成交大涨130%！珠海楼市真热闹还是假繁荣？

前程无忧

华发横琴玺项目，中房君摄

江小亭/发自东莞

前有江苏大客户豪掷5000多万元买走11套，后又有广州买家花3000多万元拿下6套，过去的春节，位于横琴粤澳深合区金融岛旁的华发横琴玺项目高调引燃珠海楼市。
“主要还是靠横琴的热度，春节期间项目本身并没有推出特别活动”现场置业顾问对中房君表示道。据了解，该盘整个1月份共网签135套，除夕至初七期间累计销售3.6亿元。
不仅横琴玺，参考项目及公开市场数据，春节期间珠海多盘成交表现突出，高热开局。
十字门板块的中海寰宇天下和华发湾玺壹号，假期成交均破亿元；华发旗下的香山湖畔、琴澳新城、又一城、家和城等多盘以及世荣·翠湖苑、星河湖山春晓、粤海拾桂府等项目假期成交套数均去到10套以上；位于拱北口岸的鹏瑞珠澳湾，有北方客户仅线上看房即转账下定......
春节档的珠海，不仅旅游上演高热，楼市同样迎来“开门红”。
01
同比上涨130%
涨幅居二三线重点城市榜首
来自克而瑞数据显示，1月份珠海商品住宅成交22万m²，较2024年春节月（2月）上涨130%，涨幅位居二三线重点城市榜首。
“过年期间我们都没怎么休息，很多北方客户会因为气候、城市环境来这边度假看房，候鸟型度假和未来定居客群一直是珠海楼市成交的重要组成”范围内一房地产中介机构人士提到。
“春节期间珠海楼市止跌回稳，迎来一波‘小阳春’，成交主要集中在保十琴版块，外地客占比提升至70%，且3月有回流的趋势”贝壳找房珠海城市总经理王东在采访中进一步提到。



珠海某盘营销中心
珠海楼市春节期间成交表现亮眼的背后，离不开宽松的政策环境，尤其2024年四季度以来，伴随一系列利好政策颁布，叠加部分房企自身从产品到营销策略的创新，特别是横琴新区、香洲区等核心板块，成交实际已出现逐步回升。
此外，对于外来购房者占可观比重的珠海而言，深中通道通车、赴港澳签注政策调整等大湾区城市群融合动作，也还在为区域楼市带来活力。
如元旦起实施的珠海户籍往澳门“一周一行”政策，以及横琴户籍的“一签多行”政策，直接带动珠海的又一轮落户热与置业潮。
尤其横琴，早于2024年11月底“一签多行”政策公布后，板块热度便迎来明显上涨，多盘到访量翻番，有项目单日成交近30套。据中原数据库监控，2024年12月横琴成交量同比11月增长212%，较10月份大幅上涨454%。如今这股热度还在持续。
“买横琴岛的客户，很多人都有澳门情结”上述横琴玺项目置业顾问对中房君提到。
得益粤港澳深度合作区政策，横琴也是当前住房回归自住趋势下少有的投资热点板块。“投资自住各一半，像到香洲区那边，基本就是本地改善型自住客群为主，另外斗门、金湾等外围区域，主要依靠刚需群体”横琴一地产从业者表示道。
02
市场压力仍在
房企面临盈利挑战
珠海楼市春节档高热开局背后事实上主要以核心区高品质项目与对应的改善客户为主力支撑，外围板块产品声量较小，楼市呈现明显分化。
“在成交层面，改善客户更果断，成交周期也更短”王东亦对此提道，在其看来，外地客户占比提升助力了珠海楼市的成交回稳，相较之下，本地客户需求表现则更为平稳，且主要以置换需求为主。
而就珠海年内待入市项目看，出现不少高端改善产品身影，高品质、高性价比项目或将继续引领市场，楼市分化也或进一步加剧。
另外，值得注意的是，珠海春节期间虽住宅成交量同比显著回升，但成交价依旧处相对低位。
据珠海中原数据，春节双周，全市住宅共网签390套，同比增长83.67%，网签均价26382元/m²，同比下降11.26%，总体表现为“量升价跌”。
拉长时间周期看，珠海楼市的低谷状态也依旧明显，局部热点项目难带动市场整体回升，上升压力仍在。
2024年珠海一手住宅共网签1.85万套，同比减少20%，网签均价约23142元/m²，同比下跌7.92%，项目普遍走“以价换量”路线，尤其非核心区，开发商促销力度大，部分区域单价低至万元/m²，房价持续承压。
“拿预售证1年还没卖出去的货量占比越来越大，盈利面临很大挑战”谈及当前情况，一外来头部国企管理层人士提到，据其进一步表示，现阶段的房企实际处于一个很矛盾状态，既希望政府的新供地价格低，又头疼企业的现有库存。
值得一提的是，虽近年来珠海涉宅地成交持续缩减，新增房源数量自2022年以来也开始大幅下降，但受新房去化放缓与过去的高供应影响，库存依旧维持在高位，按近6个月去化速度计算，去化周期仍有约20.74个月，超过18个月的警戒线。
“会更加注重投资资金使用效率，如果要拿地也会倾向拿一些小地块”另一开发商人士则提到。
不过从大部分房企观点及动作来看，相较于投资拿地，现阶段核心工作更多还是放在现有项目的流速、周转上，全力“去库存”正成为当前珠海楼市各主体一大工作重点。
03
政企联动
多方发力去库存
为推动项目去化去库存，企业层面一方面是搬出降价促销策略，从房价让利到送车位送家电等各种形式赠送，诚意满满。
外围板块让利幅度尤甚，如斗门湖心路某在售大盘推出的特价房源单价已低至8888元/m²起，相较过去高峰期价格几乎腰斩。目前湖心新城的一手住宅成交均价已降至万元/m²左右，而于2021年时，板块房价曾一度冲破“2字头”。
另一方面则是以主城新香洲、横琴新区等核心区改善型项目为引领，上演的产品力、服务力之争。
典型有珠海市占率最高的华发，高调喊出的要做“新一代好房子”，及带来的科技住宅、智慧社区。加持建筑新规的出台，也给房企们的产品升级提供了更大发挥空间。



