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这是熊猫贝贝的第2459篇原创文章
就当国内还在对517新政的力度和效果进行观察,互联网和现实中多空争执喋喋不休的当下,中国香港的楼市的现实情况,实际上是给很多心存侥幸,思维固化的国内群体,敲响了警钟。
对比国内所有的宏观政策,以及各个城市和地区针对房地产和楼市的放大招,香港无疑是最狠的。
而且,从经济活力,市场化程度,以及商业管理等等出发,香港楼市对于内地楼市的意义和观察价值,是没有任何争议的重要。
什么首付,公摊,预售甚至是炒房这些东西,不就是香港楼市传到中国的么?
2024年2月28日,香港宣布全面撤辣。
香港财政司宣布:以后内地人来港买房,可以和本地人一样,只需缴纳最基础的从价印花税。
为期14年的香港楼市“辣招”,退出历史舞台。
这就相当于全面解除限购,因为,香港主要是依靠税收来调控楼市的。
图片来源:网络
以市场价800万港元的房产为例,非香港永居人士在“全辣期”购买需缴纳240万港元的税,而在“半辣期”需缴纳120万港元,在“撤辣期”仅需要缴纳24万港元(税率3%)。
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如此巨额的优惠,瞬间点燃了香港楼市!
空口无凭的吹当然不行,用数据说话:
中原地产数据,“撤辣”后首个周末(3月2日及3月3日),香港一手市场录得452宗成交,较上周末(2月24日及2月25日)的24宗急增近18倍;香港十大屋苑的看房预约量达到了约510组,环比增长34.2%,创下2023年3月以来11个月的新高。
香港一手房市场在3月共录得约4170宗成交,为近11年单月新高。
“撤辣”后首个月(2月28日至3月26日,香港有多达115个新盘录得成交,合计共录得约3799宗买卖,平均每日达到136宗,总成交额高达381.38亿元,与“撤辣”前一个月(1月28日至2月27日)的229宗及39.2亿元比较,按月劲升了15.6倍及8.7倍。
香港楼市“撤辣”引发的市场热度和舆论声量,甚至一度还在讨论,这一轮香港楼市的火爆的浪潮,会不会吹到内地,点燃内地楼市的热度。
并且,不仅一手市场火爆,二手市场也显著回暖。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰透露,3月份,中原地产住宅部佣金收入突破5亿元,至约5.5亿元,较2月急增近3倍,创5年新高,全月业绩有望打破2019年3月创下的6.2亿元历史新高。
按照这个势头来看,香港楼市应该起飞了吧?再不济,也要红上一段时间才合理吧?
没想到,现实给出的答案,既打脸,又醒脑,同时还给国内的楼市,敲响了警钟……
这就很有看头了,当年有着先进发达的资本经验和各种市场玩法,持续影响着中国国内楼市和房地产经济发展的香港,最新一轮的楼市大招出台落地以后,真实市场的反应和行情的表现,究竟是一个什么真实的情况?
而这样的情况,能够给当下同样是楼市政策组合拳持续落地的国内楼市,城市,还有行业,带来哪些具有现实意义的启发和警示?
这篇文章,就将基于对香港楼市“撤辣”三个月以后的市场真实情况和行情表现详细梳理,结合现实,深入挖掘香港楼市当下情况所折射出来的信号和关键本质,并对香港楼市撤辣新政以后的市场表现,能够给国内楼市和民众带来的启发和警示,进行一次有深度,有态度,有依有据的专题讨论和分析研究。
关注动向,把握本质,看清主线,研判趋势,指导行动。
本文已反复自查合规,不碰红线,语言平和公允,不带价值导向。
内容有依有据,分析理性客观。
硬核内容,错过不再。
以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。
PS:
- 文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。
(如果这篇文章在其它资讯平台被看到,不用怀疑,就是抄袭搬运,厚颜无耻)
图片来源:头条图库
1
撤辣三个月后,香港的楼市和房价具体是一个什么情况?
