东部核心城市楼市企稳“小阳春”可期？

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本报记者 周雪松

楼市逐渐企稳、购房压力有所减轻、“房住不炒”实现、“市场＋保障”的住房供给制度逐步完善……最近，业内人士和专家在接受中国经济时报记者采访时均表示，房地产行业转型发展成效初步显现。各地优化政策释放需求，市场开始出现积极变化。

不过，专家也同时指出，房地产业转型发展仍然任重道远，市场增速放缓、需求疲软仍为常态，房地产公司亏损仍较为普遍，房地产业转型仍然在路上。

好房子会越来越多，价格向合理区间回归

去年下半年以来，张岩一直比较忙，频繁地出差，去全国各地甚至境外看各种房地产项目。作为雨润地产副总裁，他说看这些项目主要是为了提升公司的产品竞争力。

张岩在接受中国经济时报记者采访时表示：“原来开发商建个楼盘，两三年就卖完了，这样做一个差不多的楼盘就可以了。但是现在如果盖一个楼盘，像中国香港以及新加坡等境外房地产项目那样惜售，要卖10年，就得做出一个好的产品。”

在张岩看来，目前国内房地产市场处于调整期，房子不像以前那么好卖。“原来可能快进快出一两年做完，但现在真可能要卖十年了。”

他告诉记者，这样开发商做出来的房子，必须在十年之内都得领先竞品，或者优于竞品。事实上，现在房企都在做好产品，打造好房子，好房子会越来越多。

中指研究院企业研究总监刘水认为，总体来看，房企构建新发展模式已初显成效。房企更多采用“住宅开发／重资产＋X”的发展模式，其中X代表运营与服务类业务，包含购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、代建、装饰、展览、康养等业务领域。

随着房地产发展主要解决的问题由“有没有”变成“好不好”，房企更加重视客户需求，不断强化客研重要性与产品的迭代创新。

对于购房者来说，利好远不止于此。如今随着房地产市场逐步回归正常轨道，房价也正在逐步向合理区间回归。

今年春节期间，中国经济时报记者在东部地区采访发现，一些县城房价已经下降到一平方米五六千元甚至更低，有的项目一套房最多还能优惠三十万甚至五十万元。

二手房也更便宜，有的县城一个月工资就能买一平方米。除了价格便宜之外，首付和利率等置业门槛也进一步降低。张岩也告诉记者，现在已经实现“房住不炒”，楼市逐步回归健康发展轨道。

原中房集团董事长孟晓苏在接受中国经济时报记者采访时表示，房地产业的转型发展方向是建立“市场＋保障”的住房供给制度，“这几年房地产行业转型的最大成果就是明确了这一方向，加快完善住房保障体系。”

“改革开放以来，我国住房制度经历了从福利分房到市场化改革的巨大转变，形成了与之相适应的土地、金融、财税、交易等政策和制度体系，取得了巨大成绩。”中国信达资产首席不动产研究员谢海生在接受中国经济时报记者采访时说。

根据国家统计局及住房和城乡建设部的数据，截至2023年年底，我国城镇家庭户人均住房建筑面积已超过40平方米。

谢海生认为，我国城镇住房供给持续满足不断增加的居民住房需求，居住水平大幅提高，彻底告别了住房总量短缺。另据相关测算，城镇住房套户比也达到1.1左右，处于相对合理状态。

转型取得一定成效，东部核心城市率先企稳

上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受中国经济时报记者采访时表示，伴随我国住房供应体系、要素联动机制、商品住房销售制度、房屋全生命周期安全管理制度和房地产全过程监管五方面改革完善取得的重要进展，房地产发展新模式逐渐呈现。

他认为，总体而言，构建房地产发展新模式的核心是投资驱动向消费驱动的转换和“强市场＋强保障”双轮驱动住房供应体系的形成。

麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱在接受中国经济时报记者采访时表示，房地产行业转型成效主要有以下几方面：首先，从数据层面来看，房地产市场成交数据出现了明显的回升，市场呈现止跌回稳的积极势头。其次，从政策层面来看，一系列刺激消费、稳定主体的相关政策，有效提振了市场信心，推动市场回归平稳发展。此外，政策还提出要优化增量、改善供给，这些措施有助于提升行业长期发展的质量和可持续性。

克而瑞数据显示，2025年1—2月楼市整体延续止跌企稳行情，一季度销售大概率同比回升，部分城市“小阳春”可期。最近各地召开的“新春第一会”，纷纷释放出稳增长、促创新、优环境的信号。从市场来看，1月30个重点城市整体成交927万平方米，环比下降53%，同比转正微增1%，绝对量水平显著超去年2月春节月。

其中，一线城市市场热度延续，同比增长30%。深圳更是同比增长125%，短期内成交热度延续。广州次之，同比涨幅也在四成左右。北京、上海成交增长动能略有放缓，单月成交规模均不超40万平方米，二手房持续分流新房市场热度。东部二、三线城市中，青岛、佛山、合肥、南京、珠海、宁波等城市单月成交同比转正。这些迹象表明，东部地区尤其是一、二线核心城市，楼市正逐步率先企稳。

中国社会科学院金融研究所副研究员王桂虎在接受中国经济时报记者采访时也认为，房地产转型初见成效，随着经济环境回暖未来房地产有可能实现“软着陆”，但也不会像过去那样呈现高速增长的态势了，有可能出现比较稳定的状态。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，从房企来看，不搞“高周转”，也不搞“高杠杆”了。管理方面，也从城市公司和集团管理，转型为严格的项目监管，更加注重夯实项目法人实体地位。另外，很多开发商开始做现房，政府因势利导，在政策上也推动现房销售，现房销售比重达到了1／3左右。

“现在广东各个城市都涌现出一批扎根本地的中小房企，他们过去没有加杠杆，现在都在打造适合本地居民需求的好房子项目。我们在春节期间调研发现，各个城市都有项目卖得不错的房企。”李宇嘉表示。

不过，中国房地产数据研究院院长陈晟在接受中国经济时报记者采访时认为，目前来看，虽然房地产业转型取得了一定的成效，但现在很多房企还是面临着生存的压力，在转型这条道路上的探索受到很多限制，特别是从营销、生产、金融服务到整个体系都还没有为新的发展模式做好充分的准备。

北京国际城市发展研究院副院长刘俊华也认为，房地产行业的转型已取得一定成效，市场逐渐趋于理性，但市场红利减退，增速放缓、需求疲软仍为常态。未来，房地产开发商、产业运营商、资本运作商和城市服务商“四商”联动将成发展主流。

而陈杰认为，面对供求总体平衡、局部总量过剩与局部结构性短缺并存的供求新关系，能否通过要素联动新机制的建立更好实现供需精准匹配，是构建房地产发展新模式必须研究的重要课题。

“对于房地产行业转型成效方面的变化，还需要观察一季度的情况，后续可能会受到宏观经济环境、政策调控力度、市场需求变化等因素影响。”王小嫱说。