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这是熊猫贝贝的第2835篇原创文章
（本文不含任何AI创作和自动生成内容）
12月16日，国家统计局70城房价数据出炉。
图片来源：见图
每年年底这几个月的房价走势都是备受关注，因为这个可能验证了目前的房地产市场究竟只是成交量在上升，还是房价也开始止跌回涨了？
如果仅仅是成交量上升，很可能意味着目前仍是处于“以价换量”的阶段。
如果房价也开始随着成交量在上涨，这很可能就意味着房地产市场真的在止跌回稳了。
判断一个市场稳不稳？成交量很重要，但价格更重要。
12月16日，国家统计局发布了《2024年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，这个数据也算是如期而至。
整体来看，房价呈现了止跌回涨的迹象，与这几个月房地产市场呈现出来的感受基本上算是一致的。
那么，在积极正向的数据表现背后，是否意味着中国的楼市和房价，迎来了一个阶段性拐点了呢？
这篇文章，就将基于对国家统计局最新公布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的详细梳理，结合同日发布的2024年1—11月份全国房地产市场基本情况的相关数据，以及其他楼市相关的几个关键数据和情况，从敬畏常识，尊重规律的角度，深入挖掘和分析最新官方楼市数据所揭示的信号，并对后续国内楼市房价的几个可能变化和走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
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图片来源：头条图库
1
最新公布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，表现如何？
没有宏观大词，也不搞艰涩难懂的专业数据，按照官方的最新公布数据来看，不带任何感情的结论，其实非常清晰：
2024年11月，全国70城中，有一小部分城市房价出现一些回暖，但大部分城市仍在下跌。
- 先看看新房市场，同比来看仅有上海、西安、太原3个城市上涨，其余67个城市依然在下跌，情况与10月一样。
环比角度，情况稍微好一些，有17个城市的新房房价较10月上涨，上涨个数比10月增加10个，但上涨幅度很小，均不超过1%。
这17个城市是：天津、太原、长春、上海、南京、杭州、宁波、厦门、武汉、深圳、重庆、成都、锦州、平顶山、宜昌、湛江、南充。
这说明11月份上述这些城市的新房市场比较活跃，成交量不错，带动价格出现了微涨。
当然，也有一种现实可能，那就是一些地方政府对房企进行了市场规则管理和窗口指导。
在中国，新房的价格，不是市场化的，而是具有一定政策管制和引导特征，这不是什么不能说的秘密。
图片来源：统计局官网
11月份，一线城市的新房价格环比由上月下降0.2%转为持平，其中，上海和深圳分别上涨0.6%和0.3%，北京和广州分别下降0.5%和0.3%。
说明一线城市中，上海和深圳的新房市场比较火热，北京和广州仍然比较冷清。
二三线城市新房房价还在下降。
二线城市新房价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点；同比下降4.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。
三线城市环比下降0.3%，降幅收窄0.2个百分点；同比下降6.5%，降幅收窄0.1个百分点。
和新房价格相比，二手房市场的行情表现更具有市场化分析意义，新房价格卖不动也算，但是二手房的价格，是真金白银交易博弈以后真实表现。
2024年11月，全国70城无一例外，同比还是全线下跌态势。说明11月份各地的房价较去年同期相比还是跌了很多。
环比角度个别城市出现微微回暖。
有10个城市的二手房房价环比上涨，分别是：北京、天津、上海、杭州、宁波、厦门、深圳、重庆、成都、徐州，但上涨幅度也特别小，大部分都不超过0.5个百分点，可以视为持平。
11月份二手房环比上涨个数比10月份增加了2个，表明11月份比10月份二手房市场改善了一些，但是不多。
图片来源：统计局官网