事实是,香港楼市在撤辣后一个月内确实向上。反弹表现明显,而且,热度也很高。
撤辣第一个月,香港楼市迅速升温。
据美联物业监测数据,3月香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗,创下了1998年后单月新高;十大二手屋苑交投按月升约2.6倍至359宗。
一夜之间,笑容洋溢在每个销售和中介脸上。
甚至一夜之间,滋生了一大批试图追这波政策红利,从来没有经验,就跻身楼市想要倒腾炒作的投机群体。
撤辣前,香港经常一个月成交几百套。撤辣后,有多达11个楼盘录得过百宗买卖。
也是那段时间,内地买家疯狂涌入香港扫货,售楼处大排长龙的消息层出不穷。
图片来源:见图
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一句话来形容撤辣首月香港楼市:香港人一套一套买,内地人几套几套买。
那段时间连中介老板都吐槽说:“我们不是卖房,而是卖西饼,一卖就是卖半打啦。”
之前连续几年很多时候只能领底薪的中介,也开始畅想未来:
“如果这个态势持续,月入20万港元不是问题。”
香港楼市,似乎又疯狂起来了。
然后呢?就没有然后了,2月28日香港全面撤辣那一周,CCL指数是144.19
撤辣之后的峰值出现在3月最后一周,CCL指数是147.08
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美梦仅仅持续了一个月。就在全面撤辣的第二个月,政策效果迅速减退。
据美联物业统计,4月香港一手市场录得1816宗成交,环比3月降低56.18%,来了个大跳水。
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就连香港本地人都觉得这一轮撤辣的力度和诚意史无前例,就这个效果?一个月都坚持不过去?
4月份10大指标屋苑交投共录得约170宗,较3月约359宗的高位减少约52.6%,但较2月份约101宗仍有约7成的升幅。
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如果能够保持4月份的市场热度,倒也不算太差。
但是现实啪啪打脸,从来不会选日子:
5月31日香港中原地产发布了当周中原城市领先指数CCL,最新一周的指数143.78,比上周下跌了0.15%,比上月下跌了1.84%。
反映香港二手楼市表现的中原城市领先指数CCL最新报144点,按周跌1.43%,创9周新低。
尽管近期香港多个新楼盘热卖,但CCL连跌4周共1.97%,六月第一周跌幅扩大,向下迫近撤辣前143.02点低位。
楼市撤辣效应似乎逐渐消失,撤辣后10周CCL五升五跌,仅升0.69%。
CCL重返2016年11月中时的水平,处于逾7年半低位。
香港二手楼价升幅几近蒸发,而且还上了香港本地的报纸:
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撤辣第三个月,市场温度已经逼近政策前。
据香港《信报》消息,5月最后一个周末,香港新房销售跌至三个月低点,一手市场仅录得60宗成交。相比撤辣后周末成交一度冲上502宗,缩水得只剩个零头。
反映香港二手楼市表现的中原城市领先指数CCL最新报143.78点,比上周又跌了0.15%,正在逼近“撤辣”前的143.02点低位。
中原地产预测,CCL在6月份可能会跌穿140点。
香港楼市,又被打回原形了。
来源:中原地产香港
国内媒体的风向,也发生了变化:
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为了保证对市场表现真实性的确认,我个人周末还从深圳特意去了一趟香港,实地看了几个新房项目,以及找了几个中介门店聊了聊。
大概真实的情况,就是新房市场依然有人气(分项目,冷热不均),而二手房市场,本地大小门店,基本上,就是一个门可罗雀的真实情况。
而且,二手房的价格,有着明显下行的压力,只要是有兴趣的房源,中介都会主动引导“价格还可以安排再谈谈”……
数据说话,结合实际考察,有依有据,香港楼市撤辣三个月以后具体是一个什么情况,说清楚了吧?
图片来源:头条图库
2
港资房企,一个值得重视的“反向操作”动作,释放了什么信号?
同样是“取消限购”级别的大招,内地开发商恨不得连夜取消折扣,能多赚一点是一点。
各路中介和房吹群体,也是连夜敲锣打鼓,大肆鼓吹房价马上要反弹暴涨,楼市即将恢复火爆。
就在这种大家都能看到的氛围环境和趋势表现下,香港的开发商,却做出了非常具有共性表现的“反向操作”:
众所周知,每当嗅到市场有一丝丝不妙的气息,香港的李超人总是第一个降价跑路的。
比如,2023年他7折甩卖旗下的亲海駅II项目后,没过两个月,香港楼市成交量就开始下滑,价格也跟着下跌。
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李嘉诚不一样,来了个降价三连。让人不得不佩服:姜还是老的辣。
可惜香港没有“限跌令”,无法阻止李超人的砸盘行为。而且,不仅仅是李嘉诚,除了一些中介脱离现实的吹嘘和造势,以及刻意营造价差准备套利以外,实际上香港有头有脸的开发商,并没有一家在撤辣新政的热度之下,向上进行房价调整的动作。
是一家都没有,反而,有不少香港知名和老牌的开发商,还搞了很多促销,刺激成交的优惠和让利活动。
实际上,不止李嘉诚一家在打折出售房子。自“撤辣”,香港房地产行业反弹回暖之后,大部分香港房地产商都降价促销,清库存。
没有比较就没有伤害,这和国内517新政以后以后马上翘起来,傲娇的不得了的很多开发商相比,或许,才能看出真正的差距。
现在来看,“撤辣”的效果已经完全蒸发,香港楼市又被打回原形了!
