楼市，成交量涨了

arrarpetahack

开篇点题：楼市成交量涨了！
但比成交量更炸裂的情况是：刚需下场了。
为什么刚需下场这四个字比“成交量涨了”还炸裂？
因为楼市要想真正触底复苏，必须依靠刚需下场。
至于具体因由，大家看完文章就清楚了。

不过呢，在正文开始之前，我想问大家：你认为现在的楼市是什么情况，或者说当前的楼市是什么格局？
我认为是兑冲。
一方面是楼市成交量整体趋冷，这种情况下救市政策不断出台，兑冲负面情绪；
另外一方面是刚需持币观望者增多，但楼市成家量上涨时，对刚需持币观望者是一种兑冲的压力。
文章写到这里，尽管很残忍，我还是得说：你买不起，不代表其他人买不起。
中国楼市确实从18万亿跌至10万亿，我预判未来2年总规模仍然会下跌，但规模中枢总规模仍会保持在8万亿！
换句话说，房地产的巅峰时刻一去不复了，但这不代表就没有人买房了。
8万亿，是我推演2025年到2026年的商品房的交易总额。

如果再叠加二手房成交量，中国房地产的交易规模仍然在15万亿到20万亿之间。
试问，这是什么量级？
要知中国2023年GDP的总规模也不过126万亿啊！
所以，尽管楼市基本面仍在下跌，大家也不用为“成交量涨了”惊讶！



01
基本面。
首先，和大家说说楼市当前的基本面，也就是全国行情。
来，咱们先看几组数据，然后再给大家说说我的看法。
1、环比
2024年3月份，TPO100房企的销售操盘金额是3583亿，比2024年2月份环比提高了92.8%
也就是说，2024年3月份的成交量几乎是2024年2月份的2倍。
不过呢，我告诉大家，这个环比上涨参考意义不大，因为2024年2月份是春节，所以3月份比2月份环比上涨是必然。



2、延续历史同期趋势。
什么是延续历史同期趋势？
就是从2019年到2024年的5年间，除了2023年一反常态出现了1月、2月、3月楼市小阳春持续攀升的情况。
剩余4年的第一季度的楼市行情都是趋同的。
即，2月份处于低位，3月份成交量攀升。



所以，2024年3月份楼市成交数据就有两个情况，大家需要了解：
第一个情况：
因为2023年成交曲线异常，所以2024年3月份成交量同比2023年3月份仍然是下跌的，下跌幅度在40%以上；
第二情况。
从过去5年第一季度的成交曲线看，2024年3月份的成交量上涨走势，属于季节性因素。
从趋势角度看，我预判4月份数据会延续3月份同比上涨的趋势，进一步巩固。
但我告诉大家，最关键的时刻是5月份的数据。
3月这波成交涨势能否传导成“复苏”关键看5月份成交量，尤其是5月最后2周的数据。
所以，如果不着急买房的伙伴，可以等我们消息，我会重点关注5月份每周的成交量，并及时告诉大家。
不过呢，在楼市基本面仍然惯性下跌的背景下，还有一个情况值得关注：城市行情，处于不同的阶段。
我分四分维度，给大家说说。
第一个维度，跌无可跌。
什么是跌无可跌？
就是过去2年不断下跌，济南、长春、宁波、常州这些城市已经经历了“获利回吐”，无论是一手新房还是二手房都处于跌无可跌的状态。
第二个维度，需求修复！
什么是需求修复？
就是这些城市正常年份的年度新房成交量都在10万套以上。
换句话说，这些城市根本就不缺购买力。
但因为楼市行情、房企爆雷等问题，这些城市的楼市行情骤降，购买客群进入了观望阶段，从而导致交易量下降。
目前处于需求修复的城市有广州、重庆、天津、佛山等。
这些城市目前成交量仍处于下跌的行情中。
第三个维度，深度调整
什么是深度调整？
就是这些城市在过去2年，市场经历了巨大的回调，既有供应压力、也有需求瓶颈，整个市场让处于“深度回调”的整盘过程中。
目前长沙、合肥、杭州、昆明、青岛、福州都是这种情况。
第四个维度，成交量上涨
2024年部分城市成交量出现了上涨，无论是新房还是二手房，成交量都有大幅提升。
部分城市的二手房成交量竟然超过或者接近成交荣枯线。
什么是荣枯线？
每个城市二手房成交量都有一个健康的“标准”，这个标准就是我们常说的荣枯线。
每个城市的二手房荣枯线的标准都不一样。
四个一线城市中除了深圳5000套外（之前是8000套），其余三个一线城市都在1.2万套到1.5万套左右。
那么，哪些城市的成交量攀升到荣枯线附近呢？
来，接着往下看
关于2024年楼市行情可以看文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》
02
成交上涨，攀升至荣枯线。
深圳。
前几天我和深圳地产中介吃了一顿饭，从他们的体感、看房客户数量，还有统计的数据看，深圳楼市的成交量确实“暴涨”。
“暴涨”多少呢？
深圳二手房——
2024年3月全市二手房成交5,196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套的荣枯线标准。





