史上最大力度的降息落地，能够给国内低迷的楼市带来什么想象力？

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这是熊猫贝贝的第2724篇原创文章

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开篇先说明，标题里面的“史上最大力度”，没有丝毫的夸张，就是这个意思。
（10月21日），新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点！
两个品种均较上月下降25个基点。
（10月21日），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%（相比7月份的3.85%，下调了25个基点）。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
这是继年内2月5年期以上LPR报价单独下调25个基点，7月两个期限品种LPR报价分别下调10个基点之后的年内第三次下调，且下调幅度均为2019年新版LPR报价改革以来最高，超出市场预期。



图片来源：见图



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这次下调，已经是2024年的第三次调整，也是降幅最大的一次。
对于楼市而言，这意味着近期热议的降LPR正式落地，大部分存量房贷利率（浮动利率，90％以上）都可以再下调25BP，房贷又降了。
买新房的房贷利率更便宜了，存量房贷群体的利率压力也得到了缓解。
不过，按照当下主流的贷款约定情况和LPR生效规则来看，绝大多数人要到2025年1月1日才能享受到这次降息的利好。
这次LPR超预期的下调，是自2015年10月24日以来，中国力度最大的一次降息。
自2011年7月6日以来，中国基准利率一直在降息大周期之中，13年没有加息了。
显然，这个动向，不是小事，特别是结合当下中国国内经济环境现实情况来看，对应的信号和实际影响，值得拿出来和大家进行一个分析和讨论。
这篇文章，将基于对10月21日最新LPR利率调整动向的详细梳理，结合当下LPR关联的楼市现实情况，从敬畏常识，尊重规律的角度出发，深入挖掘本轮LPR利率下调背后的政策意图和因果逻辑，并对降息以后，是否能够给国内楼市带来一些想象力和现实影响，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

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1

史上最大LPR降息落地，具体是怎么一个情况？



10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.10%，5年期以上LPR为3.60%。
以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
这是继2月5年期以上LPR报价单独下调25BP，7月两个期限品种LPR报价分别下调10个基点之后的年内第三次下调，且下调幅度为LPR报价改革以来最高，超出市场预期。



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本次调整最大的看点之一：LPR下调25BP，降幅高于7天逆回购利率降幅。
充分显示了国家对于国内经济回暖的迫切的心情。
真正的经济拉动，依靠金融机构和银行显然还是不靠谱，还是要回到实体经济和基本面来解决问题。
从经济逻辑上来看，LPR下降有助于降低融资成本，支持信贷需求回升，进一步增强消费和投资增长动能。
短期（1年期）刺激消费，中长期（5年期以上）直接对应楼市的投资和刚需上车。
年内累计60个基点的降息，相当于全国所有购房者都可以享受到起码每100万30年每月月供减少344元，100万累计利息减少12.38万。
本次25个基点相当于100万30年月供减少142元，累计30年可以减少5.11万。



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中原地产研究院统计：
本次降息之前存量房贷平均利率大约在3.92%左右，而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右，经过本次降息，未来全国房贷存量平均在3.3左右，新政房贷平均跌到3左右，除了少数一线城市，新增房贷将全面2字头。
对于绝大多数个体和家庭，都需要撬动杠杆才能进场的楼市，杠杆成本的降低，毫无疑问是一个刺激和利好信号。
事情，就是这么一个事情，有依有据，一目了然。



