重磅喜报：全国房价泡沫，终于挤完了！

arrarpetahack

房价是否有泡沫，决定了楼市是否健康。
为了更好的监测房地产市场变化，老杨在#全国房地产市场机会与风险监测系统#中，在全国首创性的构建了一个房价泡沫指数（下图左侧倒数第2个指标）。



借此，可以较好地衡量全国及每个主要城市的房价合理程度，以及历史演变轨迹。
既可观察当前技术形态，又可回顾历史走势，总结市场规律。
众所周知，自2021年房价泡沫破裂以来，房地产市场经历了剧烈调整，不仅房地产行业出现史上罕见的困难，而且还波及到其他相关行业，同时也让很多拥有房产的家庭，近几十年来首次出现财富明显缩水。
那么，煎熬了近三年后，房价泡沫挤完了吗？
老杨告诉大家一个好消息：全国总体和绝大多数城市，房价泡沫都挤净了！



其实，今年以来，一个靠谱率较高的首席经济学家，高善文先生，对房地产市场的观点，几次引发全网关注。
简单地说，他认为：我国房地产市场已经调整到位了，很多指标都显示出超调现象。
咱就事论事，关于“市场超调”这个观点，我是认可的。
而高善文关于“我国房地产市场之前没有泡沫”的观点，我是不认同的。


老铁们，上干货了。


全国50城房价泡沫

2010年以来，全国50个主要城市总体的房价泡沫，出现过三次，2010-2011年、2013年下半年、2016下半年-2022年。
显而易见，前两次泡沫较小，而2016年下半年开始的这次泡沫，则是1990年代有商品房以来最大的一次！
回想那几年，房地产市场的参与者，皆经历了一场纸醉金迷的海天盛筵。
包括老杨自己，虽然没有房地产开发商的中高管们赚得多，但在研究机构的从业者中，也算是小有收获的。
然而，是泡沫就会破。
当然如果是小泡沫，也可能被缓慢地吸收。
像2016下半年-2022年的这个大泡沫，结局注定只有一个。
只是早一两年破掉，还是晚一两年破掉的区别。
可怜可悲，99%的从业者皆当局者迷，当年大部分人无法理解老杨为什么从2016年四季度开始看空个别城市，2017年看空城市增多，2018年几乎看空所有城市。
说起来，都是泪！打住吧。
2021年四季度，房价转跌，进入挤泡沫的进程，直至2023年10月，房价泡沫指数进入负值区间，也即泡沫挤完了！
但，泡沫挤完，并不代表房价立即会转涨！
之前超级繁荣期，房价会超涨；如今深度萧条期，房价会超跌。
擦干泪，不要问，为什么……





50个城市，每个城市都有自己的房价泡沫指数。
这里，给老铁们分享几个典型城市吧。


今年5月，七个重点城市，广州超跌最明显，其次是北京。
上海和杭州，还有一丁点泡沫，再用一个月，就挤完了；
这俩货之所以如此，主要是新房价格坚挺，在限价之下，近三年新房价格总体仍有所上涨；而二手房价格跌幅并不小。
我们监测的房价，是综合新房与二手房，其中二手房所占权重更大些。



一线、二线、三线中，各找一个样本城市，同时区域方面兼顾北方、不南不北、南方。


北京房价泡沫

一线代表，北方样本，北京。
北京的房价泡沫，早在2015下半年就露头了，2016年急速膨胀；
2017年4月泡沫见顶，主要与3.17新政有关，严厉鞭打，市场只能低头。
其后，进入漫长的挤泡沫进程。
其中2021年上半年楼市有波上升小行情，泡沫重新增长了一点。
直至今年1月，北京的房价泡沫才算挤完。





南京房价泡沫

二线代表，南方偏北，南京，2016年被称为四小龙之一。
大家看图就知道，2016年泡沫接近直线拉升，够疯魔！
在调控压制下，2017-2018，泡沫缩小了一点。
2019-2021，泡沫重新扩大，但最终没超过2016年四季度的高点。
直至今年2月，南京的房价泡沫才算挤完。





岳阳房价泡沫

三线代表，南方，中部，湖南岳阳。
岳阳房价泡沫指数走势，与北京南京差别很大。
直到2017年四季度，岳阳方才出现房价泡沫，比北京晚了两年多。
2019年泡沫见顶，指数最高不超100，而南京高点接近200，北京超过200，泡沫大小差别显著。
2022年5月，岳阳泡沫就挤完了，时间比北京和南京早了近两年。
也就是说，岳阳没资格参加三亚的海天盛筵，只是参加了一个本地夜店的派对，而且进店晚、离店早。
如今房价超跌到什么程度了？
今年5月岳阳房价泡沫指数为-142！
我去！
只是在夜店与小妹喝了一瓶啤酒，结果回家被老婆胖揍。
腿被打断，肝脾破裂，至今仍躺医院，无法下床……





每个城市的房价泡沫，当前情形不同，历史走势也存在显著差别。
所以么，房价泡沫膨胀期，房地产调控实行因城施策、一城一策，对于某个时期房价涨幅很高的城市，进行约谈，甚至问责。
如今，形势大变，政策思路也来了一个180度的大转弯，各地争相救市。
其实，从考核上讲，可设定相较之前的反向目标：对于那些泡沫已经挤完的城市来说，谁能带头走出楼市低谷，就褒奖之。