至关重要的10月全国楼市官方数据公布，回暖在即？还是趋势不变？

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这是熊猫贝贝的第2773篇原创文章

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

因为有9月底的政策组合拳刺激，以及10月国庆假期期间在一线城市和头部城市的市场回暖表现，所以，10月份中国楼市是否能够实现国家意图的“止跌回稳”，以及中国楼市和房价的“拐点”是否出现的判断，10月份的官方数据，就显得尤为关键和重要了。
不管是检验楼市这轮“银十”回暖的成色，还是观察政策刺激之下的市场反应，只要是自身利益和房地产有关联的群体，都应该重视10月份的官方数据情况。


2024年11月15日，国家统计局公布了最新的70城房价数据变化情况和房地产市场基本情况：



图片来源：统计局官网
整体来看，客观来说，数据层面出现了一些明显的积极变化，官方的定调如下：



图片来源：统计局官网
这篇文章，将基于统计局11月15日最新公布的房地产和楼市相关统计数据的详细梳理，结合当下国内经济环境的几个重要现实情况，从敬畏常识，尊重规律的角度，深入挖掘和分析最新相关数据背后的的因果逻辑，关键本质和趋势信号，并对后续国内楼市和房价的几个可能走向和变化，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

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图片来源：头条图库
1

统计局最新公布的70城房价数据，具体是一个什么情况？



11月15日，国家统计局公布了10月份的楼市数据和房地产相关经济统计情况。
先看房价这边，10月，全国70城房价整体依然在全线下跌，但一线、新一线城市环比出现上涨，出现了一些积极的，好的变化：

• 首先看新房市场，除了上海、西安和太原这3个城市房价同比上涨外，其余67个城市依然在下跌。
  

相比9月份，同比上涨的城市多了1个：太原。



图片来源：统计局官网
环比下跌的城市有63个，新房房价环比上涨的城市仅有7个：上海、深圳、厦门、太原、沈阳、桂林、平顶山，环比涨幅分别为0.3%、0.1%、0.2%、0.2%、0.1%、0.2%、0.2%。
相比9月份，这5个城市环比由跌转涨：深圳、厦门、沈阳、桂林、平顶山，表明这5个地方的新房市场10月份出现了一定的回暖表现。
一线城市10月份新房的价格同比下降4.6%，降幅仅比上月收窄0.1个百分点。
一线城市中，除了上海同比涨了5%，北京、广州、深圳分别下降4.9%、10.4%和8.1%。
上海10月新房房价同比涨幅较9月扩大0.1个百分点，深圳跌幅收窄0.5个百分点，北京、广州的跌幅在进一步扩大。
一线城市中，只有上海和深圳10月份的新房热度确实升温了，北京和广州尽管带看量涨了一些，但新房房价还在下跌。
二三线城市仍然在继续下跌，10月份新房价格同比分别下降6%和6.6%，二线降幅比上月扩大0.3个百分点，三线城市降幅与上月相同。
上述信息表明，最近这轮楼市救市大招并没有把二三线城市新房10月份的房价带起来，哪怕是新一线城市中比较热的杭州、成都，10月份新房房价同环比依然在下跌。
而且，新房的价格，是存在政策引导的必然性的，这个大家都懂。
真正要看清中国楼市的真实市场趋势情况，关键还是要看二手房市场，因为二手房才是市场化定价的体现。

• 接下来就看二手房市场：
  

同比来看，全国70城二手房房价还是无一例外，全部下跌。
但环比层面，有8个城市房价出现上涨：北京（+1%）、上海（+0.2%）、深圳（+0.7%）、杭州（+0.8%）、成都（+0.4%）、重庆（+0.5%）、武汉（+0.1%）、厦门（+0.1%）。
而9月份，环比上涨的城市个数为0。
大家可以看出，10月份上述这个8个城市的二手房市场确实升温了，尤其是北京、杭州和深圳，二手房房价上涨幅度较高。



