房价和销量既没全面上涨也没快速下跌，2025年开封楼市新常态

前程无忧

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随着元宵节结束，2025年返乡置业季也告一段落。
从现有相关楼盘销售数据来看，大概率可以概括为：开封市场整体销量未有明显的大幅回暖，个别楼盘在阶段性销量上达到此前的热销状态。同时，由于开发商新盘可售库存量降低，在2025年开封楼市多新房楼盘中，没有出现任何一个楼盘或几个楼盘在销量上遥遥领先的现象。
在2025年开封返乡置业中，代表性楼盘分别包含但不局限于卓瑞禹璟台、四季城B区、绿城龙语海棠、绿城春江明月、幸福里等几个。从以上楼盘的特征来看，绝多数的楼盘都是以现房、2025年将交付的准现房为主。
进一步来看，在新房价格基本稳定的状态下，当前开封市场新房购买的“捡漏”逻辑，以相对改善产品的小高层和洋房举例：
小高层和洋房，从期房阶段到准现房、现房阶段，在当前的开封市场在房价层面并没有出现随着工程进度的提升在房价方面同步上涨的局面。其捡漏属性主要体现在以下几个层面：
其一、楼层。由于洋房和小高层，通常都是7-11层的一梯两户，所以可售房源相对少。再加上部分产品为一楼带院、顶层带阁楼，标准层里又有二楼和四楼等楼层，所以对于购房者来说，尽管期房现状价格基本一致，但合适的楼层相对有限。
其二、边户与夹边户。在洋房和小高层相对有限的房源中，边户相较于夹边户属于相对更加稀缺的产品。通常来讲，同一阶段，边户的价格往往要高于夹边户的价格。从期房到现房，尽管从大体均价上来看，房价没有明显提升。但在实际购买层面，期房阶段的边户价格偶尔也会出现比现房准现房阶段的夹边户更优惠。
从某种程度上来说，“多观望、慎出手”的选房逻辑更适用于非改善性楼盘的非改善型产品。在与“多观望、慎出手”选房逻辑配合的还要再加上“快决策”，该逻辑更适用于当前开封市场的二手房市场。简单的来说就是，在同一套房出现3-5个真正具有意向的买家或者超过12-15个有一定意向的买家的时候，该套房源大概率属于愿意坐下来和业态认真谈价并快速决策的买家。尤其是碰见业主急用钱的时候，购房者往往更容易买到全年最低价甚至是同一小区1-2年内的最低价。

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从当前的开封市场来看，在过往的2024年，在新房项目上没有出现过“百人抢房”局面，甚至也没有开发商真正意义上搞过此前阶段的新房开盘活动。大多数的开发商，往往都是在楼栋达到预售状态下，直接向市场销售。
与此同时，大多数的开发商也基本上判定：在工程进度达不到准现房（立面呈现，当年交付）的前提下，基本上不可能出现大的热销。所以，作为购房者可以发现：大多数的开发商，都在赶工程进度，使得自己的楼盘尽快达到准现房状态。作为购房者来讲，赶准现房状态和此前的赶预售证，对于开发商来说，逻辑是基本一致的。
所以，这也是整个开封新房市场近一年以来新房呈现“持续慢销”状态的一部分原因所在。从市场整体销量来看，2023年开封市场还会有同一房企多个楼盘或者单一楼盘出现过“日均销售1套”的局面。但从整个2025年来看，能够“日销一套”的楼盘或者开发商会更加屈指可数。
从目前整个开封市场来看，新房市场的同期销售量仅有二手房市场同期的二分之一左右。这或许也是房地产行业的整体缩影。从此前的增量时代进入到当下的存量时代。存量时代下的房地产新常态，大概率会呈现两种趋势：
其一、开发商做总价更高的改善新房，普通刚需去选二手房，保障房做兜底。
其二、新房开发商做大多数普通刚需、相对改善客群所需求的楼龄更新的产品。

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对于购房者来说，选取一年中适合买方的节点基本上是结合“大周期、小周期”来综合考量。也就是说，大周期里是套着小周期的，小周期里会因为阶段性的需求增加在房价层面有一定的反弹，但阶段性的小周期往往不会影响大周期的趋势。当小周期从阶段性需求增加逐步演变成持续增加或者阶段性需求爆发后，大周期的趋势才有可能改变。但理论上来说，“钱”和“房”只会有一个更值钱。
自2024年9月底，楼市政策调整为止跌回稳。
从全市二手房来看，开封楼市已然从2024年10月到2025年1月连续4个月在房价均价层面稳定在5700-5800元/㎡之间（该数据包含市区范围内的别墅、老破小多层等各个体系的产品）。具体为：
2024年10月，开封楼市二手房整体均价为5717元/㎡；
2024年11月，开封楼市二手房整体均价为5761元/㎡；
2024年12月，开封楼市二手房整体均价为5781元/㎡；
2025年1月，开封楼市二手房整体均价为5745元/㎡。