四个一线城市11月的楼市政策动向背后，藏着哪些管理门道和意图？

sanasnoz

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这是熊猫贝贝的第2784篇原创文章

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

文章开篇，先说这么一个残酷而又现实的观点：
富在术数，不在劳身；利在势局，不在力耕。
如果认同，那么可以读下去，这篇文章一定能实现开卷有益的效果；
如果不认同，那么请快速退出，有些人的玻璃心伤不起。


这篇文章的缘起，是近期一位读者朋友在本号发布的《继上海广州公布楼市利好政策后，同日北京就跟进：释放什么信号？》后面的留言:



图片来源：网络截图
原本这不是什么大事，但是仔细一想，却发现并不简单。
这个世界注定存在信息差，也就决定了认知差，这位读者朋友的留言，或许不经意间，成为了触及中国楼市一些关键运行本质的契机，或者说钥匙。
没有任何争议，不管当下中国楼市实际热度如何，房价行情表现如何（不同的人注定有不同的认知和感受），从国家和地方政府层面，新一轮从一线启动的政策组合拳，市场刺激行动，已经拉开了序幕。
比较有看头的是，这一轮四大一线出手，却存在着微妙的区别：
北京，上海，还有深圳，是取消普通住房和非普通住房标准，直接一点就是让“豪宅税”退出历史舞台。
而广州这一次，是直接打开一线城市买房送户口的先河，外围7区只需1年社保+买房就可以拿到户口。
客观来说，这个差别，才是最大的看点。
这篇文章，就和大家从这一轮四大一线城市11月最新的楼市刺激政策中的微妙差别分析作为切入点，聊点有深度的分析内容。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）



图片来源：头条图库
1

一线城市的这一轮政策调整，广州的特立独行动向，该怎么看？



2024年11月，可以说得上没有任何预兆，也超出很多人预期的，中国楼市就突然迎来一波自上至下的政策利好呵护。
这里先给一些不了解情况的朋友梳理一下：
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
11月18日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确取消普通住房和非普通住房标准、明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。
18日晚间，北京市住房城乡建设委、市财政局、市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，自12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度。
19日，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。
在个人购买住房契税方面，上海、北京、深圳均适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
不过，从实际力度和政策诚意的角度来看，北上深的这点消息，跟广州相比，那又算不上太震撼了。
在11月8日同一天，广州没有官宣取消豪宅税，反而发布了《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》。
这次修订稿比之前新增了两条入户类目：
一是叫安居乐业入户，只要在广州买房并交一年社保，就可申请入户。
二是叫投资纳税入户，连续36个月内在广州实缴的个人所得税税额累计在20万元以上的人员，也能申请入户。
同时，还优化现有的入户方式，比如积分制入户名额放开限制，主要积分够了就可以申请，不用等待；又比如大专学历交满一年社保也能申请；还有想把自己父母变成广州人的，只要你是广州户籍且满五年，就能让你父母变成广州户口。
相对于其他入户方式的调整，最引人注意的就是广州这次的“买房送户口”。
在一线城市里，每次救市最积极、政策突破最早的，永远是广州。
搞房票、降首付、降利率、宽限购，哪个不是广州出得最早、力度最大？
可到头来，每次楼市数据一出来，广州都是垫底的那个。
就拿10月份国家统计局公布的数据来说吧，10月份的新房价格，上海和深圳环比上涨0.3%和0.1%，北京和广州却环比下降0.7%；
二手房价格呢，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，唯有广州下降了0.4%。
所以，就在其他三个一线城市取消“豪宅税”的同时，广州使出的招，是“买房送户口”。
没有比较，就没有伤害，从现实来看，北上深主打一个刺激改善，让买豪宅的群体破防。
而广州就是“来了就是广州人，买房就能落户口”。
这里不去吹捧广州，只看策略，那就是北上深还在进行规则管理，政策调控的层面，而广州已经真金白银开始进行经济管理和价值引导了。
至于说文章开篇那位读者，其实并没有看到这个深度。