珠海首个「四代宅」外立面效果图
房企营销模式的创新同样推动着楼市去库存速度。
华发的“以旧换新”便取得了较好市场反馈。作为珠海唯一推行“直购模式”的开发商，据华发公开数据，2024年企业合计收购旧房超680套，二手房源报名登记超3000套，1800+套房产进入评估阶段。过程中政策还在不断迭代，据悉目前华发收购旧房的房龄已放宽至24年，收购范围也从珠海全市进一步升级至跨城置换。
“我们项目就很多以旧换新的客户”珠海一改善型在售盘销售在采访中提到，据其表示，“以旧换新”政策对客户升级房产，优化资产配置非常有吸引力。
此外，“去库存”方针下，房企们除多维度推售在售项目，不少还同步将目光放在退换地上。
日前，珠海市自然资源局也正式发布了今年第一批存量闲置土地收储清单，共涉及14宗土地，用途包括居住、商业、旅游等，总土地面积约41.5万m²，总收储价格约66.4亿元。
其中住宅用地收储价最高一宗达到出让价的8.9折，最低一宗为7.5折，均为国企地块。不过据珠海市自然资源局相关工作人员表示，只要符合收储条件均可申报。
“收储这些地块有助于改善房地产市场供需关系及相关企业的流动性”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此提到。
事实上，早于年前一场闭门会议上，有机构人士也提到相较收房，房企更想要被收地，并提出希望退地换地政策制度可以更完善。
面对库存压力，下场收储的同时，政府方则还在继续缩减新增供地。
1月27日，珠海市自然资源局发布了一则关于变更珠海市2024年第二批次拟出让住宅用地清单公告，将2024年10月30日发布出让的11宗地块缩减至了3宗。
值得一提的是，保留地块多位于核心板块，如香洲三溪科创新城地块、金湾航空新城地块等，可有效降低开发风险，且其中两宗地此前已完成出让。
此举也被称为是珠海土地市场从“增量扩张”向“存量优化”的一大转变，有助于推动形成供需动态平衡。
在多位市场人士看来，动态调整后，加持珠海经济特区身份与旅游城市标签，市场有望加速回归正轨。
另外“稳楼市”行动下，政策端也或将有进一步动作落地。
“去年中央经济工作会议提出‘促进房地产市场止跌回稳’‘稳住股市楼市’的工作目标，今年初八我市召开了高质量发展大会，提出了十大专项行动，其中就有促进房地产高质量发展的相关工作计划，因此，珠海未来应该还会有一系列的有效措施促进房地产市场平稳发展，为消费者提供更加稳定的购房环境和信心。”王东提到。