从几个不一样的角度出发，中国房价楼市的现在和未来，该怎么看？

前程无忧

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这是熊猫贝贝的第2791篇原创文章

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

周末无事，回归本行，和大家聊一聊中国房地产，楼市，还有房价的相关话题和内容。
纵观2024年的中国国内楼市，多少有点让很多人感觉真是捉摸不透的。
为什么会这么说？这里不吹不黑，不空不多的，为大家梳理一下：
一方面因为金九银十和927的利好，全国范围多个头部城市的新房和二手房成交量，迎来明显的拉升，市场回暖氛围有了，而且价格面上的止跌态势也出现了。
不仅是炒房和房吹群体们兴奋地呐喊着市场见底回暖的论调，就连官媒在11月份也积极进行了相应宣传。
另一方面，进入11月份以后，市场的热度表现却开始出现对政策刺激和舆论炒作的“抗药性”。
毫无疑问，2024年的当下，中国国内的楼市，进入了一个微妙，而又混沌的特殊阶段。
这篇文章，不会进行枯燥的数据罗列，也不会搞复杂艰涩难懂的理论分析，而将用和主流舆论环境以及各路自媒体完全不一样的几个全新角度，从一般人接触不到的维度，和大家聊一聊中国楼市的当下，以及几个未来走向和变化可能。
看清看懂看准当下情况，才谈得上未来，是不是？没有废话，直入主题：


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）



图片来源：头条图库
1

一个主流楼市以外的市场动向：2024年的法拍房，揭示了怎样的现实？



先问大家一个看似非常简单的问题，在中国楼市，大家认为房价的上限和下限，该怎么看？
其实，行业内，有一个朴素而又现实，但是认知度并不高的市场规律，这里先给大家分享一下。
决定房价上限的是塔尖客户的收入，决定房价下限的是法拍房价格。
就是这么简单粗暴：
前者，有豪宅作为资产，能卖多高，和市场购买力没有什么关系；
后者，是资产的贱卖，没有人接盘，那么价格就没有意义。
当然，如果一个普通小区的法拍房数量上去了，那么这个小区的二手房价格一定不是很乐观。
放大了看，一个城市，一个地区，甚至一个国家，法拍房的数量只要是保持增长的态势，那么对市场化的二手房市场价格，就值得警惕了。
2024年，政策面，舆论面，市场面等等大家都能直接接触感知的维度以外，中国的法拍房市场，是个什么情况？
看一组数据：
国信达数据，2024年1-10月法拍房挂拍量546070套，挂拍金额为5667亿元；
成交量为130257套，成交率为23.85%；成交金额为1928.81亿；
平均成交折扣率为77.32%。
与2023年1-10月相比，挂拍量增长63.07%，成交量增长9.85%，成交金额减少9.58%，平均成交折扣率减少2.65%



图片来源：网络
有一句说的很好：个体的悲欢总是掩藏在集体的狂欢中。
在这波救市中，不少中介说这是有史以来房价最低利率最低契税最低的时期。
有太多房吹和炒房群体在鼓吹是楼市抄底的好机会，房价一定会涨起来的。
是的，或许这些声音，说的是对的；
但在过去的若干时间内，又有多少不得不离开自己房子的故事正在发生呢？
国信达数据，2024年1-10月全国法拍住宅用房挂拍量为263158套，同比增长25.7%；
成交量为89024套，同比减少2.08%；
成交率为33.83%，同比下降12.57%；
成交金额为1204.99亿元，同比下降11.21%；
平均成交折扣率为76.41%，同比下降3.47%。



图片来源：网络
除了挂拍量增加外，其他都是下降。
2024年1-10月全国已成交法拍住宅用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆9879套、郑州7831套、成都5813套、南宁4501套、广州3564套；成交率较高的城市是杭州、温州、宁波，均超77%；成交折扣率最高的城市是温州，最低是长春；流拍率较高的城市兰州、西宁，均超87%。



图片来源：网络
数据说话，不吹不黑，承认10月份一线楼市回暖，成交旺盛。
但是，热度另一面的法拍房持续大幅增长的现实，成交时间延长，成交率下降的这个房价下限情况，又该怎么看呢？



图片来源：头条图库
2

10月市场热度喧嚣的背后：几个市场真实的微妙变化动向，说明了什么问题？



市场热度那一面就不多说，说点市场背面，绝大多数看不到，或者是不关注的几个动向。
一个，是二手房，特别是一线头部城市的二手房市场的库存情况。
这里就说说被各路房吹吹爆的上海，据上海本地楼市大V@真叫卢俊的地产观最新发布的内容和测算来看，2024年以来，上海的二手房挂牌数量，可谓耐人寻味：



