盘道儿2024·年度热词丨楼市去库存新周期 国家队进场收储

前程无忧

2024年，房地产市场供需关系发生重要变化，去库存成为行业重要目标。

4月30日，中央政治局会议首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”这是时隔近十年，中央再度对去楼市库存提出要求。

5月17日，全国切实做好保交房工作会议提出，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。这标志着房地产市场新一轮去库存周期的开启。

为进一步盘活存量土地，10月，财政部提出，实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策。

在多项政策的引导下，2024年，部分城市开始将“收回已出让的闲置存量用地”“收购部分商品房用作保障性住房”作为去库存、稳楼市的重要举措。

广州市增城区政府率先响应国家政策，于5月底，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的住房房源，用作商品性安置房。由此，增城区成为广州第一个实施存量房收购的区域。

8月，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。

随后，更多城市加入收储行列。根据Wind资料统计，截至2024年10月，已有超过60个城市表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房。

据上海证券报消息，近期，重庆、苏州、武汉、郑州、长春、金华、保定、乐山、合肥等多个城市收购存量房项目落地，筹集保障性住房上万套。

其中，国家开发银行苏州分行牵头发放银团贷款11亿元，支持地方国有企业收购房企未出售房源，改造为保障性住房后按照保本微利原则配售；工商银行重庆市分行向嘉寓公司发放贷款，支持其收购1000余套保障性租赁住房。

中指研究院分析称，预计2025年收购存量商品房仍将是各地“稳地产”的重要举措之一，后续相关政策有望进一步完善，如专项债资金收购存量商品房的配套政策或将加速落地，同时进一步打通收储过程中存在的价格撮合难度大、供需错配等卡点，在此过程中，各地政府有望进一步发挥自主权，推动存量商品房去化。

除收购已经建成的商品房外，在处理闲置土储方面，2024年，有多个城市对目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地进行“收储”，被收回的土地重新规划再上市，以吸引开发商重新入场。

在11月，华侨城位于武汉市洪山区杨春湖高铁商务区一TOD项目，被政府部门拟通过“收、调、供”联动方式收储。收储将项目地块用途调整为住宅为主、商办为辅，再于公开市场招拍挂。

无独有偶，同在11月，越秀地产将广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心收储，补偿金额为15.29亿元，地块由政府收储后重新上架。

12月，越秀地产又以约20.23亿元价格竞得该地块，彼时地块性质为商业用地兼容商务用地，再次拍卖变为居住用地。

业内人士表示，此类调改规划后，可以实现商办土地资产盘活，以住宅为主，能够提高项目可售的资产价值与盈利空间，且能快速回笼资金。