央行、金融监管总局重磅“三连发”！“5·17”楼市新政已满月，各地跟上了吗

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中国商报（记者 王彤旭）6月17日，楼市“5·17”新政满月，成效究竟如何？
5月17日，央行、金融监管总局连发三条重磅房地产新政：取消房贷利率下限；下调公积金贷款利率水平；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
此次“5·17”新政被称为“史上最大力度”楼市政策：不仅贷款成本大幅下降，购房门槛也大幅降低。专家表示，楼市新政效应持续显现，各地积极落实“5·17”新政，纷纷出台具体举措，进一步推动房地产行业稳健发展。

在上海市宝山区四季都会青藤里项目售楼处，客户听取工作人员介绍。（图片由CNSPHOTO提供）

各地举措频出
“5·17”新政发布后，多地随即跟进，降首付、下调房贷利率等政策频出，以“真金白银”切实减轻购房者的压力。
5月17日，贵州省贵阳市率先官宣自5月18日起调降个人住房公积金贷款利率。随后，上海市、广州市、重庆市、西安市、浙江省湖州市等多地相继表态，于同日起下调个人住房公积金贷款利率。
在这场楼市新政“发布潮”中，二线城市和三线城市表现积极，一线城市同样不甘落后。
除北京市外，沪广深三地于5月底更新楼市政策。从总体来看，三地新政主要涉及松绑限购、降低个人贷款最低首付比例、下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限等。
进入6月，地方性楼市新政仍在继续更新。同时，各地新政颇具特色和创新性。
6月2日，热点城市苏州市官宣在全市范围全面取消限购。6月3日，山东省青岛市代管县级市胶州市融媒体中心“云上胶州”公号发文称，胶州市推出购房团购政策。具体来看，由政府出面向房地产企业争取极限优惠，保证在半年内网签价格最低的基础上再争取下调5%—10%。除了价格优惠外，购房人首付款可以按照50%缴纳，剩余50%可缓1—2年缴齐。
易居研究院研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，若是按照目前胶州市首套房15%的首付比例计算，实际的首付比例应为7.5%，这显然已是目前市场上最低的首付比例要求。
6月5日，长沙市发布新政，鼓励开发企业自愿实施“购房无理由退定”承诺。开发商需在销售现场公示无理由退定协议，并在收到退定申请后的七个工作日内退还定金，通过此种机制进一步促进房屋买卖市场向好发展；同日，郑州市对公积金政策进行创新：对于单缴职工家庭，也允许把未缴存公积金职工的工资收入列为家庭收入，切实提高公积金贷款的额度和便利性。
除了创新推出楼市新政外，各地还积极开展促进商品房消费的活动。
以广东为例，6月11日，广东省房地产行业协会宣布，将联合部分地市房协和相关机构共同开展“1+4+N”广东商品房促消费全产业大行动，具体为4大举措N项配套促进商品房消费，包括“粤团购”“以旧换新全国免佣”“先租后售”“大宗交易对接”等四项行动，以提振市场信心，促进商品房消费。
此外，行业新需求下，住房“以旧换新”正逐步走向大众视野，成为各地助力市场流动的一剂“新药”。中指研究院监测数据显示，目前全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”，具体包括收购、帮卖、补贴、旧转保等四种模式，部分城市多模式并行。如南京、深圳、长沙、郑州等地，“以旧换新”已经出现落地案例，二手房业主通过收购、帮卖等模式，成功置换了新房。但整体看，“以旧换新”政策仍处于探索与试点阶段，尚未大规模复制。
去库存“放大招”
事实上，除三项重磅房地产新政外，5月17日，房地产领域还发生了一件大事——全国切实做好保交房工作视频会议召开。会议指出，对于商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
当前，商品房去库存面临一定的压力。根据易居研究院百城库存报告，全国百城库存去化周期创历史最高水平。
近1个月，国常会、央行召开的会议多次提及去库存。
6月7日召开的国务院常务会议针对商品房去库存再作最新部署：着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，会议部署保障性住房再贷款推进工作，并再提“支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁”，并部署保障性住房再贷款推进工作。
“5·17”新政后，各地也加入“收储商品房”的行动中。以杭州市为例，杭州市临安区明确，要收购一批商品房用作公租房，并提出整栋收购、需配备一定比例车位、须是现房或一年内具备交付条件的期房等条件。
此外，作为一线城市的广州市也加入采购商品性安置房源的队伍中。
广州市增城区政府前不久发布“关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告”，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。
对于收购价格，公告明确，原则上为“土地成本+建安成本”。对此，有房企负责人表示，当前的售价已经低于成本价，欢迎政府以成本价收购。此外，在报名资质方面，公告中既未限制房企的性质，也未要求安置房源必须位于某个小区。目前，该公告已被撤下。相关工作人员称，报名已经结束。
业内人士表示，当下，政府收储商品房可以助力提振市场信心和预期，而如此去库存能否对市场起到托底作用还要看后续如何解决资金问题和运营能力问题。
楼市成交回暖
在政策刺激下，房地产市场活跃度有所提升。据中指研究院初步统计，全国100个城市新建商品住宅成交面积环比增约2%，同比降幅较4月小幅收窄。
6月17日，国家统计局发布了2024年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。新建商品住宅销售价格指数方面，上海涨幅0.6%领跑，北上广深分别为跌1.1%、涨0.6%、跌1.4%、跌0.8%。二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。
二手房价格方面，5月，一线城市二手住宅销售价格同比下降9.3%，环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，二线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。

来源：国家统计局网站

中国商报记者走访了解到，新政出台后的端午假期，多地售楼处到访量持续增加，但新房成交量仍低于去年同期。多地二手房市场韧性凸显，成交量快速上涨。
诸葛数据研究中心监测数据显示，在重点5城（北京、深圳、杭州、青岛、佛山）中，仅北京市今年端午假期二手住宅成交量较去年同期有所减少；深圳、杭州、青岛、佛山4城二手房成交量均赶超去年同期，其中，深圳市、青岛市涨势更为强劲，成交量涨幅翻倍。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，从整体来看，新一轮房地产“强刺激”政策发酵，带动楼市短期活跃度上升，新房、二手房端午假期成交表现明显好于五一假期。但对比去年端午假期来看，新房成交仍有较大上升的空间，二手房具备一定韧性。房地产政策的宽松基调将继续维持下去，6月楼市成交可期。
中金公司发布的研报称，当前房地产政策正以超过历次周期的强度进行发力，总需求相应地阶段性企稳，市场信心显著增强。在房地产行业的新形势下，市场结构正在加速演化，新房和二手房的总供给压力逐渐显现，房地产周期的惯性有所增强。