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2

本轮LPR下调动向背后，是怎样的经济现实需求和因果逻辑关系？



本次LPR的下调，其实对于国内经济环境而言，是预料之中，但是幅度，力度却预期之上。
首先，市场对新一期LPR下降已有预期。央行在9月27日下调了政策利率，也就是央行7天期逆回购利率20个基点，作为当前LPR报价的定价基础，政策利率下调会直接带动LPR报价跟进调整。
其次，从9月份开始，人民银行在多个场合预告本月LPR将下降，下降时间完全符合预期。
更为重要的是，潘功胜此前在陆家嘴论坛上强调，要进一步健全市场化的利率调控机制。
伴随一揽子增量政策陆续推出，宏观政策在稳增长方向全面发力，LPR报价较大幅度下调符合当前宏观政策的大方向，是把央行“有力度的降息”向实体经济传导的一个关键环节。
当然本次LPR报价下调幅度超过政策利率降幅，或与近期银行存款利率较大幅度下调，9月MLF操作利率大幅下行30个基点，以及降准落地等带动银行资金成本较大幅度下行有关。
说到底，还是配合存量房贷利率下调的一个货币政策跟进动作。
四季度的重点是在10月LPR报价下行后，能否扭转企业和居民贷款利率、特别是新发放居民房贷利率较大幅度下行的态势。
本质上，LPR的下调，还是一个非常明显的，面向需求端的让利和进场刺激意图。
从这个本质来看，对应当下的楼市和消费市场具体是一个什么情况，恐怕不言而喻了。
另外，本次LPR下调，还有一个看点，是风格的变化：
国家一改过去5年“谨慎降息”的做法，这次明显加大了降息力度。
原因也很直接，主要有两个：
一个，是中国经济现实需求，2024年年第三季度经济增长只有4.6%，前三季度累计4.8%，为了完成全年增长目标（5%）、拉动就业、改变预期，宏观政策必须“轰油门”了，这是内因、也是最重要的原因。
另一个，是美联储虽然通过预期管理还在金融战场上和中国进行耐力比拼，但是美元的降息周期已经打开，中国就获得了更多的货币政策空间。
启动经济，让楼市和股市回暖，是当前中国最重要的事情。
当然，降息幅度和经济压力是成正比的，这一点一定要看清楚和抓住。
形势比人强，五个字，比任何长篇大论和炒作宣传，更有说服力。



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3

趋势研判：LPR下调，能够给国内楼市带来什么想象力？



当然，LPR超预期下调，必然会成为国内很多投机群体喧嚣和炒作预期的话题，实际上没有多少现实意义。
外行看热闹，内行看门道，经济社会，讲究的是一个收益比较。
这就是老百姓心里有杆秤的最好解释。
LPR的下调，能不能促进楼市回暖，靠自我麻醉，精神胜利，是没用的。
还是要放到现实里面去进行收益比较才行。
能和LPR相比较，并且还能影响居民部门对楼市态度的的经济数据，主要有两个：
一个，是银行存款利率，另一个，是房价-租金的年化比例。
首先来说，虽然本次LPR超预期下调，但是依然是高于银行存款利率的，撬动LPR去买房，资金成本是高于存款收益的。
结合当下全国房价依然处于一个普遍的下行趋势情况，现在买房，不仅亏利息，还要亏房价，和存款本金安全，还有确定性的利息收入相比，输两次，亏麻了。
其次，就是租赁收益率，这也是很多房吹很喜欢拿出来的炒作的一个数值。
经过此轮调整以后，一线城市5年期以上房贷利率最高的北京上海是3.4%，广州低至2.9%；二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。
基本上来说，只要租赁收益率能够达到3%，是不是意味着买房就是一个划算的投资了？
理论上这么看没错，但是现实里面，就完全不是这么一回事了。
当下中国不仅房价在下行，房租也是一个下行的情况：
10月21日，中指研究院发布的50个城市住宅租赁价格指数显示，2024年第三季度，这50个城市的住宅平均租金下降了0.56%。具体来看，7月份，由于毕业季的推动，住房租赁市场保持了一定的活跃度，主要城市的住房租赁平均租金略有上升；到了8月份，随着毕业季的影响逐渐减弱，租赁需求的增长速度有所减缓，50个城市的租金水平开始小幅下降；到了9月份，50个城市的住宅平均租金为36.1元/平方米/月，环比下降了0.39%，同比下降了2.52%。
而且，当下国内失业率持续走高的背景下，对应房屋租赁市场，是一个非常致命的成本风险：需求不足。
工作都找不到，怎么可能安心租房？失业的压力顶着，又怎么可能持续稳定租房？