图片来源：真叫卢俊



还有深圳也吹的挺凶，但是二手房市场的情况，也很有意思：
主流的内容，都在吹深圳二手房数量降低了，但实际上，都是玩数据游戏。
据深圳市房地产中介协会统计，截至11月4日深圳全市共有68695套有效二手房源在售，较上周增加354套。截至11月1日，深圳全市有效在售二手房源68402套，对比10月1日统计的64401套在售房源增加4001套，环比增长6.2%，近期二手房在售量呈现持续增长态势。
深圳的楼市很有代表性，盘子小，整个深圳只有商品房189万套，随便玩玩数字游戏，就能出现百分之几百的涨幅和跌幅，这把戏忽悠忽悠外地人还行，只要人在深圳，基本都知道这些中介和房吹的套路。
深圳1800万人口，180万套房子，是典型有供需挤压的城市，这样的城市，二手房都在持续增长，说明什么问题？
新房还能“日光秒售罄”，真假咱也不用去深究，但是二手房市场卖多买少，是怎么个事？又该怎么去解释？
对于房吹和炒房群体来说，其实二手房市场才是流转和变现的终极阵地，而从这个阵地的实际情况来看，显然都在放量谋求变现。
那么，10月楼市回暖表现，该怎么理解？
回暖不假，但是只有新房回暖，二手房市场，也就是真正意义上资产流动市场，情况不太理想。
另一个，给大家聊点不为人知的微妙市场动向。
就在房吹们信誓旦旦地喊着"市场见底"的时候，清退房大军杀将而来。
北京、苏州、武汉等城市纷纷出现了这种奇葩现象：
明明项目宣告售罄，清盘的时候却又冒出来几套房子拿来卖。
当然很多开发商是不愿意这样的消息公开的，基本上都是通过业务员，中介，还有渠道销售悄悄咪咪的用电销模式在推。
脸面是要的，但是生意还是要做的。
据非公开统计，武汉某高端楼盘原本去年底就售罄了，谁知截至目前又冒出两套来；
北京顺义某盘6月份交付时只余零星房源，如今越卖越多，竟还有50多套积压。
同样的情况，在深圳可以说是常态了：天天售罄日光盘，真掏钱还有货的。
那些鼓吹市场热度的内容，不会说这些东西吧？
这么神奇吗？原来不只是二手房才会越卖越多啊。
那么，是什么原因导致了这种诡异的局面呢？
说白了，还是预期。在房价不断下跌的大背景下，购房者们早已丧失了信心。
半年跌个两三成已是常态，谁还敢轻易出手？
即便诱惑再大，也难免望而却步。更何况现在二手房难卖得很，一套房子卖一年也难找接盘。
没钱还房贷，只能选择退房保平安。至于那些想以旧换新的，更是骑虎难下。新房要首付，旧房卖不掉，进退两难之下，只好忍痛割爱。
其实退房潮的出现，说明当前楼市的交易链条已然阻塞。一二线城市房价高企，三四线城市则需求不足，上下游环环相扣，缺一不可。
偏偏现在上有政策，下却无心，刚需们望房兴叹，接盘无门。
供需失衡之下，价跌量缩便成了必然。


当然，这里没有看空唱衰未来楼市和房价的意思，但是从这几个有点门槛才能看到的市场真实动向来看，当下的市场是个什么阶段和情况，恐怕不用多讨论了吧？
就和下面这张图一样，箭头在那边，大家就自行判断吧。



