“小阳春”将至！上海楼市迎大消息

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苗野/发自上海
2025年春节假期过后，上海房地产市场迎来“开门红”。
网上房地产数据显示，截至2月13日，上海新房共成交1767套，二手房网签达到了3730套，楼市交易恢复速度较前两年节后明显提升。
“‘小阳春’市场可期，到访量和成交量开始回升了。”有房企内部人士表达了对上海楼市即将迎来“暖春”的预期，公司旗下楼盘持续春节期间限时特惠房源、抽奖送车位券等活动为“小阳春”蓄力，并计划在3～4月份加推房源。
2月13日，上海市发改委在新闻通气会上发布了1月份的楼市“成绩单”，全市1月份一手住房成交面积49.9万平方米，同比增长16%；二手住房成交面积140.3万平方米，同比增长16%，当月成交1.6万套，连续4个月保持在1.5万套以上。
上海市发改委提出，2025年将优化完善房地产政策，全面提速“两旧一村”改造和城市更新。全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，完成不成套旧住房改造31万平方米，启动“城中村”改造项目25个。实施商务楼宇更新提升行动方案，加大优质住宅用地供应力度，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，促进房地产市场平稳健康发展。

上新认购备战“小阳春”

在一系列政策调整和市场需求的推动下，上海楼市热度和交易表现在全国范围内较为亮眼。
从新房成交金额TOP20城市来看，上海2024年新建商品住宅成交金额约5624亿元，仍占据绝对领先地位；以10.9万套的成交套数仅次于成都位列全国第二位。
在市场人士看来，经济增长、区域的吸引力、人口流入叠加上海对于住房需求的一系列优化政策支持，激发了自住型和改善型购房需求的释放。市场的预期活跃度能够带动这波楼市的“小阳春”行情。
一项来自行业协会的调查也显示，在沪房企有89%对上海楼市趋稳向好的未来表现充满信心。
春节过后，上海新房市场官宣上新。网上房地产于2月8日公示了近期将入市的3个新盘项目，总计供应面积为61910平方米，提供479套房源。
本批次备案最高均价为119411元/平方米，是位于静安区的越秀·静安天玥，项目入围比为2.5。另外宝山区过会两个新盘，分别是大华梧桐院和四季隐秀，备案均价为91800元/平方米和52533元/平方米，入围比分别为2和 1.8。
据不完全统计，自2025年1月4日以来，上海已发布15个入市新盘，共计1735套房源，总面积约21万平方米。其中，备案均价在10万元/平方米以上的项目有6个；5个6万～10万元/平方米的项目；6万元/平方米以下项目4个。
“今年的‘小阳春’值得期待。”上海中原地产首席分析师卢文曦认为，近期上海楼市表现符合预期，去年四季度以来市场成交开始好转，但楼市在转势的过程中还不具备快速上行的条件。开年以来上海推了不少房源，短期提前释放需求，成交量已经实现止跌。
2月14日，位于松江泗泾板块，均价52377元/平方米的招商时代潮派结束认购，本次推出153套建面约99～141平方米的房源，认购期间共收到80多组意向认购，认购率58%，项目将于2月16日开盘。
同日位于闵行金虹桥板块古北99也开启认购，均价11.3万元/平方米，将于2月25日开盘。
2月12日，越秀苏河和樾府、时代之城、保利世博天悦3个项目开启认购。
其中越秀苏河和樾府项目位于普陀中环附近，此前三期均触发积分，项目加推的四期房源，共计150套，均价104282元/平方米。项目认购前3日共收到250多组意向认购，认购率167%。
曾饱受“水筹”质疑的保利世博天悦项目备受关注，此次推出58套建筑面积约153～399平方米房源，过会均价166011元/平方米，将于2月22日开盘。同日开盘的还有位于嘉定南翔板块的时代之城，本批房源均价55313元/平方米。
“ ‘重头戏’还是在改善项目。”上海某市场人士认为，少量多批次依然是今年上海新房市场供应的主旋律，投放频率不低，但实际投放量相对较小，主要是新房市场仍处于低迷状态，价格因素是关键，当前许多楼盘都面临不小的销售压力，后续是否有足够的新需求接续是对市场企稳的考验。
“止跌回稳需要政策与市场双重加持，当前市场热度仍面临考验。”有房企高管表示，公司无项目新开盘，均为在售项目顺销，也有部分复访客户转化成交，但比例不高，整体来访及成交较去年底有所下滑，但也推出相应的营销措施迎接今年“小阳春”行情。

二手房“成色”更足

从节后复工的第一个工作日开始，上海二手房成交逐步爬坡，线下看房热度倍增。
据网上房地产消息，2月5日上海二手房成交246套，2月6日346套……2月12日451套，2月13日成交579套。峰值出现在节后首个周末的2月9日，单日成交796套，环比上涨76.1%，高于近一周平均水平145.7%。
位于上海普陀区的一家房产中介人员介绍，复工后，新客户较春节前增长明显，二手房带看量回升速度较快，平均每天约20组带看。
“一天陪客户看了8套房子，虽然没有成交，但是大家的预期起来了。”另一房产中介人员表示，新客户有计划进入房市，但比较关心接下来楼市政策是否有新的变化，包括交易税费以及限购政策等。
整体来看，上海二手房市场表现比新房市场“成色”更足。从记者采访多家中介门店来看，次新房和学区房在率先抢跑。
据上海链家监测数据显示，2024年全年，上海共成交二手住房21.6万套，同比增长超两成。其中，四季度上海二手房成交持续保持活跃，单月住宅成交套数均达到2万套以上，12月份更是超过2.5万套，创下近47个月以来的单月最高纪录。
与此同时，该机构的整体带看客户量也达到历史新高，甚至比2020年的带看量增长了近50%。
这一轮行情延续到2025年，即便有春节假期的扰动，1月全月上海二手房总成交量超过了18000套，同比上涨约12%。
节后二手房市场活跃度显著上升，购房者看房、签约热情高涨，市场复苏势头强劲。2月3日～9日当周的带看人数达到6.22万人次。
卢文曦认为，春节后上海二手房成交量呈快速恢复的走势，签约量可观，市场有望加快回到正常交易区间。若市场恢复尤其是供应能快速跟上，后续成交量有望持续放大，并进一步提振市场信心，为楼市“小阳春”提供动力。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，楼市2月份表现会比1月份好。一方面是结构返城、复工带来的需求，另一方面是学位房、婚房等驱动的需求。此外，开发商为寻得“开门红”，也会在2月份加大优质产品供应力度，特别是去年下半年出让的土地会陆续上市。
据诸葛找房数据研究中心监测，上周上海二手房市场均价为62171元/平方米，环比下降0.04%。不过也有部分热门区域的二手房均价出现回升，如嘉定区、松江区1月二手房挂牌均价上涨超1%；静安区二手房挂牌均价上涨0.72%。
中指研究院研究副总监李益峰预计，春节后市场网签量将出现一定回升。一季度新房整体成交量同比或将保持平稳，二手房受部分小区价格逐渐调整到位及业主预期改善影响，成交量将保持一定规模，价格跌幅有望收窄，但市场持续回稳仍需政策加力支持。
卢文曦表示，在传统的“小阳春”销售旺季里，市场期待能有更多有力度的政策出台，以进一步提振市场信心。在既定的政策框架下，上海还有“安全垫”给楼市缓冲，如果后续市场出现交易降温的苗头，不排除继续出台利好政策的可能。
不过，市场普遍预期今年的“小阳春”会比2024年的“小阳春”成色足。