利率这个东西，不能只看数字，稍微有点社会经验的人都知道，政策利率和真实利率完全就是两个东西。
当下国家下调的，是政策利率，但是从经济现实来看，特别是楼市，因为房价下行的态势存在，真实利率依然低于政策利率。
所以，从务实理性的角度来看本次LPR超预期下调，国家的诉求和意图没有任何争议，但是实际效果，恐怕并不值得过于乐观。
一方面，全国房价的下行态势并没有明确企稳和有反弹确定性信号，利率再低，买了就亏，那么利率的调整对于市场的影响非常有限；
总不会因为贷款成本低了，就有人愿意做亏本的买卖吧？
是不是这个道理？
另一方面，居民就业和收入的基本盘没有得到改善和扭转以前，降低杠杆成本，对于重资产属性明显的楼市带动效应，并不值得过于乐观。
有购房需求的群体，缺的不是月供和利息能少一点，而是缺首付，以及把手上存款一把清空，背负债务的信心和动力。
当然，对于已经购房入场的存量房贷群体，LPR的下调肯定是个好消息。
理论上，随着存量房贷利率调整、居民利息支出减少，也有利于居民消费的进一步恢复，巩固经济回升向好势头。
压力降低，总是好的，不过这个幅度，100万利息少5万，一个月百十来元的月供降低，能不能带来消费领域的提升，恐怕还需要进一步观察。
关键还是要看全社会的收入信心和预期。
所以，就算这一次最新LPR下调幅度，力度超出所谓“市场预期”，但是结合基本面的现实情况来看，对于楼市的带动和刺激效果，恐怕还是需要谨慎和理性去看待。



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写在最后：

基于对最新LPR下调动向的梳理和分析，能够得出哪些结论和启发？



当然，客观来说，国家主动，并且超预期进行调降LPR这个动作，对于当下国内经济现实情况来看，是不折不扣真金白银的利好动向。
这没有争议。
但是从这个动向的背后，其实还是要看到国内经济管理的一个关键本质的不变：
债务驱动增长的模式之下，国家依然还是寄希望于居民部门通过加杠杆提供增量，以及已经有杠杆的群体不要对去杠杆太积极。
这个本质当下明显惯性依然很大，短期内也不可能出现改变。
看清这一点，至关重要。
从个体和家庭的角度，还是要看现实来指导实际行动和决策的。
文章最后，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：
第一，对于有条件，并且背负存量房贷的个体和家庭，一定要看准当下居民和企业部门去杠杆这个顺应经济现实的主流趋势。
如果现金流和收入有条件，那么降杠杆，提前还贷，才是当下基于手头现金最好的投资选择，没有之一。
当下国内，没有LPR两倍以上的安全稳定收益渠道（为什么是两倍自己体会一下，不多解释），那么提前还款赚两道。
第二，对于购房群体而言，无论是出于什么需求驱动，请记住：在行情下行阶段加杠杆去买房子，和借钱做注定亏损的生意是一个道理。
国家要求止跌企稳，潜台词是确认了当下还在跌。
等稳了再买，省下的钱吃点好的，孝敬父母，不香吗？
没得赚也就算了，为什么要去做企稳的过程成本呢？
第三，当下的房吹和一些利益关联的自媒体，那套炒作预期和鼓吹房价的套路其实没有多少市场和效果的。
如果还能被这些人忽悠，那只能说有些人的认知，配得上他们的遭遇和苦难。
当下全国楼市其实已经没有多少博弈存在了，基本上都是投机群体和死扛理想价位群体的持续溃败。
流动性比收益确定性优先级更高，是当下市场的现实。
利率下行，其实对于对应市场不是什么好信号，换个角度来看，很多地方的房价下行，比利率下调幅度还大。


最后，多说一句，本人本号，对于楼市分析讨论，并没有什么多空的区别，纯粹理性的梳理和分析研究，上行阶段不唱衰，下行时期不看多。
态度一直没变。
如果觉得难以接受，或者疑神疑鬼，那么变的，可能是看的人。
都2024年了，还指望国家一个表态，一个政策就能让房地产走出ICU，直奔夜总会的人，或者观点，只能说：任何时代都需要最终买单的人。


以上，就是对10月21日LPR最新调整动向，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。



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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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