11月，一线城市的二手房房价环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。
其中，北京、上海和深圳分别上涨0.9%、0.4%和0.5%，广州下降0.4%。
同比层面，一线城市二手房价较去年同期下降8.0%，降幅收窄1.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.2%、4.9%、11.9%和9.0%。
这表明，相比去年，一线城市的房价整体依然在低迷区间，但环比10月，出现了一点点改善。
二三线城市二手房也在继续下跌，跌幅稍有收窄。
11月份，二线城市二手房房价同比下降8.4%，降幅收窄0.4个百分点；环比下降0.2%，降幅收窄0.2个百分点。
三线城市同比下降8.8%，降幅收窄0.2个百分点；环比下降0.5%，降幅收窄0.1个百分点。
综上来看，11月份的楼市情况在2024年内算是不错的，但是相比去年就差多了，整体依然还在寒冬中。
细分角度，一线城市的楼市好于二线，二线好于三线；新房市场好于二手房。
最新官方公布的房价统计数据情况就是这样了，有依有据，一目了然，并且，没有任何客观和利益的影响参杂。
图片来源：头条图库
2
结合其他几个关联楼市的动向和数据，11月的止跌回稳表现，含金量有多高？
市场情况是一方面，行业情况也是反映中国房地产经济运行情况的一个重要观察窗口。
图片来源：统计局官网
具体来看：
- 1—11月份，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%；
其中，住宅投资71190亿元，下降10.5%。
图片来源：统计局官网
市场主体真金白银表示，对于房地产领域的投资并不看好。
1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积726014万平方米，同比下降12.7%。
其中，住宅施工面积508389万平方米，下降13.1%。
房屋新开工面积67308万平方米，下降23.0%。
其中，住宅新开工面积48989万平方米，下降23.1%。
房屋竣工面积48152万平方米，下降26.2%。
其中，住宅竣工面积35197万平方米，下降26.0%。
- 1—11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。
新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。
图片来源：统计局官网
值得注意的是：
11月末，商品房待售面积73286万平方米，同比增长12.1%。
其中，住宅待售面积增长18.4%。
从行业和资金的角度来看，投资下行，市场收缩，库存增加，虽然环比情况有所复苏，但是和2023年同期相比，依然处于一个相对低迷收缩的现实状态。
而从楼市另一个角度切入来看，一些现实情况，是值得重视的：
2024年年底，法拍房市场又传来了新信号。
不久前，一份国信达数据发布的报告在网上流传，里边透露了一个关键数据：
2024年1-9月，全国法拍房挂拍量为494737套，同比增长66.84%，挂牌金额超过5200亿。
图片来源：网络
在这些法拍房当中，住宅用房占比最高，达48.47%。
具体来看，报告期内全国法拍住宅用房挂拍量为239814套，成交量为79645套，成交率为33.21%%，平均成交折扣率为76.35%。
相比去年同期，这个挂拍量增长29.61%。
法拍房数量持续增长，意味着什么，对应着怎样的信号，恐怕不用多说。
最后还有一个贷款数据，也很有看头：
居民债务周期就是楼市周期，居民新增贷款是直接转换为楼市购买力的，因此新增贷款大涨会推动房价上涨，新增贷款下跌也会使得房价失去债务支撑而下跌。
那么11月在止跌回稳提出并导致楼市成交量开始上升的情况下， 居民新增贷款是否有所提振？
由于止跌回稳的提出是9月底，10月正是各媒体大肆报导各地成交回暖的时候，那么贷款在11月总归会反映到数据上了。
在止跌回稳的带动下，11月居民新增贷款，是2700亿，在过去10年里，仅略微超过了2022年，但依然低于其他一切年份。
考虑到2022年11月正是疫情管控期间，属于特殊情况，因此上个月的数据也可以被视为近十年的最弱，甚至也弱于本已是房地产熊市的去年11月。