图片来源：统计局官网
这个信息也比较符合体感情况，拿成都来说，10月份二手房市场确实热起来了，看房买房的人多了，很多房子砍不动了，比挂牌价稍微降个小几万就成交了，甚至一些二手房房东开始涨价。
北上广深四个一线城市的二手房房价同比下降9.6%，降幅比上月收窄1.1个百分点；
环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，结束了连续13个月的下跌。
其中，北京、上海、广州和深圳分别同比下降8.4%、6.7%、12.5%和10.9%。
环比层面，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。
可以看出，一线城市二手房房价同比跌幅在收窄，环比层面已经开始止跌。
二、三线城市二手房房价同比分别下降8.8%和9.0%，二线城市降幅收窄0.1个百分点，三线城市降幅相同。
环比层面，二线城市环比下降0.4%，降幅收窄0.5个百分点；
三线城市环比下降0.6%，降幅收窄0.3个百分点。
上述信息表明，10月份一线城市的二手房也回暖了，环比房价甚至出现上涨，二三线环比跌幅收窄。
但要看到，全国70城房价同比仍然在全部下跌，也就是10月的楼市，比上个月好一些，但对比去年同期还是很差。再往前比，就没有多少意思了，2024年全国二手房房价回到2016年的结论本号已经有过充分论证，当下一个月的企稳和回暖，是填不满过去近一年的跌幅的。


从房价数据出发来看，不吹不黑，不空不多，可以得到两个结论：
1，全国70城10月份的房价依然处于冬天。二手房同比依然在全部下跌，很多城市的房价对比去年同期的跌幅超过10%，比如广州、深圳、厦门、武汉。
2，但10月份全国的楼市确实出现了回暖，这个也需要承认，大家可以理解为冬天出太阳了，气温上升了几度，四季角度看仍在冬天，但气温角度出现回升。
接下来的11月12月，房价的走向变化和市场温度，才更为重要。
70城房价数据情况如上，有依有据，一目了然。



图片来源：头条图库
2

10月国庆假期楼市这么热闹，就意味着楼市和房价的拐点到来了吗？



房价的情况看了，还需要看看行业和市场的情况：统计局同日还公布了2024年1—10月份全国房地产市场基本情况。
值得注意的是，924后，二手房市场的成交量率先反应，新闻上又出现了熟悉的配方——卖家、房企连夜涨价（或取消折扣）。
但是从行业数据上来看，恐怕不是这么一个事，直接上图：



图片来源：统计局官网



图片来源：统计局官网



图片来源：统计局官网



图片来源：统计局官网
前10个月的房地产销售、投资等数据，无一例外仍在下降：

• 1-10月份，全国房地产开发投资86309亿元，同比下降10.3%；
  
• 房屋新开工面积61227万平方米，同比下降22.6%；
  
• 房屋竣工面积41995万平方米，下降23.9%；
  
• 新房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%；
  
• 新房销售额76855亿元，下降20.9%；
  
• 房地产开发企业到位资金87235亿元，同比下降19.2%；
  

房子库存仍在增加。
9月末，商品房待售面积73057万平方米，同比增长12.7%。其中，住宅待售面积增长19.6%。



图片来源：统计局官网
整个行业，市场，还有商品供需库存的角度来看，实际上还是处于一个没有争议的下行收缩阶段。
按100平米一套房来计算，全国现有的商品房库存还有730.57万套。
库存仍旧很多，供过于求的情况没有变化。
去库存的阶段从供需关系上就能看到还将进一步延续，基于这一关键点，就能看出，因为10月份房价层面的回暖表现，就说楼市和行业迎来拐点的结论，很难成立。



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3

趋势研判：结合9月底以来的政策组合拳的分析，接下来全国楼市和房价的走向，该怎么看？



2024年10月份，中国楼市在一线和几个头部城市出现了回暖的表现和迹象，这个事实不用否认，但是更重要的是，这样的回暖和企稳，能持续多久？会不会过阵子又再度归于冷寂？
这里从9月底的一系列新政组合拳梳理出发，给大家进行一个详细研究。
总的来说2024年全年国家针对楼市的政策和动向，可以总结为以下5个核心动作：
1，存量商品房和土地的“收储”；
2，开发商白名单，年底前将信贷规模增至4万亿；
3，新增货币化安置100万套，后续视效果还有增加的空间；
4，取消房贷利率下限，但是和公积金利率产生了冲突，当下的政策态度是公积金利率成为了商业房贷的利率地板；
517，还有一个降首付比例的动向。
5，降低房地产交易过程的各种税费成本。
基于对这5个年内楼市政策的梳理，大家看出什么门道了吗？
一个核心的关键就是，这些政策的指向，都是指向“供应端”，而不是“需求端”的。
简单来说，就是政策是向供给端倾斜的，解决的是供给端的压力，而解决的办法，或者说意图，还是要让需求端加杠杆。
2024年10月国庆假期以来的市场回暖，可以看作是政策集中的刺激下，年内的市场需求集中释放一个阶段。
很明显，这样的阶段，是不具有持续性的。
买房这个事情，对于绝大多数中国个体和家庭，是需要债务撬动才能实现的一个动作。
而撬动债务，最大的动力来源，是收入预期。
居民部门对买房积极性下降的一个很重要的原因，是因为收入&就业预期下滑——



