新政满月深圳楼市“银十变钻十” 日均卖房超400套有楼盘连样板房都卖了

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陈跃/发自深圳

“深圳楼市按下“进击键”

（深圳一在售楼盘，中房君摄）
“银十变钻十”，成为很多深圳地产人本月的共同感受。
据深圳市房地产信息平台数据统计，10月1日~29日，深圳全市新建商品住宅认购量达到11911套，日均认购量约410套。在本月26日，深圳新房单月认购量已成功突破万套，创下近几年来深圳新房市场的交易量新高。
尽管认购量并不完全等于最终的网签量，但整体上看，新政后的深圳楼市5天内出现两个“日光盘”，多个在售新房到访与成交显著提升，不仅本地购房者信心回归，更有多地购房者组团来深看房，深圳官方也罕见地在一个月内多次为楼市的回暖发声，多种让业内人士直呼“见证历史”的楼市现象，也足以证明深圳楼市的“钻十”含金量十足。
国家高端智库CDI研究员宋丁认为，深圳楼市已经整体低迷数年，当下的快速回暖复苏态势，只是基于强有力的扶持政策产生了显著的“窗口期”效应，完全在情理之中。
中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，深圳是在政策刺激下反应最快、反弹力度最大、关注热度最高的城市，四面八方的客户涌入深圳买房，逆市结束、旺市重临已经没有任何悬念。
01
新房市场按下“进击键”
有项目连样板房都卖掉了
“929新政”落地后，已连跌三个月的一手楼市率先吹响进击号角，久违的“日光盘”与“千人抢房”重现深圳。
据统计，10月份深圳正式开盘入市的项目达12个，不仅多个楼盘官宣去化率达七成以上，更诞生了两个“日光盘”：位于深圳龙华的深业上城学府推出332套住宅，开盘3.5个小时售罄；位于深圳光明的中建观玥名邸，首推192套共登记2047批客户，开盘1.5个小时售罄。
值得关注的是，两个“日光盘”的前后相隔时间仅5天。
其次，是楼市升温下，深圳多个在售项目客户激增、成交加快，市场“爆款”频出。
中房君了解到，如宝安区的中铁阅臻府、胤璇中心，光明区的润曦府等10余个项目当前已基本清盘，包括深圳炙手可热的前海板块，本月末也已进入新房断货阶段。有开发商人士告诉中房君：“部分卖到脱销的楼盘，比如宝中的越秀项目，还有光明的华润项目，连样板房都已经卖掉了。”
乘上新政的风，深圳楼市本轮去库存效果显著，截至本月底，多个一手新盘均表示仅剩下少量大户型单位或高低楼层房源，不仅有中介以“房空警报”形容月末的新房市场，今时不同往日的开发商，回收折扣、顺势涨价也已是“真刀真枪”。



刚需楼盘热销之外，深圳楼市全面进击，豪宅项目在“银十”亦受到高端市场热捧。中海深湾玖序项目国庆七天销售额超27亿元，金地环湾城、绿景白石洲等项目的销售人员同样表示“10月份超负荷卖房”。
在位于深圳福田的豪宅项目金地环湾城售楼处，销售人员小陈向中房君表示，新政对于豪宅市场同样有不小的推动作用，“10月份每一周人气都很旺，最后一周人稍微少一点，因为房源越来越少了，目前项目小户型只剩下40层以上的，180~250平方米的大户型也卖了六七成，基本算是尾盘了。”
综合来看，开发商与中介均反馈道：新政后的深圳楼市火热程度，与预期要高出很多。
02
本地购房者信心回归
非限购区域迎来外地购房团
本月，中房君走访多个一手楼盘发现，前期持币观望的深圳刚需最先跑步进场，且购房信心明显回归。
有“黄金周”期间置业的购房者对中房君直言：“我们属于刚需购房，确实是政策给的信心，这次政策对于深圳首次置业群体是非常利好的，感觉现在买房性价比比较高，买完房也有底气了。”
其次，多位来自项目的一线销售人员均提及，“过往市场低迷的时候，深圳置换群体多为先卖后买，本月以来新政同样激活了这部分购买力，很多客户也有信心先买后卖了。”
“不仅是客户，还有开发商和中介，感觉深圳已经好几年没有对楼市这么有信心了”，深圳某房企操盘手感慨道。
10月25日，位于深圳龙华的宏发悦见誉府连夜拿证开盘，并启动24小时不打烊卖房，当晚部分热销户型售罄，被中介宣传为“夜光盘”。现场有购房者表示，“中介带着我在现场蹲点一天，样板间就看了一眼，就在售楼处等着出价格了，这个月看房的脚步没停歇过，一直在和另一个楼盘对比纠结，没想到那个楼盘清盘了。”
10月28日，在同样位于龙华的卓越珺奕府售楼处，中房君发现尽管已是尾盘且是周一工作日，现场依旧有购房者陆续到访看房，期间也有购房者现场成交下定金。据卓越项目反馈，珺奕府国庆期间总来访量超3000组，首次到访即下定购房的客户占比达到60%以上。