图片来源：头条图库
3

当下中国买房这件事，是用储蓄换负债，还是换资产？



地产行业有一个通用的认知，就是“如果房子到了要挑的时候了，那说明市场已经不好了。”
一代人有一代人的宿命，一代人也有一代人的问题。
这话，大部分人听不进去，哪怕听进去了，也往往身不由己。
在中国的舆论环境和价值语境中，长期存在一个关于房产的讨论：
房子这个东西到底是资产，还是负债，公说公有理婆说婆有理。
其实没什么好争的，大白话很简单就能分清：买房到底是负债还是资产，要看是全款还是杠杆。
关键杠杆这个东西，就是一把双刃剑，上涨的时候全优点，下跌的时候全缺点。
上行阶段，杠杆是放大资产的加速工具，这个结论一点问题都没有；
但是到了下行阶段，杠杆就摇身一变，成为了负债压力的放大器。
这个结论相信最近几年很多人都深有体会。
不管说的如何体面和高大上，杠杆的本质，就是负债。
负债这个东西，或早或晚，你都得还。负债本身，是你从银行借出的本金外加利息的累积。
如果房价涨幅追不上贷款利率，那么买房这件事，就是储蓄换负债的亏本生意。
多么直白简单的道理和逻辑啊！
中国的经济环境，一旦以房产为主的资产价格开始下跌，社会的消费能力必将打回原形。
说句扎心的话，中国老百姓普遍还不具备仅靠工资收入就能过上体面的生活。
毫不客气的说，房价才是中国国内社会消费能力的晴雨表：
房价涨，放心花；房价跌，不敢花。
债务面前，人人平等。
房产下跌最恐怖的地方，是杠杆可以无限放大个人债务。
尤其是房价上升过程中的净资产会变成下跌过程中的负资产。
比如一线城市那些动辄一千万左右的房价，回调很多都在30%左右。
考虑1000万的总房价，那就是300万。
再考虑到杠杆，尤其是2017-2021年上车的买房人，一不小心首付亏光。
哪怕以北上20万+的工资收入来算，那也相当于15年的工资一把亏光。
这样的负向财富效应杀伤力实在太大，对消费的破坏力也尤其大。
问题是，负债风雨无阻的要还30年，工作和收入能不能稳定30年尚未可知。
用30年的成本，去博一个资产反弹暴涨的预期，还是在下行阶段，这恐怕不是什么好生意吧？
在过去几年房价大涨之下，相当一部分人动用一部分甚至全部储蓄，去追涨房价的资产升值。
杠杆上涨一时爽，杠杆下跌火葬场，大部分人根本就没有应对房价下跌补仓的充裕现金流。
退一万步说，就算房价按照国家的意志实现了止跌企稳，那么利息成本，不管多低，从经济逻辑上来看，是不是还是在给银行打工？
下行阶段还要持续多久，不好说，而在这个阶段，还怂恿更多人去楼市加杠杆的，本质上，是不是劝大家“贷款上班”？
经济承压的特殊阶段，还劝人加杠杆增加负债压力？这是嫌人生的难度太低了么？



图片来源：头条图库
写在最后：

对于未来中国的楼市房价走向，到底应该怎么看？



当然，以上的梳理和分析，不吹不黑，不多不空，只是从一些大家看不到，或者难以接触的特殊角度，挖掘一下当下国内楼市的现实情况而已。
当下都看不准，谈以后有什么意义？
基于对国家的信任，其实站在当下，更应该关注的是，宏观政策能否托底市场信心，财政政策能否精准滴灌，货币政策能否把钱匀速下放。
进一步说，全国房价什么时候能够实现“止跌企稳”，市场成交什么时候才能实现动态稳定，才是当下最该市场和民众，所重视和关注的东西。
退一步讲，就算短期内楼市难见起色，但只要上头的说法还是“回稳”，房地产的基本面和趋势阶段本质，就不会变。
在中国，国家态度和思路的影响力和意义，没有多少讨论的必要。
房价阵痛期，该涨的必然还会涨，该跌的必然还会跌。
对普通购房者而言，把脉市场固然重要，把握节奏更加紧要。
在"软着陆"与"断崖式下跌"的博弈中，有人欢喜有人忧。
面对喧嚣与沉寂，大家更需要定力。
房子依然重要，但它只是生活的一部分。
当下，只有越来越多的人不再把房子等同于人生价值，不再用房产证来证明自己的成功，整个社会的价值观才有可能回归理性。
因为在这个时代，真正重要的是一个人的核心竞争力和现金流创造能力，而不是固定资产的数量。
人生最大的幸福，不是拥有一套房子，而是拥有选择的自由。
真正的改变，往往就是从质疑开始的。
当越来越多的人开始反思买房"铁律"时，中国也许正在见证一个更理性、更适合普通人生存的环境诞生。
这个世界上，没有任何一个国家和经济体是依靠内部资产炒作而实现崛起和关键性发展的。
特定的阶段，土地和房产对经济增长能够提供动力和货币放大器的经验，中国也看了很多。
而当下的现实，是这样的阶段已经结束，泡沫消退，价值观回归。
对于中国房价和楼市的未来，其实没有多少暴涨暴跌，非理性刺激的想象力了。
用平常心，用真实需求去看待和理解中国楼市的未来，才是最重要的。


以上，就是在周末时间，从几个不一样的角度对中国楼市的当下和未来，进行的一次专题分析和思考讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。



图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
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