楼市，又有新消息了！

sanasnoz

今天的文章注定不能深，不能长，原因嚒，该懂的都懂。
“房企白名单，会让房企走过寒冬吗”？

我先把今天文章的核心观点告诉大家：融资输血短期能救活房企，但长期看房企依靠输血活下去很难。
不是这个问题太难，而是做人太难。
今天不写长文，简短地给大家陈列一些信息和观点。
大家心中自有评判！

01
常读文章的伙伴都清楚，对未来的经济、未来的房子并不悲观，甚至比绝大多数人都乐观。
那是因为，周期之下，终有回暖的一天。
但对于房企的感受，会更复杂、更感性。
一方面，我太熟悉房企的人和事，越是如此，越不乐观。
毫不夸张的讲，从房企集团角度看，收支两条线尚算平衡，但从房企分公司角度看，很多城市的房企分公司已经处于资不抵债或者破产的状态；
另一方面，很多烂尾业主给我们投稿，虽然没有发给大家看，但我在后台看见过烂尾业主维权被销售指着鼻子骂的视频、看见过业主讨要首付被打的视频..........
所以，从感性的角度看，我希望每一家房企都能活下去，这样就不会再有烂尾楼，就不会再有家庭蒙受损失。
可现实就是现实，不是理性的乌托邦。
所以，我依旧建议购房者：
（1）新房只购买现房新房。
大家记住，如果新房缴纳首付之后，需要等两年到三年才能收楼，这种建设周期存在烂尾的概率就很高；
如果一定要购买新房，可这房子又不是现房，我认为最大限度就是6个月。
也就是说，从你缴纳首付办理银行按揭开始到收楼的周期是6个月。
因为此时的主体工程和内部公区硬装已经建设得七七八八，烂尾的概率相对较小。
这里提醒大家：交付时间不是销售人员口头承诺的交付时间，而是买卖合同中明确的交楼时间。
（2）尽可能购买二手房
一方面下行周期二手房价格更有优势，也就是说我常说的“大刀砍价”；
另外一方面，之前交付的项目，都是楼市行情大涨阶段建设的项目，彼时房企销售利润可观，所以不存在“成本优化”的情况。
什么是成本优化？
就是很多你看不到的地方，销售宣传又没有涉及的地方，通过降低材料档次和费用，让建筑成本下降。
要不然，怎么会有那么多维权的业主？
还不是现在的新房动不动就9折、8折、7折，销售价格越卖越低，然后房企成本优化，提升利润，所以交房阶段货不对板的情况就变多了。
02
11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，明确提出了利好房企的举措：
概括而言，主要是四点——
对正常经营的房企不惜贷、不抽贷、不断贷；
落实第二支箭，支持民营房企发债融资；
加大保交楼融资支持，推动行业并购重组；
加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式；
在这次会议之后，也就是21号传出消息”各部门联合拟定名单，通过金融支持50家房企渡过难关“。
哪50家房企？
从披露的消息看，有国企、民企、合资房企，龙湖、万科、新城赫然在列。
但更具体的内容并没有披露。
不过呢，我们可以从TOP100房企违约（爆雷）情况做个分析。