那么大家认为,这些纵横资本市场和商业领域多年的老狐狸,老油条们提前抢跑,逆势降价甩卖,积极主动,宁愿让渡一部分利润都要变现落袋为安的选择和做法,究竟是明智还是愚蠢?
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3
警示意义和信号分析:香港撤辣后的数据和现实,能够给国内楼市带来哪些启发?
517房地产政策,到底能对房地产行业产生多大正面影响力呢?李嘉诚最近密集降价出售新房,似乎在告诉众人,利好政策也难改房地产行业颓势。
至于内地一线城市,至今仍然不肯“脱光”,恐怕也是不想像香港这样,而是保留一定的余地,避免大起大落。
打折促销,其实是一种正常的行为,但李嘉诚打折卖房会让人不得不多想。李嘉诚的一举一动被认为是房地产市场的风向标。他不断打折出售房子,让人猜测房子价格可能会进一步下跌,是不是有更重磅的信息即将出台?
精明如李嘉诚都开始降价卖房,那些持有房产的投资客到底要不要现在降价脱手呢?众多房产投资客焦虑难安。
当然可以质疑李嘉诚的人品和道德,但是在商业领域和风向趋势判断上面,恐怕没有任何讨论的必要吧?
人老成精,经验丰富,嗅觉灵敏……
两个维度看启发信号:
第一,是经济和行业的下行周期,有形之手和规则限制的市场托举和刺激效应有限,短期反弹以后也难以扭转已经形成趋势的经济现实。
对应到国内,其实也是一样,517新政,包括后续各个城市和地区的跟进和优化,是否能够彻底中国楼市和房价的走势,或许,需要提前降低预期。
第二,是香港楼市场内主力玩家们的选择和动作,也折射出来资本老钱对于楼市和房地产经济的一个判断态度。
大白话翻译出来就是:在充满不确定的年份里,拥有更多现金流才是王道。
这很值得国内学习,因为这套逻辑的背后其实是非常理性的生存之道:只有好好活着,才有未来可言。
事情,就是这么一个事情,无论从现实,数据,还有主要玩家的真实动向各个维度来看,这一次,香港用撤辣以后的真实市场表现,是给国内的517以后的楼市和房价,给出了足够的警示和启发的。
至于愿不愿意接受,愿不愿意承认,那就是另一回事了。
"好言难劝该死的鬼,大慈悲难度自觉之人",是不是?
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写在最后:
回到国内个体和家庭的角度,应该从这个动向中,看到哪些有价值的启发?
文章最后,回到国内普通个体和家庭的角度,分享几点个人的思考和观点,不一定对,权当抛砖引玉,供大家进行一个讨论和参考就好:
首先,不吹不黑,不空不多,理性出发,对于当下517新政以后的各路盲目乐观,积极鼓吹楼市要反弹,房价要暴涨的论调和观点,一定要保持足够的警惕。
其次,新政出台,利好房地产。在5月17日,整个房地产板块涨幅超过7%,并在5月22日达到峰值565.89.。不过,在5月23日,板块开始转跌。
资本市场连企稳都做不到,足以看出国内资金的浮躁和情绪驱动。
最后,不确定的时代,除了保持敏感和持续关注,对于真正有自住需求的群体而言,对于中国房产的购置逻辑,或许要进行一次深度调整了。
在房价没有上行想象力空间的情况下,想要买房,最重要的考量,是购买力是否匹配,房贷月供压力是否能够承受。
用消费的心态去考虑是否应该买。
那未来中国国内的房产还有没有投资的价值,以及还能不能通过买房实现财富增长?
能,是一定能的,但是这样的房子,说个残酷的结论,99%真正意义上的普通中国人和家庭,这辈子大概率是接触不到的。
简单打个比方,以后再中国国内,想要通过买房就能发家致富的概率,可能比赌场赢钱还低。
六月是检验5.17政策的关键月份。
如果六月一线城市和部分二线城市的增长乏力,不知道政策箱里还有多少能拿出来,或者拿出来的又是什么政策。
值得拭目以待!
不过从现实来看,属于中国房地产经济和楼市的高光时刻,已经结束了。
上行阶段,一切利空,皆为利好;
下行阶段,一切利好,皆是利空。
以上,就是基于香港楼市撤辣三个月以后的真实市场情况的复盘梳理,对能够给当下国内楼市带来的启发和警示,进行的一次专题讨论和分析研究内容,和各位头条的读者朋友们,进行一个交流和分享。
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