图片来源：见图
而从经济现实的角度，中国的房价当下普遍共识还是太高，房子的资产属性依然沉重，租金回报率依然低于无风险回报率的10Y国债。
两个现实因素不可忽略：
第一，居民对收入和就业的预期，也就是经济环境基本面，还处于下行阶段，无法对后续楼市的持续回暖带来杠杆信心。
第二，短期市场热度回升，特别是一线城市的房价出现企稳表现是好事，但是这样的房价和资产回报率的关系依然没有走上正轨，这就导致对国内长期资本，耐心资本，以及谋求安全稳定的社会资金，缺乏吸引力。


所以，基于以上的逻辑和分析，10月份的热度后续走向，实际上没有多少鼓吹的空间和想象力可言。
当然，从国家对楼市“止跌回稳”的要求出发，后续不管是舆论，还是数据，包括市场层面的预期引导，都会进行配合。
2024年，中国楼市，能实现止跌就非常不容易了，而企稳，可能要看到2025年或者更远的将来才能实现。
从务实的角度来看，政策只能改变斜率，而不能改变趋势。
而当下中国楼市房价下行调整，泡沫出清的趋势，并没有出现能够起到关键扭转作用的信号。



图片来源：头条图库
写在最后：

基于对10月份最新楼市数据的梳理和分析，能够得出哪些结论和启发？



基于以上的梳理和分析，文章最后，从一个身处一线城市，真正的地产人角度出发，给大家分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考：
1，对于一线城市和头部城市的回暖表现，没有必要抵触和不承认，立场不同，可能感觉就完全不一样了。
基于当下政策组合拳的威力体现和市场情绪的躁动，实际上，当下正是卖房的好时机，建议手里有多余房子的，以及而想要进行置换，或者优化家庭资产结构的群体们，可以趁热赶紧卖了。
特别是借着功利性强，不看形势，坐地起价的投机炒房群体和一些太贪的人抬价的氛围，去争夺流动性，是非常好的机会。
在缺乏流动性挤压的环境，效率为王，而不是利润为王。
2，对于真正的刚需群体，请永远记住，市场躁动和热度上升的阶段，永远都不是进场的好时机。
从信息传递的角度来看，凭什么认为最末端的普通购房者，能够看准趋势，跟准节奏？
没有潜伏的能力，就不要想着干敌后工作。就是这个意思。
这个观点，需要有一定社会阅历和经济经验的朋友，才会有共鸣吧？
实在要买，其实可以持币再等一等，等到这波热度过去了，可以放心砍价，随意挑选的阶段，再去慢慢看慢慢选，不香吗？
少数几个城市1个月的环比上涨说明不了问题，至少要看3个月到半年时间，趋势判断才有意义。
就按照当下国内经济基本面的现实情况来看，有什么好急的？
3，对于存量房贷群体，当下最好的策略观点，分享几个：
对于房贷的利率调整周期，越短越好，也就是三个月一调；
如果收入稳定，那么当下资金最好的使用渠道和方向，就是提前还款；
千万不要加杠杆去炒股，更不要抵押房产换钱出来去股市赌博；
对于绝大多数普通城市的普通房产，当下如果有人诚意愿意买你们的房子，那是活菩萨，态度要好一点。


总的来说，对于中国的楼市和房价走向，本号短期看空，中长期看稳看多的观点和判断不变。
当然，仅限于一线和头部新一线城市，未来中国绝大多数中小城市的房产，结果其实早就已经注定了，只不过很多局中人，不愿意承认和面对而已，这里就不干揭人伤疤的事了。
属于中国房地产经济疯狂的时代已经一去不复返了。
当下还停留在过去那套炒作套利模式中难以自拔的群体，将注定成为一个时代的买单人。


以上，就是对2024年11月15日，国家统计局最新公布的楼市和房地产相关最新数据，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。



图片来源：头条图库
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