楼市新象：政府收储，超20城先行！谁出资？如何定价？

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继5月17日房地产新政密集出台、6月7日国常会对房地产政策做出部署安排后，又一重磅政策发布！

6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上，住房和城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

一石激起千层浪。据不完全统计，目前已有超20城落地政府收储商品房模式，但整体规模有限。“从当前政策基调来看，支持地方国企收购未售新房正成为政府力推的‘去库存’模式”，中指研究院市场研究总监陈文静表示。

广东省房协会长王韶，政府收储已建未售商品房作为保障房，是去库存的一个积极有效办法，一方面有利于库存去化，既解决开发企业的资金流动性不足的问题，起到稳定市场预期的作用，又能快速解决完成地方住房保障建设的任务，更能促进社会经济良性发展，可谓一举多得。

但是，针对收储资金、收储价格、非标准化产品的难点，社会各界也都提出了不同的意见。



扩围至县级以上

“作为去库存，拉动房地产市场的‘终极大招’，收购已建成存量商品房用作保障房，在517新政中已经出台。这一次住建部专题推动，表明了管理层的态度”，广州市房地产行业协会专家委副主任赵卓文表示。

此次会议明确，收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。

值得关注的是，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，将收储商品房用作保障房扩展至市县，是结合当下楼市行情、贯彻政策的新部署。

一方面，今年5月，房价数据、销售数据不乐观，商品房销售创10年来新低，房价环比跌幅创阶段性新高，需要加大政策落地的力度和范围。另一方面，三四线、县级等低能级城市库存消化周期更长。据中指研究院统计，50个重点城市中，三四线代表城市出清周期为29.6个月，去化周期最长。

“同时，近年来，我国大力推进县域为载体的城镇化，推进产业转移，推进城乡公共服务均等化，在乡镇，教师、医生、环卫等提供基础公共服务的人员会大量增加，三四线及县城灵活就业人员也在增加。为了降低城镇化的成本，迫切需要在县城也增加保障性住房（公租房、保租房、配售房）。”李宇嘉分析说，三四线和县域近年来房价下跌明显，收购相比新建无论在效率、成本还是配套上都是最划算的。

聚焦“三规范”“三合适”

收储资金从哪儿来？早在今年5月，中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。

住建部的此次会议是对“517新政”的延续，对收购价格和规范进行了强调。

会议指出，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。

同时强调，要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。

对此，李宇嘉认为，“一方面是为了避免道德风险，由于收购的价格高、项目存在瑕疵，不符合收购要求，救助了开发商而把政府及国企拖进去；另一方面，也是为了做到供需匹配，把好事办好、实事办实。”

易居研究院研究总监严跃进也表示，政府酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，可以总结为“以购代建”。此类模式响应了此前中央“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，其将库存房源的收购消化、保障房的新建工作进行了结合。“以购代建”的政策重心在于房企新房库存，有助于房企销售数据改善和资金状况改善。

超20城先行先试

“以价换量”是当前楼市的主要特征，国家统计局5月70城房价指数出炉，最新数据显示，70城房价仍在下探中，二手房呈现普跌态势。易居研究院发布的报告也显示，2024年4月，全国百城新建商品住宅库存规模为50020万㎡，房企和地方普遍感受到去库存压力。

据不完全统计，目前已有超20城落地政府收储商品房模式，但整体规模有限。今年二季度以来，湖北、宁夏、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

“通过收购市场未售新房来改建保障房，第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。第三，多地将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。”中指研究院市场研究总监陈文静如此评价。

整体来看，多数城市公告中对房源基本条件提出要求，如房源单套面积、已取得竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等，部分城市要求房源满足一定车位配比、可实现封闭管理、可拎包入住等。对于期房项目，如杭州临安提出期房需提供商品房预售许可证，需由供应商出具保交付资金拼盘方案。

从定价方案来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价，如惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”，也为其他城市提供了一定参考。

广州：拟采购一批商品性安置房源引关注

近日，广州增城区政府拟采购一批商品性安置房源的消息引发各界关注。

根据“关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告”，增城将购买商品房来做广汕铁路被征收人的安置房，选择购买的房源需在增城区新塘镇范围内。



值得注意的是，报名并没有限制房企的性质，也没有表示全部安置房源必须要位于同一个小区，这就表示符合条件的项目都能报名。目前新塘片区在售的新盘，包括华润置地公园上城、金茂万科都会四季、远洋天成、新塘奥园城市天地等。

