从逻辑到现实：中国的这一轮楼市和房价调整，究竟怎样才能触底？

sanasnoz

#头条首发大赛#


首发头条平台，抄袭搬运必究！
（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，首发和原创标签只有在头条平台。感激不尽！）

这是熊猫贝贝的第2540篇原创文章

这篇文章，回归本行，将从经济逻辑和市场规律的角度，和大家聊一聊关于当下中国楼市和房价的几个走向研判观点。
2024年，对于中国的房地产经济和楼市而言，不仅仅是行业和利益关联主体的冲击和考验，更重要的是对中国过去几十年的市场经济环境中资产价值信仰主线的颠覆和改变。
这个说法，其实一点都不夸张：
2019年以后买房的朋友，基本上都眼睁睁看着自己的首付都跌没了，而且房价还在继续跌；
这里给大家进行一个简单梳理，2024年7月的房价统计数据表明：

• 6月份的时候，深圳的二手房均价已经跌至6.05万元了，相比于2023年6月，下跌了15%。
  
• 南京过去半年房价就跌了19%，均价跌至2.4万元。
  
• 苏州房价已经跌破2万元，6月份成交价为1.89万元/平方米。
  
• 广州房价整体回到了2017年。
  
• 北京房价回到了2018年。
  

……当然，还有更多的中小城市，虽然房价没有太多的下跌，但是流动性早已枯竭，有价无市是常态，没有多少讨论的意义。
常年来备受忽视，饱受诟病，并且一直无人问津的老破小突然遭遇爆抢；
……当然，因为房价下跌，市场低迷带来的很多负面，其实不用多说，大家看到听到的也不少了。
一切当下的市场表现，情绪表达，以及观点共识，都指向了过去中国几十年的“房产价值信仰”，已经开始发生着一些深刻而又关键的变化。
当下对于绝大多数普通民众和老百姓而言，刨除那些极端而又不切实际的观点，比如什么房价崩盘，未来房子国家免费送都没人要这样的荒唐想法，其实更多的，都在观察和思考这么一个关键问题：
中国的房价，这一轮调整什么时候才是底？怎样才能算到底？
所以，这篇文章，就将从经济逻辑和市场现实两个维度，来和大家进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。
从一个从未有过的视角，为大家揭开中国房价未来走向的确定性趋势。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库
1

从经济逻辑出发：中国房价这一轮调整的“市场底”究竟在哪里？



2024年517新政组合拳，以及后续全国各级城市的呼应跟进，证明了国家层面对于这一轮房价的下行调整，是有主观意愿想要进行刺激托举，哪怕是缓冲的。
但是实际效果，有目共睹，过去本号也有好几篇详细分析的内容，这里就不再赘述。
政策底可以明确，但是市场底，却依然还在迷雾之中。
其实，对于一个商品，特别是一个具备金融和资产属性的商品，从逻辑和规律上锁定市场底，并不困难。
对于中国的房产而言，租金年化回报率和房贷利率的关系，就能决定市场底。
简单举个例子帮助大家理解：
一套房子的总价是100万，房贷利率是3.5%，至于说这个100万的总价是高是低，因人而异，其实是没有一个共识标准的。
但是如果加入租金年化回报率来分析，只要租金年化能够接近3.5%，甚至都不需要等于或者超过房贷利率标准，那么从市场经济的逻辑上来说，就可以认为这个100万的总价就是市场底价了。
持有成本=使用成本，不管这个房子是自住，还是用于租赁，100万就是一个经济模型中的底部价格，毕竟就算自己租房也要这么多钱，这个账谁都会算。
市场经济，不谈感情，一切带有利益考量的情绪都没有任何现实意义。
但是这样的市场底高度依赖真实需求，对于很多人口外流，需求不足的城市来说，就是个笑话了。
所以只能说是“真实需求下的市场底”。
进一步来看，如果房贷利率低于资产收益率呢？
一个零风险套利空间就出现了，一个老百姓和普通群体都能体验和接触到的生产资料收益渠道，也就出现了。
毫不客气的说一句，如果真的出现这种收益和利率倒挂的情况，那么楼市里面所有空头，包括长期死硬看空房价楼市的人，一夜之间就全部消失了。
和过去房价上涨的空头不一样，这种现成的资产现实之下，不会有任何继续看空房价，认为房价还能跌的观点和声音存在了。
持有房产所获得的租金，可以直接覆盖月供，这种“以租养贷”的利益，会驱使绝大多数购买力进场买房，房价还怎么跌下去？
所以，房租和利率的关系，成了判断中国房产的价格是否触底的一个绝对标准。
当然，中国的房价要想达到这个底部稳定状态，需要两个条件：
房贷利率，包括存量房贷利率还要进一步下降，而房租水平，要保持当下的状态，并且在未来有进一步的上涨空间。
两向并行，房价企稳。



