合肥楼市，将在2025年率先回稳？

sanasnoz

1月31日，克而瑞地产研究中心发布报告称，预计2025年上半年楼市止跌基本可以完成，而下半年或将延续弱复苏走势。

预期2025年将有8个城市成交规模率先回稳，这8个城市分别为：杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。

合肥位居八个“预期2025年成交规模率先回稳”的城市之一，主要原因是“基于低库存现状，只要销售好转，市场便能迅速恢复，潜力较大。”



合肥的库存量在全国市场是什么样的水平？

根据克尔瑞发布的市场月报显示，合肥商品住宅的消化周期约11个月，在全国30个重点城市中，仅略高于杭州。

班长通过贝壳新房频道简单搜索了几个城市的新房数量，如南京、长沙、西安、武汉、苏州和合肥等，分别设置了住宅、在售两个条件。

表格中可以很直观的看到合肥在售楼盘数量是非常低的。（数据有一定误差，少量新房没有收录，仅供参考）



合肥从2023年开始，供地量开始明显缩减，而且普遍有着地块面积小、容积率低、户型大的特征。



以2024年土拍为例，粗略看了下，在60宗居住用地中，100-150亩地块仅有5宗，60到100亩约19宗，大多是60亩以下地块。

所以公示规划的项目中，拥有500套房源以上的楼盘仅有4个。

类似招商玺、伟星天元、高速壹品森境、绿城咏溪雲庐和伟星ONE139等盘更是仅有一两百套，之前上千或者数千套的大盘在24年已经绝迹。



昨天班长也发布了截止2025年2月5日合肥市区在售、待售新房的汇总，去掉部分尾盘后，在售的新房有81个。

24年出让地块一方面是数量不多，一方面是平台公司拿地占比高，大多数地块的开发进度要慢一些，目前主力在售依然是21-23年拿地项目，但随着时间推移，可售房源也在持续减少，选择越来越窄。



从上面可以看到，合肥新房的库存量确实很低，而且短期内没有多少补充，如果销售情况一旦好转，新房库存很轻松就消化掉了。

而24年合肥新房市场行情，分水岭大概在9月底10月初，一方面是多项政策利好，一方面是新计容楼盘开始上市，以其高品质、高得房率和低于预期的定价，获得了购房者青睐。

已经首开的意禾澄庐、天阜壹号、四川邦泰璟和朗月、置地雲台映月、置地松谷鸣翠、中海悦府一期/二期等盘都取得了很好的成绩。

前期老计容楼盘，为了增强竞争力，也明显加大了折扣力度，如保利海上瑧悦、万科朗拾森屿、望雲、招商奥体公园等盘去化都不错。

25年1月根据网签数据显示，市区成交了约1784套，较2024年1月1117套和2月的781套，涨幅非常明显。



在新房销量上涨的同时，由于新房具有很强的改善化特征，刚需客户选择寥寥，又伴随着二手房价格持续走低，大量刚需/刚改客户流入二手房市场，也推高了销量。

因为1月住宅数据还没有出来，我们引用贝系指数的数据，2024年第四季度在新房销量上涨的同时，二手房也同样如此，第四季度明显回升。

2025年1月成交了1458套，较2024年春节假期的2月也有所提升。



整体上看，目前合肥的新房和二手房市场，都算是“以价换量”，在潜在的大量购房需求下，是有显著效果的。

毕竟合肥有经济、人口等基本面支撑，2024年合肥人口数据还没有出来，从GDP数据看，合肥2024年为13507.7亿元，同比增长6.1%，城市吸引力逐年增长。

21到23年，合肥净增常住人口持续攀升，由2021年9.5万人、2022年16.9万人，提高到2023年的21.9万人，24年预期也不会低。

像23年合肥的人口增量中，除1.8万是自然增长外，其余20.1万均为流入人口，这些都是客观存在的购房需求。

接下来，由于供需失衡，25年上半年合肥楼市新房和二手房销量确实有望稳定，但价格还是任重而道远。