2025，涨价稳楼市？ 房叔说1005

sanasnoz

昨天好地网的一场活动透露了今年杭州一批计划出让的优质涉宅地块。


包括了海潮TOD地块、世纪城未来总部基地地块、安琪儿地块、蒋村低密地块、市北哇哈哈东地块、运河湾地块、未来科技城钉钉西地块等等，遍布全城主要的热门板块。


以上地块基本都是各区域看家的优质宝地，有新面孔、也有老面孔，准备2025年一齐上。


对于手中牌不多的操盘手而言，限价放开这一超级杀招要用到极致，宝地是必须的，没有宝地也要创造宝地，带动涨价预期、带动舆情、稳住行情。


所以这一大波优质地块的面市基本没有什么太大悬念。


好地是一方面，供应趋势和特征更值得关注。









首先是2025年的供应区域，主城区+萧山、余杭依旧是主力，这点很好理解，所谓核心区基本都在这个区域之内。


简而言之就是，2025年还是走加大核心区住宅供应为大方向，是供应的重中之重。


再来看供地计划中的趋势强化。


根据好地网的统计，2025年的供地计划中，预计新房单价在6万元以上的地块有13宗，单价在4-6万的地块将达到27宗，合计4万元以上地块为40宗。


可能你对这个土地数量还没有概念，那对比下2024年的21宗，相信你就明白了。


2025年的高价项目数量将是2024年的近一倍，简而言之，就是供应全面向改善倾斜。


之所以会有如此之多的高价地块储备，一是上文提及的各区域压箱底的优质宝地，市中心到各个热门板块都会有相对充足的地块供应。





△白马湖低密地块

二是土地类型的供应大变。


2025年杭州将大幅的增加低容土地，容积率在1.5以下的有32宗，其中容积率1.2以下的就高达17宗，容积率1.3-1.5的地块15宗。


说白了就是明年低密产品的供应会有大幅的增加，满城尽是低密、叠墅、排屋会在2025年成为现实。


而低密相较于高层又有明显的溢价空间，自然带来大量高价地块、高价产品。


总结一下，2025年杭州土地市场会是继续深度改善化、低密化，而低密化其实也就是改善化。


那就意味着，2025年的土地市场、新房市场将彻底往改善和豪宅的方向狂奔。


事实上，2025年全面改善化也只是2024年的趋势强化而已。


从2024年的土地和新房供应格局早就可以看到，改善性新房已经越来越成为杭州新房市场的主角，杭州新房从曾经的全城遍地开花逐渐变为核心区+泛核心区+低密一统天下。


为什么？


底层当然是需求端出现了大变化。

刚需和刚改购买力不足，同时更易受大环境震荡的影响，购房意愿和能力都出现了问题。


改善就不一样了，杭州本土就拥有相当改善欲望和能力的需求，这批需求财富积累更深厚、手上房产更多，大环境的负面影响明显会更小一些。







并且杭州作为浙江省会、长三角产业大城，对省内外的富人吸引不可忽视，它们也成为了杭州改善性住房重要的支撑组成。


加上近些年正向置换、优化资产配置的思维也成为了中高产人群的共识，虽然楼市总体不振，他们置换、购置优质房产的需求依旧还在。


说白了就是刚需没啥钱继续买房了，有钱人更稳定一些，杭州有钱人又比较多，这批需求已经是杭州楼市最中坚的购买力。


市场需求总体不振，需求又向改善倾斜，供应还能怎么办？


只能去匹配需求，毕竟现在是纯纯的买方市场。


再考虑到操盘手要利用好限价解除效果，正向引导市场预期，以及顺利完成土地收入、投资总额，宝地尽出、加大低密也就顺理成章。


但宝地的应出尽出，也就意味着，新房价格的水涨船高。

△海潮TOD地块

比如，海潮TOD不限价+好产品得卖9万+吧？


世纪城最后的江景宅地+好产品卖7.5万+不过分吧？


安琪儿最好的宅地+好产品卖6万+也合理吧？


运河湾低密卖5万+也正常吧？


未科中轴线绝版地块+好产品+好景观卖4.2万+也不夸张吧?


虽然这些地块的价格本质上是更好的地块、更好的产品垒上去的，在某种意义上也是市场化的合理价格，但给到市场的预期就是明面上价格涨了。


价格涨了很重要，涨了才有人怕踏空，涨了才有信心，对于任何资产都是如此，而恐怕这也是操盘手想要的结果。


又能顺利卖地、完成投资、拉动经济，又能引导市场企稳，一石二鸟。


2025年必定是“涨价”稳楼市的一年，但最终能不能稳住？


得看市场究竟对全面市场化定价，即无倒挂，高价买好地段+好产品买不买单。拭目以待吧。

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文/KE 编辑/KE