鹤岗鸟瞰（图片来源：网络）
2

从市场现实来看：影响当下信心和预期的，其实不是人口趋势？



当下有很多人，甚至是有影响力的自媒体，喜欢用人口因素来解释当下的房价情况，认为在生育率走低、人口总量下降的背景下，未来中国房价还要继续暴跌，房价如葱的时代将要到来。
其实，这种逻辑是经不住推敲的，未来房价走势虽并不太乐观，但不宜对未来中国的房价过度看衰。
人口是一个极其缓慢的变量，其发挥作用至少在二十年以上才能看得到，用人口看地产需求，相当于用长期的慢变量，来解释以月度、季度、年度这类维度上所呈现的经济周期与行业波动，两者根本对不上。
客观来说，当下这一轮中国房价的下行调整，跟人口下降的趋势变化基本上没有太多直接的关系。
当然间接在市场情绪，以及预期上会有影响，这也不用回避。
直白一点，这一轮房价的下行调整，本质上是债务周期的必然，叠加当下中国宏观经济维度存在的一些矛盾爆发，多重因素下的结果。
其实和土地财政模式，以及行业玩法反而没有多少关系。
从长期来看，人口因素当然会影响房价，但这主要不是人口总量，而是人口流向。
而且，人口会影响房价，反过来，房价也会影响人口。
就是说高房价带来的高生活成本降低了生育率，但是当房价降低到合理水平之后，生育率就能出现企稳回升吗？
其实未必，因为不生育和只生一个孩子在身边，就不是房价问题，而是教育，社会福利和未来子女就业问题。
这一点，其实有太多的国家已经证明过了。不差中国一个。
实际上，中国当下的房价问题，早已不是行业和市场层面的问题，而是更高维度的宏观经济层面的问题了。
不管对未来房价是看涨还是看衰，都应该有理有据、理性分析，不要盲目看涨或看衰，不要走向极端化。
就当下而言，为什么房子卖不出去，最大的因素就是老百姓对未来收入没有预期，毕竟买房子办理按揭贷款的是绝大部分人，那么对于未来收入有很多的不确定性，或者会失业或者会被裁员，自然而然就不会拿存款出来买房子。
还有就是买房子只涨不跌的这个神话被打破了，19年到21年买房子的人大多数肯定都是亏钱的，基本都是亏30%-50%，个别地区亏得更多。
但是预期这个东西，其实很容易扭转，就四个字“赚钱效应”。
相信这个观点对于股民朋友更有共鸣：别说大A不行，拉个5根大阳线，不就大把曾经看空唱衰的人和资金排队等在门口了？
信心和预期的拿捏管理，其实是中国这个国家的短板，当然自然规律谁都不能左右，要看到国内经济全面复苏还有待时日的现实。
中小城市的房价其实是公务员和体制人员购买力支撑着，没有流动性和资产价值可言。
而头部城市，处于周期和经济大环境共同决定下的均值回归状态。
那么大家认为，要修复信心，重构预期，是拉一线头部城市的房价，还是中小城市的房价？
所以，通过这个逻辑梳理下来，大城市，头部城市的房价，会提前见底，而其他城市，底部没有讨论的意义。



图片来源：头条图库
3

趋势研判：对于中国未来的房价走向，该怎么看才靠谱？



实际上，下行阶段，过度悲观和过分看空的情绪观点出现，是很正常的事，但是合不合理，那就是另外一回事了。
对于中国接下来的房价走向，其实有几个趋势方向，是存在确定性的，这里为大家梳理一下：
首先来说，这一轮全国房价的下调，从经济逻辑上分析，要实现动态平衡维稳，目前还无法实现，也就是说，房价的下行，还有空间，而且，这个空间还不小。
房贷利率调整有阻力，房租上升有压力，经济博弈牵扯的利益方面太多太复杂，那么市场就会形成持续挤压。
其次，过去那种房价上涨，掩盖矛盾，刺激需求的时代，已经结束了。
这里不是说房价未来不会涨，而是那种无序的，逐利欲望驱动的，以及货币政策刺激的非理性上涨，不会再有了。
吃素这件事上，从来没吃过肉，和吃过不再吃，完全不是一回事。
从资产角度，只要经历过一轮完整的周期，见识过真正的价值底部，理解了市场底的逻辑，那么依靠包装和套路制造价格泡沫套利的玩法就没有市场了。
比如郁金香崩盘过以后，郁金香这个东西就不会再拿来被炒作了。
这个逻辑比较有深度，值得大家仔细体会一下：吃过肉了，知道肉的滋味了，那么别人再怎么去美化和夸大这个味道，还有人会信吗？
最后，分化是未来的必然旋律，也是规律。
这个价格分化的说法就有点老调重弹的味道了，那么更深刻一点，未来中国，只有个位数的几个城市，才有房价的说法，才有资产的价值，才有房产的概念了。
而绝大多的普通城市，特别是人口外流，缺乏能够提供就业和收入产业的城市，房子就是纯消费，租和买的成本会持续趋向对等，请注意，是趋向对等，而且租一定比买便宜，只有需求挤压，才能出现倒挂，而倒挂，恰恰是资产的收益来源。


