地产周刊丨“2025年楼市存在结构性机会”

sanasnoz · 发表于 2025-1-11 12:27:03

聚焦2025楼市走向
编者按 新的一年里，充满不确定性，楼市走势备受关注。买不买房也是热议的话题。2025年楼市将何去何从？这背后，有信心和预期的变化，还受到政策等多种因素的影响。本期聚焦2025年楼市走向，展望市场新趋势。

■中国经济时报记者 周雪松

时间来到2025年，楼市何去何从？业内人士和专家在接受中国经济时报记者采访时表示，在新的一年里，楼市存在诸多不确定性，但不管楼市如何变化，在库存高压的情况下，楼市供大于求短期难以改变，市场正在回归理性和健康发展轨道。展望2025年，业界对市场持审慎乐观的看法，认为存在结构性的机会。
1整体供大于求不变
克而瑞董事长丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示，2025年楼市大概率仍将延续以价换量。这意味着房价仍有一定下行空间。从最近两年看，在供大于求基本不变的情况下，降房价对于去库存有一定效果。

2024年，二手房市场以价换量特征尤为明显，二手房降价也给购房者带来了实惠。根据克而瑞数据，30个重点城市二手房成交面积为2.3亿平方米，创历史新高。

由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心和中国房地产报共同完成的一份调研报告，对约150家行业头部机构管理层的调研结果显示，机构对2025年宏观经济的信心打分略优于房地产行业，对不动产行业相对乐观的情绪分值聚焦于一线城市。对A股整体与公募REITs的情绪分值相对较高，但是对地产股的信心不足。

国家统计局数据显示，截至2024年11月末，全国商品房待售面积为73286万平方米，同比增长12.1%。其中，住宅待售面积增长18.4%。待售面积增长反映出市场供应相对充足，但销售速度未跟上供应速度。

土地供应和拿地减少以及新开工面积回落，对供求有一定影响，但要看到，全国住宅库存规模仍然较大，去库存压力仍存。根据中指研究院数据，截至2024年7月，全国住宅“已开工未售库存”约为25.2亿平方米，经测算，“已开工未售库存”的去化周期约为3.4年，较上年底延长了0.6年。也就是说，这些房子起码够卖3年以上。

丁祖昱说，回顾2024年，行业有压力，但也有好的消息。2024年9月26日，中央政治局会议首提“止跌回稳”后，四季度成为一道明显的分水岭，百城新房成交止跌，一、二手房总需求趋稳。

根据克而瑞数据，2024年商品房销售面积和销售额预计双双回到“10”以下，销售面积预计为9.7亿平方米，销售额9.6万亿元。全国房地产开发投资额预计回落至10万亿元以下，相当于回到了2016年。新开工面积预计同比下降22%至7.4亿平方米，回到了2006年。

价格方面，一手房价回调至2019年，二手房价回调至2017年。一线城市调整幅度相对较小。一线城市和强二线城市部分二手房项目10—11月整体的成交情况较9月量价齐升，四季度迎来量价企稳，释放止跌回稳信号。

根据中指研究院数据，2024年1—12月，TOP100房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%，降幅较1—11月缩窄2.3个百分点。12月单月，TOP100房企销售额同比下降3.41%，降幅有所收窄，环比增长28.86%。

房企拿地方面，2024年TOP100企业拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%。不过，2024年10月份以来核心城市土拍市场保持一定活跃度。由于房地产市场复苏节奏缓慢，多数房企拿地规模和力度都处于较低水平。

“从我的调查来看，在销售方面，市场需求量令人较乐观，但是消费信心不足，仍然存在较强观望心理。只要支持政策进一步延续，进一步落实到位，随着需求不断积累，市场心态逐步稳定，2025年下半年会有好转。”某房地产项目负责人陈功对中国经济时报记者表示。

陈功说，有价格优势（即非近五年拍卖地块）、地段优势（即配套完善、环境优美等）的项目，特别是中心城区拆迁地块项目，可能是2025年提前感受变暖的项目。
2楼市有望下半年回稳
从上世纪90年代算起，30多年来，中国楼市发展迅速。中房集团原董事长孟晓苏告诉中国经济时报记者，截至目前，包括商品住宅和小产权房在内，全国住房总量大约4.5亿套，城市户籍家庭的住房保障已经基本实现“应保尽保”，主要是青年人和新市民的住房问题还没有完全解决，这部分需求可以通过大力建设保障房来解决，因此，保障房建设力度有望进一步加大。

回顾30多年的楼市发展历程可以看到，需求集中释放的高峰已经过去。相比“黄金时代”，现在买房已经从赚钱变成了花钱，甚至可能亏钱，这是楼市显著的变化之一，也是市场观望情绪较浓的主要原因。在那个年代，只要买到就能赚到。当买房回归居住功能，购房者也回归理性后，市场进入“去炒房泡沫”的进程。

在“房住不炒”、买房只是花钱、无赚钱效应的情况下，楼市想回到高点是非常困难的，这也是楼市回归健康发展轨道的过程，整体市场亟待重构可持续发展模式。

展望2025年楼市，最大的变化仍可能是政策带来的市场刺激力度加大，并进一步影响到市场，尤其是适度宽松的货币政策对市场产生的影响，以及热点城市的利好政策累积效应的释放值得关注。

惠誉博华高级分析师王兴萍在接受中国经济时报记者采访时表示，2025年货币政策定调为“适度宽松”，这意味着今年很可能进一步降准降息，或创设新型货币政策工具以向市场注入更多流动性。

“对购房者与房企而言，其资金成本与贷款难度有望继续降低，从而进一步刺激购房需求释放。适度宽松的货币政策也传递出中央政府积极支持经济发展的明确信号，有助于增强购房者和投资者的信心，进一步巩固当前市场回稳态势，尽快实现止跌回稳。”她说。

标普信评预计，2025年中国商品房销售额将下降5%—10%，密集利好政策将助推高线城市托底全国楼市，全年商品房销售额将在8.7万亿元—9.2万亿元。在货币化棚改等政策的托举下，2025年高线城市商品房交易额或将止跌，但低线城市供需失衡及信心不足仍然是房地产市场全面回稳的重要掣肘。

中指研究院研究主管王琳表示，2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”发展谋篇布局之年，各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。

中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、收储存量房等政策。同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。

前述调研报告建议，2025年应强化对宏观经济恢复的支持，稳固不动产行业信心修复的基础；行业发展应着重优化不同线级城市和业态的不动产供需平衡；建议完善不动产金融大循环的制度体系，构建房地产发展新模式。

有房企相关负责人对中国经济时报记者表示，2025年，不同的城市房地产市场差别可能很大。丁祖昱也表示，2025年楼市可能进一步分化。整体来看，上半年楼市止跌有望基本完成，下半年开始慢慢回稳，但整个回稳将是更长的过程。