图片来源：头条图库
2

广州抢跑“买房送户口”的背后，是怎样的管理门道和现实需求？



这个世界上，说白了，只有六种生存的方式：
创造规则，利用规则，破坏规则，遵守规则，没有规则，在规则之下。
回到这一轮一线楼市政策调整的差别上来看，其实北京上海算一个类别，而广州和深圳可以算一个类别。
北京是中国这个国家运行所有规则的源头，而魔都上海，也有属于自己的一套运行规则。
规则越重的地方，经济和市场规律的影响就越小。反过来其实也是一样的。
广州这次政策范围一口气扩大到七个行政区，基本囊括了广州核心区以外的全部地区。跟深圳解除限购一样，留了个核心区，算作最后的底裤。
这是趁着广州户口还有规则价值，进行最后的变现尝试。
深圳户籍不是什么问题，四大一线里面只有深圳喊出“来了深圳就是深圳人”，在深圳可没有身份骄傲这个事情，拿自己是深圳户口的身份出来显摆没多少现实意义。
而北京和上海，依然还是规则管理的思维。户籍的价值底线，显然还没有被经济压力所突破。
当限购、限贷、限价、限售的绳索层层解开后，一线城市最后的救市手段，就是买房送户口。
规则管理，讲究体面，而经济管理，讲究效果。
从这个逻辑来看，实际上也折射广州的房地产经济压力，已经很明显了。
广州第一个放下一线城市的尊严，掏出了压箱底的家伙。
买房送户口并不新鲜，从去年开始很多城市早已有之。
今年包括天津、长沙、成都在内的强二线城市也都出台了相关政策。但从户口的含金量来说，还是一线城市的最值钱。而四大一线，北京和上海的户籍价值没有任何争议。
广州在一线城市里，再次率先放开购房入户，先脱为敬。
自此，广州的救市政策只剩下核心区一小块，和短短的一年社保。
其他该脱不该脱的已经都脱干净了。
至于说豪宅税这个事情，其实也没有那么重要了，关键是要有人愿意按照广州“规则变现”的逻辑来玩，才是重头戏。
简单来说，北京，上海，还在想着用户籍红利做吸引力，进行购买力筛选；而深圳和广州，其实已经是“来了再说”的逻辑了。
从经济现实的角度来看，显然，广州所面对的压力和挑战，肯定要比其他三个一线要高。



图片来源：头条图库
3

趋势研判：基于对“规则管理”和“经济管理”的认知，接下来国内楼市的走向，怎么看？



广州开了一线城市“买房送户口”的头，着实把一些房吹和投机炒房群体给刺激到了。
于是乎，开始鼓吹北京上海也会“买房送户口”的观点和内容也开始出现，说白了，就是炒作一个房价要涨的预期。
实际上，没多大意思。
如果北京都到了需要买房送户口来拉北京的楼市，那么，首都的脸面和秩序感，往哪里放？
上海可能没有这么严肃，但也是这么一个意思，魔都的骄傲和地位还撑得住么？
一线城市都是带头大哥的地位，带头意思意思就行了，主要还是要稳得住，撑得住场面才是关键。
基于当下国内经济现实和外部博弈情况来看，国内一线城市在房产交易税收上大幅让利，非一线在棚改、城中村改造、货币化安置，政府收储存量商品房和存量土地上继续下功夫，是比较明确的政策主线了。
包括财政化债政策，联合起来看，是不是都是在为全面实现“止跌企稳”努力？
如果一线城市，特别是北京和上海，为了刺激拉动楼市，连最后的规则底线都打破了，还不顾自身楼市的虹吸效应开门全国抢人抢钱，这场面恐怕不好看吧？
所以，从理性务实的角度，要看清楚当下中国国内不同城市，都是在“规则之下，经济引导极致化”的进行政策腾挪，来托住楼市，让下行的斜率得到缓解。
关键还是指望居民部门加杠杆。
而在企业和居民部门去杠杆已经成为共识的经济阶段，当下是政府部门加杠杆来稳市场和预期。
所以，短期来看，国内的房价，最好的结果，是加速触底企稳，而没有上行的想象力。
全世界都一样：资产价格是需要居民部门杠杆来支持的，居民部门的新增债务决定房地产（房价）走势，这一点至关重要。
如果杠杆的主体是政府，那么对于房价而言，最多就是一定时间内的稳定。
当下对于楼市投资，以及投机炒作的群体，是非常痛苦的，因为心里想着猎物，但自己并不是猎人，实际上，这些群体，无非是比较精明的猎物而已，但是，猎物就是猎物。



图片来源：头条图库
写在最后：

分享几点个人的思考和观点



文章最后，闲聊几句：
1，从个人和家庭的角度，当下要不要去广州深圳这样的一线城市去买房，其实房价和户籍已经不应该还是核心考量因素了。
生意，事业，发展，以及收入的确定性，才是关键。
2，过去中国的房价上涨底层逻辑是城镇化。
未来中国的房价上涨逻辑是核心化，而核心资产，在中国的价值语境中，钱一定不是唯一的话语权，这就意味着未来房产在价格上的利益，只属于金字塔顶端极少数的人，和绝大多数普通人没有关系，甚至和资本玩家，都没有关系。
3，远离和警惕当下还用过去那套逻辑去忽悠大家去买房抄底，坐等涨价的观点和群体。
说实话，当下比较有代表性的几个房吹我都有关注，都比较边缘化了，也接触不到什么真正有价值有潜力的资产和项目，整天忽悠一些被他们洗脑的普通人去买的都是什么玩意？
深圳的后背，广州的侧面，佛山左下角……
哦，还有重庆，武汉这些房价持续下跌的城市，都能吹出花来……
这都不是忽悠了，简直是把人往火坑里面推。


规则制造出来的稀缺，永远都是伪命题，但是能够看透这种伪装的人，永远是少数。
说的深了点，希望这篇文章不要成为曲高和寡的作品。
就这样。



图片来源：头条图库
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