从各种媒体报道看，各大一二线城市成交量都出现了爆发，但从全国范围的贷款数据看，却并不像这些内容和很多人想象中那么好。
总的来看，结合现实，210月-11月，楼市成交量爆发只是出现在了部分一二线的强势城市，而全国范围内则依然疲软。
图片来源：头条图库
3
趋势研判：从务实理性的角度，接下来国内楼市和房价的走向，该怎么看？
现在市场和舆论，都比较整齐划一的预期上面会搞放水，居民部门会扩表，觉得机会是不是已经快来了，但从实际的数据和一些动向情况来看，恐怕并非如此。
并且现在还有两个潜在的不确定性要素。
第一，是12月份国家高级别会议提到，货币增长要和经济增长及价格预期目标相匹配，这句话相当于锁死了货币大幅扩张的可能性。
第二个，就是资本市场的真实反应和用真金白银买出来的行情，30年期国债已一度跌破2%关口，如果有大通胀预期，市场不会采取完全相反的行为。
口号和预期宣传是说给大家听的，但资本市场的行为才是其内心判断的真实表达。
2024年11月份，各线城市，无论是新房价格，还是二手房价格，均首次出现同比跌幅收窄的态势。
很多媒体，就开启了新一轮预期炒作，比如下面这个案例：
图片来源：见图
实际上，跌幅收窄，但是本质上是不是还在下跌？
而且，抛开舆论管理和政策管制的因素来看，除了扮演了本轮楼市止跌回稳的示范性和标杆性城市的一线城市以外，绝大多数普通城市的楼市真实情况，恐怕还远远没到可以乐观的时候。
按照行业以及市场关联的几个现实动向情况来看，对后续中国楼市的走向，进行几点理性研判：
- 一线城市：到2025年，一线城市的房价会保持稳定，不会出现大幅下跌。
虽然有些地方，个别新房楼盘可能会开始上涨，但涨幅不会太大。
- 拆迁政策：拆迁会继续进行，但不再是以货币补偿为主，而是通过发放房票来补偿，这意味着购房者可能需要贴钱购房或增加负债。
- 二三四线城市：这些城市的房价也会保持稳定，因为那些炒房客已经逐渐退出市场。
对于非一线城市而言，房价不再是核心矛盾，而市场流动性和需求的收缩，才是更值得警惕的。
- 一个重要的经济趋势判断：一旦中国国内楼市房价呈现实质性稳定的状态，那么房地产税的公布和落地，就会加速。
逻辑很简单，土地财政难以为继以后，必然要从土地价值长期经营回报上进行找补，越是依赖土地财政，缺乏产业税源的城市，对于这个税种替代的需求越强。
12月，国家高层开会提到了要“稳住楼市股市”，这是继9月末提出“促进房地产止跌回稳”后的又一重要表态 。
但是稳住不意味着要大涨，房价不可能回到以前的高位了，这是毋庸置疑的。
而且，从当下国内经济多个维度的现实情况综合来看，这一轮房价的下行，还并没有见底。
图片来源：头条图库
写在最后：
从周期和经济逻辑出发，普通个体和家庭的优势策略，是什么？
当然，数据上有积极表现要承认，但是一些利益关联的群体和媒体，看到一点好苗头就大炒特炒的做法，实际上非常浮躁，也容易带来一些误导效应。
从经济逻辑出发，实际上是有一个硬性规则存在的，这里给大家分享一下。
从个人微观的投资角度出发来看：
在居民部门主动扩表（具体表现就是加杠杆）之前去扩表，这样的行为称之为抄底；
在居民部门主动扩表之后才扩表，这样的行为就称之为接盘。
反过来也是一样的，
在居民部门主动缩表（具体表现就是去杠杆，不贷款，提前还房贷动作）之前去缩表，就是高位套现；
在居民部门缩表之后去缩表，就是贱卖资产。
为什么是居民部门？而不是政府部门和企业部门？
这是一个好问题，值得大家仔细思考一下。
基于以上的这个硬性规则来看，实际上当下不管舆论和一些利益关联的群体如何鼓噪和宣传美化，对于个体而言最好的策略，并不复杂：
除了真正的刚需和改善需求以外，连核心资本都在持续离场的一个市场，没有任何财富增值的讨论意义。
言简意赅，一步到位，当然，能不能听进去，能不能听得懂，那就不是写文章的人能决定的了。
以上，就是对2024年12月份最新官方公布的楼市数据，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。
图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
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