从TOP100房企违约角度看，目前有53家房企出现了债务延期、债务违约、理财产品无法兑付的情况。
那么TOP100房企中，剩余的47家房企+5家地方房企，或者TOP100房企中剩余的47家房企+5家已经处于爆雷边缘的房企（出现停工，但未违约）。
至于哪种组合并不重要，重要的是：在“三个不低于”的前提下，金融支持50家房企的落实情况。
什么是“三个不低于”？
“就是要求各银行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。”
那么，这“三个不低于”如果执行落实意味着什么？
不再区别对待民营房企，不再出现抽贷和断贷，房企通过金融端“输血”得以续命。
可我们都知道，2022年11月份三支箭逐步落地。
——“第一支箭”信贷支持房企融资。
碧桂园、中海、滨江集团、招商蛇口、万科、龙湖、美的置业、绿城、华润置地、金地、华宇、建发地产、保利发展、华侨城等房企入选。
——“第二支箭”支持房企发债融资。
金地、旭辉、绿城、万科、龙湖、美的置业、新城控股、金辉等企业申请储架式注册发行。
——“第三支箭”支持房企股权融资。
有8家房企A股申请股权融资的房企获得证监会批准。
保利发展暂停定增计划，万科终止定增计划；招商蛇口、华发股份完成资金募集；
福星股份、大名城、陆家嘴、中交地产获得证监会批准，尚在募集资金过程中。
然后呢？
三支箭落地的消息轰轰烈烈，但从执行效果看并不理想。
房企公开市场融资并没有得到本质改善，中国万亿规模的民营房企碧桂园就是在三支箭落地之后，美债违约出现了“爆雷”。
所以，如果银行真的按照房企白名单，按照“三个不低于“执行，那么剩余的50家房企短期之内会得到“喘息”。
但长期呢？
长期还得回归问题的本质：房企销售端现金流回血。
也就是说，房地产交易量再次活跃，各房企销售现金流足以覆盖大部分到期债务和日常经营所需成本。
那么，销售端回血乐观吗？
来，接着往下看~
03
首先，是70个城市中，有67个城市二手房价格下跌。
这不仅是历史新低，更是2014年之后，第一次仅差3个城市，70城二手房价格就全部进入下跌的情况。
上一次70城二手房价格全部下跌还是2014年。
其次，房企销售额下降幅度巨大。
之前数据采样是“TOP100房企”，现在数据采样已经是TOP30上市房企。
从TOP30上市房企销售总金额、总销售面积、销售均价三个维度看，2023年10月份，降幅巨大。
——销售金额较2022年同期下降31.74%，较2023年9月下降4.59%。
——销售面积较2022年同期下降38.25%，较2023年9月下降1.18%。
——销售均价为17190.6元，较2022年同期下降5.06%，较2023年9月下降11.7%。
从房企销售端看，同比、环比全部下降，其中有些房企在10月份的销售额下跌幅度超过了20%，碧桂园下跌幅度是82.45%
文章看到这里，大家能明白为什么开篇就告诉大家，现在买房要购买现房或者二手房的原因了吧~
上述数据即说明了房企当下的处境，也说明金融端给房企输血的必要。
但“三个不低于”是解决房企的燃眉之急，还是扭转房企态势，一切还未可知。
不过从过去12个月的救市反应和经济大环境看，2024年全面回暖的概率很低。
那么对于万亿、千亿规模的房企而言，寄予希望金融端输血，不如寄予市场端改善。


市场端会改善吗？
这取决于救市力度，也取决于居民收入和对未来的信心。
在我写这篇稿子的时候，深圳将二套房的首付比例由70%降低至40%，取消了750万豪宅线；广州土拍取消了最高限价......
可以肯定的是：房企危机就是救市力度加大的契机。
接下来降准，降低利率、降低首付、放开限购都只是时间问题。
只是对于房企而言，全国销售规模从18万亿到10万亿，再到未来的8万亿，蛋糕在不断缩小。
也就是说，在增量见顶的世界，存量竞争惨烈，每一口都要争夺，胜者披荆斩棘，败者血流成河。
尽管未来房地产行业还会迎来春天，但对于房企而言，尤其是万亿规模、千亿规模的房企而言，穿越周期等待回暖并不是容易的事情。
从感性和情感角度而言，我希望房企能顺利渡过难关，无论是社会角度还是行业，亦或者供应商、购房者、就业者等等，房企顺利渡劫，有利于所有人；
但从现实和客观的角度看，房企要走出困境得“负尽千重罪，炼就不死心”何其困难。
我很喜欢今何在的小说，他写的《西游日记》中有这样一段话：
我终不能改变那个开始，何不忘了那个结局。