楼市风向：“三侧”展望：低利率环境下，楼市大概率能企稳

arrarpetahack

2024年对于地产行业来说，是跌宕起伏的一年。
926新政以后，房价止跌回稳成为行业的首要目标，但是摆在眼前的一大现实问题，就是居民对房价预期弱，甚至形成一致性预期：房价很难再像以前一样上涨。
房价的涨跌，背后牵涉到众多复杂的因素。例如居民杠杆高企、收入信心不足，加上整体购房需求的下滑，疲软的预期与走弱的现实房价形成负反馈的“共振”，形成恶性循环。
然而，从目前水平看，促成2025年房价“止跌回稳”最大的利好是低利率环境。



需求侧：整体复苏仍然存在负反馈“共振”
现房销售趋势虽然在9月以来新政刺激下改善明显，但是在第四季度复苏进程再度放缓，在此背景下，市场情绪难免出现焦灼，因此有人认为，这轮政策救不起来了！楼市会越来越弱，政策的“药效”最多维持三个月！



这个结论，既对，也错！
对的是，一些城市和一些房子在政策的药效下，的确纹丝不动。但是有些城市和房子，已经止跌企稳，在未来的一段时间里，这种分化态势只会愈加强烈。
作为购房者，最好的应该方法是，应该紧密观察政策的持续效果，同时尽量避开大坑，就已经是赢家了！
首先，远离任何没有城市资源加持的“概念房”，比如市郊的旅游地产或康养项目。
其次，甄别“老破小”或“老破大”。一般来讲，这类老旧小区最大的买点就是“稀缺”，但以前是房子不够卖，现在是房子严重过剩，昨日的“稀缺”并不代表明天的增值。
再次，摒弃商铺公寓写字楼等类住宅产品。比如这一轮救市中，这些商铺公寓写字楼等类住宅产品几乎没有任何利好。



供给侧：百强房企累计业绩同比下降近三成
2024年12月，TOP100房企实现销售操盘金额4513.9亿元，环比增长24.2%，同比持平。累计业绩来看，1-12月百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元，同比降低28.1%，降幅较11月收窄近2.6个百分点。
整体来看，2024年中国房地产市场延续筑底调整的态势，前三季度市场基本处于低位运行。而得益于9月末连续的新政利好，四季度企业销售翘尾回升，第四季度百强房企销售操盘金额同比转正，微增0.2%，企业销售表现明显优于前三季度。



值得注意的是，2024年全口径千亿房企数量进一步减少至11家，回到2016年水平。百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低39.3%至979.6亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低30%和34.1%至265.6亿元和154.8亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低31.6%至75.5亿元。



利率侧：核心城市价格2025年有望企稳
今年房价止跌回稳的一个重要背景，就是很明显的低利率环境。
研究表明，国债利率和二手住宅租金回报率之间，存在比价联动关系。当租金回报率明显超过国债利率的时候，存量住宅作为类金融资产的特性被重视，后续对房屋持有人的价值上升。而存量住宅的金融属性恢复，也有利于房价企稳。这也是通常市场认为今年房价止跌回稳的“利率底“逻辑。
目前去年国债主要期限收益率下降80bp，新增房贷利率下降66bp，而今年相当大的概率会维持低利率环境。



图：重点城市租金回报率和国债收益率比价
从目前水平看，北京、上海、深圳等重点城市的二手住宅租金回报率，都已明显超过1年期国债收益率。上海的二手住宅租金回报率甚至超过同期10年期国债收益率。租金回报率相比国债收益率的优势，有利于在低利率环境下促成今年房价“止跌回稳”。
总结：企稳可期，普涨难现
纵观 2024 年，517、926、降存量房贷利率、降首付比例、白名单、保障房收储、降税费……一系列的政策不仅不断地牵动购房者的神经，也在重构着地产行业的边界。
从实际效果来看，无论是购房者还是从业人员都对地产行业修复的节奏不满意。
但是，2025年的“低利率”环境将为楼市提供最大的利好，在充满希望的同时，也必须要有清醒地认识：未来的楼市，也不可能再出现全面普涨的局面。