楼市止跌回稳在望，全国商品房库存量持续下降，三类城市分化加剧

arrarpetahack

库存量所代表的这个数字的背后，藏着房地产市场的“秘密”。
合理的库存如同市场的“缓冲垫”，既能有效地避免供过于求，所导致的积压，又能妥善地防止供不应求，而引发的哄抢。
国际经验能看出来，日本房地产泡沫破裂前，库存量一直往上涨；美国房地产泡沫破裂前，库存量也是上升的样子。到最后这些慢慢积攒起来的库存量就成了把市场给压垮的重要因素。
如今中国房地产市场的库存量尽管依然处于高位，但是下降的趋势已经显现出来，在这背后究竟隐藏着何种信号呢？



楼市止跌回稳在望，全国商品房库存量持续下降，三类城市分化加剧
库存量下降：市场复苏的信号

2024年12月，全国百城新建商品住宅库存规模为45265万平方米，环比减少2.4%同比减少10.4%。
这一变化，离不开政策与市场的“双轮驱动”。
政策层面，多地放宽限购以及限贷，以此降低购房门槛。这个时候，通过收购存量房来作为保障房，为库存“减负”。
市场层面，新开工的面积以及土地的供应有所减少，这使得库存压力得到了有效的缓解。



三类城市分化加剧

尽管整体库存下降，但一二三线城市的表现却大不相同。2024年，全国商品房库存量在政策以及市场的双重作用之下持续下降，不过一二三线城市的表现呈现出极为明显的分化态势。
一线城市凭借着强大的市场活力以及政策红利，其去库存的成效十分显著；二线城市在政策红利与市场需求相互博弈的过程中，表现出了分化的态势；三四线城市则面临着较大的库存压力以及处于政策困境之中。
一线城市：库存低位与市场活力的双重优势
一线城市像深圳和上海那样，靠着很强的市场活力以及政策给予的好处，在去除库存这方面获得了很明显的成果。2024年的深圳，新楼盘的成交面积比住宅用地的成交面积要多很多，库存明显减少了，把库存转化为销售的周期也大幅度变短了。上海虽然住宅用地的成交量降低了，但是土地的成交金额依旧在全国处于比较靠前的位置。一线城市凭借相对宽松的户籍政策、优良的公共服务以及强大的经济吸引力，在去除库存这个领域展现出了很好的表现。
二线城市：政策红利与市场需求的博弈
二线城市的表现呈现出不一样的情况。成都还有青岛，靠着比较宽松的户籍政策以及质量高的城市规划，在去除库存方面获得了特别明显的效果。不过呢像西安这类城市，虽然库存有增加，可是新楼盘的市场依然很活跃。二线城市去除库存的效果，是由政策带来的好处和市场需求相互较量决定的。
三四线城市：库存压力与政策困境的双重挑战
三四线城市正遭遇比较明显的库存压力呢。到2024年12月的时候，三四线城市的库存去化周期已经到了30.6个月这个数字比合理范围要高好多呀。像徐州无锡这类部分城市，即便它们已经降低了土地供应的量，但它们的库存消化周期还是超过了两年呢。因为三四线城市有人口往外流的情况，再加上经济基础本身就比较弱，所以使得市场需求受到了一定的约束，而且在政策调整方面也没什么太多的余地啦。



未来趋势：去库存的持续性与新动力

2025年，去库存工作还会继续；不过不同城市的表现会更加不一样。政策带来的好处会继续释放出来，购房政策会进一步调整优化，目的是降低购房花费，提升交易的活跃程度。与此同时潜在需求会一直释放，这里面有房东更换房屋的需求，还有城中村改造产生的购房需求等。
未来好房子项目中，存量的盘活以及城市的更新，将会成为去库存的新动力。
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