（10月28日，深圳一在售楼盘销控表，中房君摄）
不仅如此，进入10月下半月，深圳多个非限购区域的楼盘迎来外地购房团，这些非深圳的购房群体也接力成为10月深圳楼市热销的又一主力军。
据了解，近两周深圳仅几个高人气楼盘，便已接待了超20批次的外地购房团，甚至有楼盘为外地购房团设置了专场看房时间，期间暂停接待深圳本地看房客。
有中介人士指出，“虽然外地投资客属于看哪里热闹、哪里中介推荐的多就买哪里，但近期一次性购买多套的外地客户也不少，说明外地购房者对深圳楼市的信心越来越大。”
对此，宋丁分析认为，在深圳当下适度取消限购的背景下，估计全国南下深圳买房现象将会持续，同时其也表示，深圳核心片区的限购政策短期内或仍难以取消。
03
二手房议价率降至全年最低
全市二手挂牌量仍在持续走高
新政效果也传递到了深圳二手房市场。
深圳市房地产中介协会统计，深圳二手房录得量已连续3周超2000套，截至10月27日，深圳二手房已录得6811套，为2021年2月以来新高，且按当前二手房市场走势，10月成交量大概率将突破8000套。
深圳乐有家研究中心指出，新政后购房者积极入市，乐有家门店接待的二手看房量对比前一个月上涨49%，同时，议价空间缩小，成交价止跌回稳，从新政后二手房成交单的议价情况看，议价率已经从9月的12%降至9%，是全年最低点。
多个深圳核心片区的二手房中介人员向中房君表示：“上半年二手房成交价一套比一套低的低迷行情已经过去了，10月份成交的二手房，成交价大部分都已高于之前的低点。”
以“网红盘”华润城为例，片区中介人员称，本周成交的一套华润城润府一期89平方米房源，成交价格为1280万元，而新政出台前，同户型最低成交价仅970万元。中介人员表示，“现在同户型房源基本报价都在1200万元以上了。”

（图源：深圳市房地产中介协会）

值得注意的是，根据公开在售二手房源量数据统计，截至2024年10月28日，深圳全市共有68341套有效二手房源在售，在本月二手房成交量将破8000套的市场行情下，在售二手房数量对比9月底则仍呈现持续走高趋势。
04
专家观点：
以价换量仍是主流
片区分化现象或将长期存在
国庆火热开局，月底仍在加速跑量，深圳新房认购破万套的背后，开发商让利占据了重要因素。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“销售量的反弹，对价格企稳的带动可能没那么大，我们看到的更多是以价换量，比如近期深圳的两个日光盘，大尺度降价可以说是开发商信心不足，但更直观的原因，是板块内新盘的价格恶性内卷。”
宋丁同样指出，“各大楼盘纷纷传出取消优惠甚至涨价的情况，导致更多买家担心房价上涨而恐慌入市，但从10月楼市实际成交情况看，总体上卖方还是以去化、走量为主线。”
与此同时，宋丁分析认为，深圳楼市当下分化态势明显，多数片区楼市没有出现明显的回暖态势。
其表示，“新房二手房成交大幅上升是事实，但低迷现象也的确在深圳很多片区仍然显现，在部分偏远的、过去虚增量过大的片区，扶持政策的渗透力并不明显，这种楼市的片区分化现象将长期存在。”
火爆之下，深圳楼市需要面对的另一个问题则是：新政的这把火，还能烧多久？
乐有家研究中心分析，以往政策效应只能维持两周左右，而此次“9.29新政”对市场的影响已满一月，且仍在持续，说明市场信心有了显著的改善，交易量活跃，成交价止跌，一切都在向好发展。
多名深圳业内人士也向中房君表示，尽管房地产市场预期及购房者信心有所恢复，未来深圳楼市活跃态势将持续，但成交峰值大概率将留在今年10月。