记者从多家房企旗下新塘项目了解到，已报名参与上述房源征集，目前正与政府接洽。某涉险房企旗下增城项目相关负责人表达了积极的态度，“收储落地的话，有助于企业回款，从而减轻资金压力，也助力自身保交房”。

也有未涉险房企表示，参与是响应政府号召，同时也能够助力项目销售，但也不方便高调接受采访，毕竟时间节点比较敏感，担心部分已购业主的抗拒情绪。

值得关注的是，关于此次的收购价格，通知明确，房源交易单价以评估方式确定，本次评估选用的评估方法为成本法，原则上为“土地成本+建安成本”。记者从新塘某小区业主了解到，“虽然这次收储的规模不大，但业主们还是担心对小区房价产生负面影响，毕竟是成本价收购嘛。”

对此，合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云表示，政府收购商品住宅用作保障房、政府安置房，这一举措，目的是加快一手住宅去库存，同时也起到稳定片区房价的作用。举个例子，截至6月19日最新数据显示，新塘板块库存（已取得预售证没有网签套数）去化周期大约在23个月，高库存令价格承压，目前新塘一手住宅的出货价格，已基本回调至2017年的水平。

“我个人觉得，除价格外，业主或会对日后居住氛围有所担忧。目前，政府收购的具体细则未出，但是一般情况下，政府收购会优先考虑房源比较集中的项目或者楼栋。这样既方便统筹安排，同时也最大限度减少对小区已购业主的影响。另外，还有一种操作，对于还没有入住的项目，建议可以允许已购业主在同一小区或同一开发商开发的项目进行置换。”

针对报名及征集进展，截至记者发稿，增城区政府未有相关回复。

难点及建议

当前，制约大规模推进的难点之一，是资金。赵卓文指出，对于当前高企的商品房库存量（截至5月末全国商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%），3000亿远远不够。具体落实到各地，已经公布计划的城市中，也都没有具体到拟收购金额这个现实问题。

对此，广东省房协会长王韶表示，从当前落地城市的情况来看 ，整体规模还不是很大，这很正常。受经济大环境的影响，各地财政收入的缺口比较大，经济实力也不同，大规模推进收储的可能性不大，需量力而行，而且各地保障任务大小也不一。广州作为超大型城市，外来人口持续增加，住房保障建设压力相对其他城市比较大，加大收储已建未售商品房作为保障性住房完全是有必要的。

难点之二，在于收购定价。在流程上，严跃进认为，政府收储涉及到国企参与，背后有国有资金的禁令。不管收储的房源用作什么途径，收储的资金是多少，都必须是商业化操作，收储必然会有很长的流程去走。

在定价上，赵卓文强调，“当前，房地产市场价格处于下行阶段。开发商多少价格愿卖、政府和公司多少价格愿买？这是个现实问题。如果因此而造成市场价格的进一步下挫，就有点得不偿失了。”

难点之三，在于收储房源。“核心在于按照市场化、法制化的原则做好收储商品房交易。对于涉险房企旗下项目，如果你想大幅折扣收储一些优质项目，但企业考虑到债务重组并不想贱卖资产。”

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，“现在已经爆雷的房企，大部分项目或多或少都是有一些问题的，甚至单项目多重抵押已经资不抵债。按照目前要求，只能收购已爆雷房企的最优质项目，但也没有几个了。因此，指望3000亿再贷款化解一部分涉险房企项目的风险是希望不大的。”

此外，“政府收购的房源是有要求的，东一套西一套，就会产生后续小区如何管理的问题。但是以独栋、完全现房的形式收储，又存在有一定困难，毕竟面对的是不完全标准化的产品了”，严跃进认为。

他强调，房地产要有统一大市场的概念，库存市场和保障房市场应该有更好的对接。新加坡在保障房方面做的比较好，有很多的产品分类。虽然两国没有可对比性，毕竟规模不是一个量级。但从阶段来看，我国也将进入新加坡历史上发展过的阶段。“我们必须把保障房的故事讲好，未来也会有人不买商品房去买保障房的。”

另外，有专家也提出，如果政府收储商品房作为重资产的长租公寓，后期必须考虑退出机制。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲 邱永芬