深圳新房——
不知道大家发现没有？这轮房企爆雷，最集中的城市就是深圳。
嗯~谁让万科、恒大、佳兆业这些房企的总部都在深圳呢？
所以，深圳新房的成交量与二手房成交量上涨的趋势相反，同比2022年3月份同比下跌61%。



不过呢，我之前也告诉大家了，2023年第一季度的成交曲线是异常曲线，所以对比2023年成交量下跌并不准确。
但换一个角度，2024年3月份的成交的2800套是明显高于2023年2500套的均线的。
所以，结合深圳二手房同比、环比双涨，攀升至5000套荣枯线的数据，以及新房成交量高于2023年平均线2500套看，深圳楼市真实的成交量确实“暴涨”了。
文章写到这里，我必须和大家说清楚一个逻辑：楼市真正意义上的触底，必须是刚需进场。
这个观点，我在之前的文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》也反复告诉过大家了。
虽然豪宅和置换可以让“价格”坚挺，但成交量上涨必须依靠刚需进场。
那么，深圳成交量“爆涨”是刚需进场了吗？
来，看数据。
首先，2024年3月份的成交户型，63.2%是低于90㎡以下的户型



其次，2024年3月份的成交区域，都是低于800万总价的区域。



从上表可以明显的看出，2024年3月份成交上涨的区域宝安、龙岗、罗湖、坪山、盐田都是深圳典型的刚需首置区域。
不过呢，刚需客户也是楼市中最脆弱，最摇摆的客群，所以深圳楼市接下来的行情走向还需观察。
上海。
上海二手房成交量超过了荣枯线1.5万套，到达了19364套，其中住宅成交量约1.85万套。
1.85万套住房同比2023年3月份下降了23%，但环比增加了172%。
这2024年3月份的数据分析一直都比较尴尬，一方面是2023年同期的成交曲线异常，另外一方面2024年2月份是春节。
所以，无论同比、还是环比都有些“尬”
为了看清上海成交数据的底色，我们再看一组数据：过去12个月上海二手房的平均成交套数。
那么，过去12个月平均成交套数是多少呢！
1.49万套。



从这个维度看，2024年3月份，上海楼市成交1.85万套住宅，远高于过去12个月的平均值。
所以，答案是肯定的：上海二手房成交量“暴涨”了。
嗯，暴涨两个字我用了引号，算是一种修辞形容吧。
怎么说呢？
就是成交量确实上涨了，数据成色不差的意思。
那么，上海成交量为什么“暴涨”呢？
答案与深圳一致：刚需下场了。
在2024年3月份的成交数据中，上海外环的成交比例到达了54%



一些购房小白看到这个数据或许或说：不是一直都在50%以上吗？
可大家看下一下，过去12个月的成交量最高就是52%，而2024年3月份直接达到54%。
如果说52%和54%的数据给大家的感受不强烈，那么就看看下面的数据吧。



大家发现了，2024年3月份的成交量中，300万以下的成交占比明显上涨。
这说明什么？

刚需客户下场了

文章至此，我再把观点重复一次：
1、楼市的复苏，必须从一线城市开始，由一线向外传导热度；
2、楼市触底，依赖是刚需进场。
而刚需是最脆弱、最摇摆的群体，受行情和政策的影响最大；
但从目前的情况看，刚需入场的趋势明显。
3、豪宅和改善是城市资产价格的“锚”，可以撑起价格，但市场真正触底必须依靠刚需。
从目前的数据看，楼市基本面仍然趋冷，30个重点城市的行情分成四个梯队，也就是前文的四个维度。
一线城市跌幅收窄，二手房成交量攀升至荣枯线之上，而且刚需下场了。
上述种种，用一句话概括，就是：成交量上涨，楼市在探底。

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03
最后，说几点。
1、为什么？
大家是否想过，这救市政策千千万万，为什么就是没有降价这一条呢？
因为中国楼市只能软着陆，只能横盘或者阴跌，就是不能暴跌。
所以，我们才会不断的救市。
这轮楼市下跌行情，最典型的特征就是郊区盘滞销，核心区域尚可。
说到底，这种局面就是刚需客户观望，刚需没有下场。
可从2024年3月份的成交数据看，刚需客户不仅下场，成交比例也高于数据基数较高的2023年。
2、仍然脆弱
刚需是所有购房群体中，最脆弱，最容易观望的客群，所以2024年3月份刚需下场带动成交量上涨的情况还需要观察。
换句话说，要看政策能不能及时“加码”，如果政策及时落地，让这种趋势递延，那么一线城市楼市触底就是大概率事件。
不过呢，3月有季节性因素，需要再看4月、5月数据，不过我认为4月份成交量大概率会延续3月份的热度。