2025中国房地产：“止跌回稳”与“高端狂飙”的冰火两重天

前程无忧

一、政策托底效应显现，市场信心持续修复。
2025年，中央政策持续发力，推动房地产市场从“止跌回稳”向“企稳回升”过渡。数据显示，2024年四季度全国新建商品房销售面积和销售额同比分别增长0.5%和1.0%，70个大中城市中新房价格环比上涨城市增至23个，创2023年7月以来新高。房地产开发景气指数连续8个月回升至92.78，核心城市如北京、上海土地市场活跃，TOP100房企拿地总额同比增长41.4%，一线城市土地出让金增幅超10%。政策端通过专项债收储闲置土地、优化公积金政策及降低购房门槛等50余项措施，进一步释放市场活力。



二、市场分化加剧：高端住宅逆势狂飙，普通住宅仍承压。

1. 高端市场“一枝独秀”：2024年总价3000万元以上高端住宅成交同比激增50%，1亿元以上豪宅增长141%，上海包揽62%的高端新房成交。一线城市核心地段项目如北京龙湖观萃、上海中建壹品·外滩源著等，通过产品力升级（如四代宅、全屋智能）实现溢价超30%。
2. 普通住宅需求疲软：总价1000-3000万元住宅成交同比下降31%，三四线城市库存压力仍存，房价回调至2019年水平。房企销售承压，百强房企销售额下降近30%，千亿房企仅存11家，退回2016年水平。



三、企业转型加速：从“规模扩张”到“存量盘活+绿色突围”。

1. 国企主导，民企收缩：央国企拿地金额占比达62%，民企融资规模同比下降44%。前十强房企中民企仅剩2家，行业集中度向国企倾斜。
2. 存量与绿色转型：地方政府通过专项债回购存量土地（如金华收储闲置地块），房企加速布局绿色建筑（如珠海华发数字社区）、城市更新（如杭州浙工新村零碳改造）及商业综合体（如绍兴华润置地中心“住宅+商业”模式），以提升资产价值。
四、土地市场结构性复苏：核心城市“热”，非核心区“冷”。

2025年1月，京津冀、长三角土地成交领跑全国，北京多宗地块溢价超60%，而三四线城市土地成交建面同比下降16%。房企投资愈发谨慎，拿地销售比降至0.16，较2020年高点缩水75%。地方政府通过专项债为保障性住房供地，推动“以新带旧”平衡市场供需。



五、未来展望：政策发力“保主体”，产品力成决胜关键。

1. 政策方向：预计一线城市郊区限购松绑、房贷利率下调，城中村改造与存量土地盘活将成核心引擎。中指研究院预测，2025年上半年或完成“止跌”目标。

2. 行业趋势：房地产进入“产品力竞争元年”，企业需聚焦用户需求（如华润置地自获客模式）、科技应用（数字孪生技术）及绿色低碳（老旧小区零碳改造），实现从“盖房子”到“造生活”的转型。



2025年的中国房地产市场，既是政策托底下的信心修复之年，也是分化与转型并存的深度调整期。高端市场逆势增长与普通住宅持续承压的“冰火格局”，折射出行业从粗放扩张转向精细化运营的必然路径。未来，唯有抓住政策红利、深耕产品创新与绿色转型的企业，方能在这场变局中突围而出。