未来，随着人口趋势对应的需求变化，大家认为，需要几个城市，就能满足就业和发展群体的需求？
大家可以看看下面法国，日本，美国的人口分布情况：



法国人口分布 图片来源：网络



日本人口分布 图片来源：网络



美国人口分布 图片来源：网络
当然，中国可能没有资本极致情况下的“铁锈带”和无人区的出现和存在，但是相似的规律，总是跑不掉的。
鹤岗不是孤例，而上海永远都是上海。
细品。



上海（图片来源：头条图库）
写在最后：

基于对中国这一轮房价调整“触底”特征的梳理和分析，能够得到那些启发和警示？



当然，这样的经济逻辑和市场现实深入分析，一些观点和结论可能比较直白扎心，而且理解的过程可能也有一些门槛。
如果有看到的朋友觉得不服气，或者感觉受到了伤害，和自己的认知预期不符合，其实很正常。
留给时间和现实证明，也不多争辩，嘴炮永远只能一时爽，不接受现实就接受毒打，经济社会，就这么现实。
文章最后，基于以上的梳理和讨论，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：
1，对于当下持币观望的群体和资金来说，当下大忌，莫过于“抄底”二字。
当然，这是对于有投资，甚至是投机心态的群体而言，更是关键。
真正的刚需自住，以及谋求改善和资产结构调整群体，当下其实是结合自身购买力情况，开始关注市场，熟悉产品的好阶段。
每个人的那个决策临界点是不一样的，从需求出发，用消费心态去考虑，就不会错。
多说一句，下行阶段，现房为王，现金为王。
2，在中国，当下房价其实和国运关联比其他国家更为密切，下行阶段难以避免，但是也没有必要被一些极端和悲观的论调所裹挟。
对于很多城市和地区，房价见顶已经是不争的现实，而短期内想要重回巅峰，基本也是不太现实的奢望。
但是，短期的悲观和看空没问题，长期就不行了。
3，不要指望美联储降息能够给中国的房地产经济和楼市带来反弹，这一点很重要。
当下很多人把房价的逆转，市场的回暖寄希望于美元降息，认为只要美元降息，热钱就会回流，投资就会繁荣，国内经济环境就会好起来，房价就能涨起来……
有一说一，这种观点，完全就是梦游天真的典范代表了。
美元降息，利好中国，有一个关键前提，那就是中美关系，特别是经贸关系，要处在一个非常友好，且联系高度紧密的状态，才能实现。
而当下，显然不是这么一回事。
看看国内真正的资本代表，富裕群体的选择就知道了，还是那句话，可以质疑这些人的立场和道德，但是没有必要怀疑他们的眼光和敏感。
尤其是买办群体，论投机和钻空子套利，这个群体绝对的精明代表，没有之一。
中国的楼市和房价未来的走向，这一次，要看的是国家如何突围，能否突围，特别是在创造增量的外贸和出口领域，如何创造更多的增量。
增量才是破局关键，而在一个存量环境里面，基本都是没有赚钱效应的资产荒情况。
增量不确定，那么，就不要从资产价值层面有什么奢望。
更不要指望什么货币超发，通胀造富，如果这个逻辑可行，那么津巴布韦和委内瑞拉，应该是全球首富国家才对。


最后，不空不多，不吹不黑，基于以上的几点分析，其实要对接下来，中国房价在存量阶段还有进一步的下调空间，做好充分的心理建设和相应准备。


以上，就是围绕中国当下的房价现实情况，进行的一次专题梳理和逻辑分析内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。



图片来源：头条图库
（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）
以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

原创写作分享不易，如果觉得文章不错，欢迎转发点赞。关注本人

实力原创，头条独家，如有抄袭搬运侵权行为，必究！

有问题欢迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有问必答，谢谢各位。