一边倒悲观。在抛售潮中，两类玩家正在悄然行动：
捡尸队”的算盘
部分资金充裕的买家专盯急售房源，某投资客透露秘诀：“专找挂牌超90天、降价三次以上的房子，再压价10%-15%。比如城西某别墅，挂牌价从1200万降到950万，最后砍到820万成交——比评估价低30%。”



开发商的“降维打击”
当二手房厮杀惨烈时，部分新房项目却逆势涨价。比如某央企盘，借着“产品升级”名义将均价从3.2万/㎡提到3.5万/㎡，销售说辞很直白：“我们赌的是客户对二手房的信任崩塌，宁可多花50万买确定性。”
政策工具箱里还剩几张牌？
面对市场分化，政策层也在走钢丝。一方面，中央强调“稳楼市”决心，比如允许地方政府收购存量房作保障房；另一方面，昆山所在的苏州大市仍在执行严格限购，生怕放松引发更大抛盘。这种纠结体现在两个细节：
银行的“选择性放水”
某国有行信贷经理透露：“现在对体制内客户贷款审批更快，利率也能谈，但对私营业主反而收紧——本质上是用风险偏好给市场托底。”
土地市场的试探性回暖
2025年1月昆山拍出两宗宅地，溢价率仅3%，但相比去年流拍已是进步。微妙的是，拿地企业全是国资背景，民企继续躺平。
普通人的生存法则：跑？熬？还是抄？
对于普通购房者，当下需警惕三种陷阱：
崩盘论”的焦虑贩卖
自媒体热炒的“腰斩论”并不可信——昆山基本面无根本性恶化，GDP仍保持5%增速，人口净流入也未逆转，暴跌更多是情绪踩踏。
抄底神话”的诱惑
某些中介鼓吹“现在不买三年白干”，但忽略了一个事实：昆山二手房库存去化周期已从12个月拉长到18个月，底部可能远比想象中漫长。
政策松绑”的幻想
即便未来有限购松绑，也更可能针对人才、多孩家庭定向放松，而非全面救市。参考2024年北京放松通州限购的“挤牙膏式操作”，昆山大概率不会有大动作。





当下的昆山楼市，像极了《三体》中的黑暗森林法则——每个卖家都在隐藏自己，同时举枪瞄准他人。但历史经验告诉我们，这种极端行情往往孕育着机会：2008年、2014年的抛售潮后，总有一批人用廉价筹码完成阶级跨越。这一次，你是猎人，还是猎物？