多地楼市为什么不约而同的炒作“老破小”，背后的套路在哪里？

前程无忧

近期，各地“老破小”二手房成交量在快速攀升。根据中原地产数据，5月27日至31日，在新政的推动之下，仅上海外环内就成交了826套房龄超过20年，面积在70平方米以下的小户型。除了上海之外，还有像广州、杭州、东莞、昆明等一二线城市“老破小”二手房成交量也在快速攀升。



导致多地楼市炒作“老破小”的原因有3个：第一，“老破小”受到了投资者的青睐。比如，上海内环外的一套35平米的老破小，投资者只用了160万，就可以轻松拿下，马上就可以用于出租，每个月的租金在4000元，一年的租金也要达到4.8万元。这样的租金回报收益，很多投资客认为还是蛮不错的。
第二，“老破小”总价比较低，再加上这次银行将首付比例降至20%。这样一来，之前买不起房的低收入家庭，都有了购买“老破小”的可能。比如，上海一套35平米的老破小，单价只有6万元/平米，总价只要210万，首付只要42万就可以购买了。所以，在救市政策全面放松的情况下，老破小成为了低收入群体争相购买的对象。



第三，购买“老破小”可以赌一把拆迁。很多投资客购买“老破小”既不是自住，也不是想出租，是想赌一把大城市的拆迁。以上海为例，购买一套40平米的“老破小”，只要花250万，而一旦碰到市中心拆迁，40平米的“老破小”的拆迁补偿款在600多万。于是，很多投资客都喜欢购买“老破小”，如果碰到“老破小”拆迁，那投资者就可以轻松赚上好几百万。
实际上，多地不约而同的炒作“老破小”的套路就是：只要“老破小”成交量能够回暖，就能带动整个楼市成交的复苏。以上海为例，这次银行把首付比例降至20%，这样就可以让原先买不起房的家庭，有了加杠杆购买200-300万“老破小”的能力。



而一旦低收入群体都买了“老破小”之后，那么原来住在2-300万的“老破小”房子的人，就会想着把原来房子卖掉，再加杠杆，购买5-600万的房子。而那些5-600万房子里的人，又可以想着抛售原来的老房子，加杠杆购买800万以上的房子。这样一来，二手房市场的成交量就被带动起来。
不过，对于是否要购买“老破小”二手房，我们认为应该区别对待。如果你的家庭经济条件有限，现在购买的“老破小”二手房总价又不贵，而且周边的配套设施齐全，那买房用于自住还是可以的。只是每个月的还房贷的压力，通常不应超过家庭总收入的三分之一。否则，即使银行将首付比例降至20%，也不要勉强购买。



而如果你购买老破小是想用于投资或投机，那还是不建议大家购买：一方面，有些老破小的总价确实比较低，但是单价并不便宜。通常也要在6万多元/平米，而一旦将来房价下跌，老破小二手房的抗跌能力比较差，盲目投资“老破小”二手房很可能会被套住。
另一方面，有些人购买老破小想赌拆迁，通过拆迁货币化安置，实现一夜暴富。不过，各地市中心区域的老破小数量庞大，赌老房子拆迁，万一碰到的是旧改或原拆原还，那购买老破小这类房子要想变现都很困难。所以，如果你是投资客，赌“老破小”房子拆迁的风险还是比较大的，要三思而后行。
来源：不执著财经
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