超200亿元专项债收购逾百宗存量土地，广东多地助力楼市“去库存”

前程无忧

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

在助力房地产市场筑底企稳的过程中，广东起到了经济大省的带头作用。

2025年春节假期之后，广东多座城市发布专项债收购存量土地的公告。截至2月12日，广州、珠海、惠州、东莞、河源、云浮、汕尾和潮州等城市均发布相关的收购公告，其中珠海一次性收购存量土地达到14宗，云浮、惠州也各有10宗存量土地将被收储。

21世纪经济报道记者根据各地发布信息初步统计，目前广东共有14座城市发布相应收购公告，所涉地块超过100宗，总收购价格已经超过200亿元。

针对专项债收购存量土地的政策推进，今年1月16日，广东省财政厅厅长陈国煌在广东省十四届人大三次会议财政经济委员会预算审查座谈会上曾进行回应。陈国煌表示，对于实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策，广东正在积极研究推进，争取政策尽快落地见效。

从被收购地块的项目企业性质来看，被收购的地块多数由当地国企或者全国性央企所有，例如在珠海所收购的14宗地块中，华发集团占了6宗，珠海横琴集团也有6宗；江门2月10日公布收购的3宗土地，则全部由当地国企江门发展集团所持有。

在房地产市场的下行周期，地方政府对存量土地进行收购被认为是促进房地产行业回归到正常经营轨道行之有效的方法之一。市场也格外关注，专项债收储的政策是否能够持续并扩大收购规模以及惠及更多性质的企业，这将直接影响房地产市场的表现。

多地积极作为



春节假期之后，珠海率先发布存量土地收购公告。

2月7日，珠海市自然资源局发布公告，宣布2025年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地收储价格，拟收储14宗用地，位于香洲区、金湾区、高新区、斗门区及万山区，总占地面积约41.47万平方米，收储价格合计超66亿元。

珠海拟收购的土地，多数出让于2020年至2022年土地市场还在高歌猛进的时期，且全部由当地国企持有。例如，珠海横琴集团此次被收购的6宗地块，全部是2022年完成公开出让的地块，均未进行开发，此次收购的价格相较于当时的出让价格也有较大折让，折扣率在74.7%～81.1%之间。

除了珠海之外，惠州、云浮、江门等城市所收购的地块也全部由当地国企所持有。这是相对普遍的情况。就目前公布的信息而言，广州、中山的情况有所例外，所收购的存量地块所持有者有民营房企以及全国性央企。

2月8日，广州市规划和自然资源局增城区分局对2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的情况进行公示。第一批收储的土地仅有1宗，收回地块面积为194.987亩，收购价格约3亿元，仅为出让价的5.2折。

这宗地块于2019年6月挂牌出让，挂牌起始价约5.74亿元，地块性质为旅馆用地，最终由华侨城以底价竞得。其时，华侨城承诺投资总额不低于15亿元，在交地之日起12个月内动工开发，在交地之日起36个月内竣工等。但最终这宗地块并未顺利进入开发阶段。

中山所公布收回的三宗地块，则有两宗为当地民企所持有，一宗由华润置地和仁恒置地的联合体所持有。

两宗民企所持有的闲置地块均为商业用地。其中，由中山榄菊艺术品投资有限公司摘得的地块原计划投资超10亿元，对标国家一级博物馆建设榄菊·大湾区博物馆，但最终并未进入开发阶段。另一宗由庄严科技持有的地块，原计划建设最高栋高度不低于238米，不超过250米的超高层建筑，是2022年中山翠亨新区推出的首宗公开出让重大招商项目地块，也是中山首个以产业项目准入标准加经济、科技指标约束的商业用地项目，最终也并未开发。这两宗地块的收购价格在原出让价格的8折左右。

克而瑞研究中心认为，广东此次收购地块多数为国企的原因是，土地储备中心只接受净地交付，要求房企手中的存量闲置土地没有任何质押、抵押等情况，如有则需要由房企自行解押。对于已经出险的民营房企很难筹集到足够的资金解押土地；资金实力较为雄厚的央企和地方国企则可以通过调配资金来解押土地，从而实现土地变现的目的，这可能是广东省首批被收购的闲置土地基本属于国企所有的部分原因。

针对这些地块的收购价格厘定，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出，这些地块收储价格均低于当初的出让价，折扣在7~9折，贯彻了“土地成本与评估价就低确定”的原则，收储这些地块有助于改善房地产市场供需关系及相关企业的流动性。

助力楼市企稳



广东此番密集行动收购存量土地，源于政策面的支持。

去年11月7日，自然资源部印发了《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据。对于回收地块折价，通知明确，“土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格”。

在此之后，各地均有相应的动作，但广东明显更为积极。针对存量土地的收储，广东各地一直在探索合理的推行方式。

以广州为例，去年越秀地产就曾通过用换取地票的方式退还多宗闲置地块，越秀地产也通过这种方式置换了较为优质的土地储备。

一位深耕大湾区的中型民营房企投资部人士则告诉21世纪经济报道记者，“整体市场下行，前期拿地的成本价太高，后续如果开发投入的钱都收不回来。各地现在会针对具体的地块进行沟通和协商，专项债收购暂时比较少有民营房企被收储，这有客观的原因，前几年拿地的很多都是当地国企，而且民营企业的‘净地’很少。但去年以来，通过土地置换或者提供更完善硬件配套已经有落地的案例，未来我们也有可能能够从存量土地收储的政策中受益。”

从政策层面上，专项债收购存量土地的相关实施措施还有望得到进一步的细化。

2025年1月10日，财政部综合司司长林泽昌在国新办举行的新闻发布会上表示，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。财政部副部长廖岷也表示，财政部正在配合相关行业主管部门抓紧研究，细化有关措施安排。

李宇嘉认为，收储可能是2025年土地市场的一大看点，对楼市也是利好的信号。利好是一定的，比如源头上去库存、缓解供求关系，比如稳定开发商资金链，利好保交付和拿地开工，稳定行业体量和夯实止跌回稳。

“2025年更加积极的财政政策将落地，稳增长要发挥项目带动作用，专项债发行速度加快，为土地收储创造条件。国企城投承担稳增长先行军，收储这些地块能给前者带来资金上的源头活水。当然，这种影响要取决于后续能有多大的收储放量出来。”李宇嘉强调。

更多内容请下载21财经APP