我对楼市并非老生常谈的预判

前程无忧

最近，各地楼市都在复苏，网上都是利好消息，国家和各地政府也更大力度的出台各项救市政策，房地产企稳回暖似乎指日可待。
我却认为高兴过早，房地产真正企稳还需两年，理由有四
一、 当前制约房地产复苏的核心因素
（1）经济周期与收入预期
消费疲软传导至楼市：居民收入增速放缓、就业压力增大，导致购房意愿降低，尤其改善型需求受抑制。储蓄率上升反映对未来的不确定性，削弱了加杠杆购房的动力。
资产价格预期逆转：过去“只涨不跌”的预期被打破，投资属性弱化，市场进入“买方观望”阶段，需时间重塑价格平衡。
（2）政策调控的长尾效应
去杠杆阵痛期：“三条红线”倒逼开发商降负债，部分房企流动性危机引发项目停工，加剧购房者信任危机（如烂尾楼问题）。
政策宽松的边际效用递减：尽管各地放松限购、降低利率，但居民杠杆率已处于高位（2022年超62%），政策刺激空间有限。
（3）人口与城市化拐点
需求结构性收缩：2022年人口首次负增长，老龄化加速，适龄购房人口（25-45岁）进入下行周期。城市化率超65%后增速放缓，新增住房需求从“增量扩张”转向“存量优化”。
区域分化加剧：一二线因人口聚集仍有韧性，三四线面临供给过剩与需求不足的双重压力。
二、 两年企稳预判的合理性分析（1）历史周期参考
调整周期规律：中国房地产平均周期约3-5年。如2014-2015年下行期持续约2年，随后政策刺激推动反弹。但当前环境复杂程度远超以往，传统周期可能拉长。
供需再平衡时间：截至2023年，商品房待售面积仍处高位，叠加潜在二手房抛压，需1-2年消化库存，价格逐步触底。
（2）关键变量观测
政策工具箱深度：若推出更大规模保障房收购、房企纾困基金或债务重组支持，可缩短出清时间。
经济复苏斜率：若2024年GDP增速稳定在5%以上，居民信心修复或快于预期，带动滞后性购房需求释放。
（3）国际经验对比
日本1990s vs 美国2008：过度依赖货币宽松易陷入“L型”停滞，而结构性改革（如德国租赁市场、新加坡组屋）可平滑波动。中国“多渠道保障+租购并举”若加速落地，或缩短调整期。
三、. 未来可能的演进路径
（1）短期（1-2年）：底部震荡与风险出清
房企洗牌加速：国资主导并购重组，部分民营房企退出市场，行业集中度提升。
价格渐进触底：核心城市跌幅收窄，郊区及三四线继续阴跌，以价换量成为常态。
（2）中期（3-5年）：新模式构建
开发模式转型：从“高周转”转向精细化运营，代建、轻资产模式兴起。
需求结构切换：保障房分流刚需，商品房聚焦改善与高端需求，租赁市场规范化扩容。
（3）长期（5年以上）：行业体量收缩与价值重构
规模见顶回落：新房年销售面积或从14亿㎡峰值降至10亿㎡以下，但存量更新（旧改、智慧社区）催生新增长点。
金融属性弱化：房产回归居住本质，与实体经济协同度提升（如REITs激活存量资产）。
四、 投资者与购房者的应对策略
（1）购房者
刚需群体：关注现房、国资项目规避交付风险，利用低利率窗口择机入场。
投资者：转向核心城市优质商业地产或REITs，规避非核心区域住宅投机。
（2）房企
现金流优先：加快存货去化，寻求政企合作（保障房、城市更新），探索物业、养老等衍生服务。
（3）政策建议
短期纾困：设立专项基金保交楼，恢复市场信心。
长效机制：推进房产税试点、土地财政改革，降低地方对土地出让金的依赖。
两年企稳预判是符合当前市场出清节奏与经济复苏预期的，但需警惕外部冲击（如全球衰退、地缘冲突）可能延长调整期。房地产行业将告别“狂飙突进”，进入总量递减、质量提升的新阶段，与其等待全面回暖，更应关注结构性机会与新模式成长。